다세대→다가구주택으로 변경 후 매도 시 비과세 적용될까
1세대1주택 대체취득 양도세 비과세
주택 양도세 비과세 또는 중과세 여부 판단 시 다세대주택은 호실별로 주택 수에 포함된다.
101호, 102호, 103호 보유중이라면 3주택자로 보는 것이다.
반면, 다가구주택은 호실별로 구분되어 있더라도 통째로 매도한다면 1주택으로 보아 양도세 비과세 적용이 가능하다.
다만, 다가구주택으로 보기 위해서는 몇 가지 요건을 갖추어야 한다.
① 주택으로 쓰는 층 수가 3개층 이하일 것
② 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
위 요건을 모두 만족하지 못하면, 다가구주택으로 인정받지 못해 각 호실을 1주택으로 하여 주택 수에 포함될 것이다.
다가구주택이라 생각하고 1세대 1주택을 적용받을 것이라 생각하고 매도하였는데, 막상 팔고 보니 위 요건을 만족하지 못해 각 호실을 주택 수에 포함시켜 비과세가 아닌 오히려 양도세 중과세를 맞아버리는 안타까운 상황을 맞게 될 수 있는 것이다.
그렇다면 다세대주택(A)을 보유한 1세대가 신규주택(B)을 취득한 후, 신규주택(B)을 취득한 날로부터 3년 이내에 보유중이던 다세대주택(A)을 다가구주택으로 용도변경하여 매도한다면 1세대 1주택 대체취득 비과세 특례를 적용받을 수 있을까?
출처: 국세법령정보시스템최근 국세청 질의회신(양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11)에 따르면,
다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서
다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제1항에 따른 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있다.
정리해보면,
신규주택(B)을 취득하는 시점에 기존 보유주택(A)이 다세대주택이었기 때문에 엄밀히 보면 1세대 1주택자가 신규주택을 취득한 것으로 보지 않을 수도 있겠지만,
해당 다세대주택(A)을 다가구주택으로 변경하고 그 날을 기준으로 해서 2년 이상 보유하는 등 1세대 1주택 요건을 갖춘다면,
신규주택(B)을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 보유주택(A) 매도 시 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.
그치만 종전주택(A)을 용도변경한 날로부터 2년 이상 보유해야 하면서 동시에 신규주택(B) 취득일부터 3년 이내에 종전주택(A)을 매도해야 하므로, 시간 맞추기가 굉장히 빠듯할 것 같다.
해당 사례와 같이 진행하고자 한다면, 신규주택 취득 이전부터 미리 용도변경 신청 등을 준비해야할 것으로 보인다.
출처: 국세법령정보시스템※ 이 글은 개인적으로 공부하고 기록·관리하기 위해 작성한 글로 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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