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by H zip Dec 09. 2022

아파트 재건축 절차, 쉽고 간단해진다

재건축 안전진단 규제 확 풀린다


정부가 재건축 사업 문턱을 낮춰 주택 공급 활성화에 나선다. 안전진단 기준의 핵심이라 할 수 있는 구조안전성 가중치를 기존 50%에서 30%로 낮추고 점수에 따른 재건축 판정 기준도 완화한다. '2차 안전진단'으로 불리는 공공기관 적정성 검토는 지방자치단체 재량에 맡긴다. 이번 발표에 따라 규제 완화로 안전진단을 통과하는 단지가 많이 늘어날 전망이다. 또한 전문가들은 최근 침체에 빠진 부동산 시장에 활력이 생길 것으로 예상하고도 있다. 


ㅣ구조안전성 비중 낮춰 통과 확률 올랐다ㅣ

아파트 재건축 여부를 결정하는 데 있어 가장 걸림돌이 된 항목은 '구조안전성'이다. 이번 발표에는 구조안전성 점수 비중을 기존 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도 점수 비중은 각각 30%로 높였다. 구조안전성 항목을 제외하고는 평가에 있어 비교적 쉽게 점수를 받을 수 있기에 재건축을 추진하는 사업 단지 입장에서는 긍정적인 신호다.


또 조건부재건축 범위는 축소한다. 45점 이하로 재건축 판정을 받으면 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 낮춘 것이다. 현재 30~55점 범위인 조건부재건축은 구간 범위가 너무 넓어 재건축 판정을 받기가 힘들었다. 지난 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단을 완료한 46곳 가운데 재건축 판정을 받은 곳은 한곳도 없다. 정부는 이번에 개정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하면 안전진단 통과 단지가 크게 늘어날 것으로 전망하고 있다.



ㅣ2차 안전진단, 이제 의무가 아니다

재건축 사업 발목을 잡는 원흉이라 불린 2차 안전진단도 개선된다. 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행한 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 했다. 하지만 이번 발표로 조건부재건축이라도 원칙적으로 2차 안전진단을 거치지 않고, 지자체가 요청 시에만 예외적으로 시행된다. 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항을 검토하고, 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에만 한정적으로 적정성 검토를 하도록 개선할 방침이다.


ㅣ안전진단 후 재건축 시기조정 방안 보완ㅣ

안전진단 이후 시장 상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완한다. 시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택 수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 시기 조정 방법을 구체화한다. 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 상황에선 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정한다. 필요하다면 국토교통부 장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련한다.


ㅣ재건축 시장 활성화에 효과 있을까ㅣ

국토교통부는 12월 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준' 개정안을 행정예고한 뒤 내년 1월 중 시행할 수 있도록 속도를 낼 방침이다. 또 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용 효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요 시 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법안’에 추가적인 제도 개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다. 권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개선안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화한 것”이라며 “제도 시행으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거 여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.



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