매수한 건물이 타인의 토지를 침범할 때
어떻게 문제를 해결해야할까?
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다
건물을 매수하였는데, 건물의 일부가 다른 사람의 토지를 침범한다는 사실을 알게 된 경우에
어떻게 대처해야 하는지 알아보고자 합니다.
§ 가능한 해결방법
1. 토지 소유자와 협의하여 해당 토지를 매수하거나, 이용료를 지급한다.
2. 매도인에게 책임을 물어 대금을 감액받거나 손해배상금을 지급받는다.
이 중 매도인에 대하여 대금감액 또는 손해배상, 계약해제를 요구할 수 있는 상황에 대해 알아보고자 합니다.
§ 매수인은 대금감액, 계약해제, 손해배상 청구가능
- 민법 제572조 매도인의 담보책임
민법 제572조는,
제1항에서 "매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다."고 규정하고,
제2항에서는, "전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다"고 규정합니다.
제3항에서는, "선의의 매수인(위 사실을 알지 못한 매수인)은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다"고 각 규정합니다.
민법 제572조를 적용할 때 문제점은,
"권리의 일부가 타인에게 속하여야"한다는 것인데
건물의 경우 소유권은 매수인이 보유하고 있고, 상대방의 토지를 침범하게 됩니다.
그러나 이에 관하여 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다 33570 판결에서는,
"매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데
건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에
매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는
매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다.
그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면,
다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다. "고 판시하였습니다.
따라서 매수인은 매도인에게 민법 제572조의 책임을 유추적용하여 물을 수 있습니다.
주의하여야 할 점은 민법 제573조에서
전조의 권리행사기간을
선의인경우(몰랐던 경우) 사실을 안 날로부터 1년,
악의인경우(알고있었던경우) 계약한 날로부터 1년 이내에 행사하도록 하고 있다는 점입니다.
더 자세한 상담이 필요하신 경우
아래 홈페이지를 이용해주세요
감사합니다
www.busanyk.com
일상생활 속에서 도움이 되는 생활법률에 관하여 더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 도서를 참고해주세요 감사합니다
"소소하고 확실한 법률" - 일상생활 속에서 우리에게 자유를 보장하는 법률상식
