"주택임대소득 에 대한 세금 얼마나 나올까요?"
1. 아래의 표는 2019년부터 적용되는 주택임대소득에 과세대상 정리표입니다
2. 위의 표를 보면 종합과세와 분리과세가 있습니다.
1) '분리과세'는 '주택임대소득'만 별도로 계산하여 소득세를 계산하는 방식이며,
2) '종합과세'는 '주택임대소득'과 다른소득(근로소득, 사업소득, 연금소득 등)을 합산하여 소득세를 계산하는 방식입니다.
3. '분리과세'시 주택임대소득 납부세액
위의 표는 분리과세시 주택임대소득 세부내역을 정리한 표입니다.
(1) 국세청은 등록임대주택과 미등록임대주택을 구분하여 과세하고 있으며, 당연히 등록임대주택에 세무상 혜택을 많이 주고 있습니다.
(2) 분리과세는 단일세율(14%)를 적용하고 있습니다.
(3) 그리고, 장기임대(8년)과 단기임대(4년)에 대하여도 세액감면에 차등을 두고 있습니다.
(4) 다음의 표는 실제 임대수입 2천만원을 가정하고,
①장기임대(8년) ②단기임대(4년) ③미등록임대주택 ④이자소득
으로 구분하여 최종납부세액을 계산한 내역입니다
1) 장기임대(8년)의 경우, 1년 총세금이 14만원밖에 되지 않습니다. 임대수입이 연 2천만원이면 월 166만원 정도인데 실제 세금은 월 1만원 정도 밖에 발생하지 않습니다.
임대주택수입에 대하여 과세한다고 하여 세금부터 걱정하시는 분이 있는데 실제로는 하나도 무섭지 않습니다.
2) 미등록임대주택의 경우 장기임대주택의 8배 정도(112만원)의 세금이 발생하고 있습니다.
3) 임대소득과 마찬가지로 대표적인 불로소득인 이자소득이 2천만원 발생하였다 가정하였을 경우, 장기임대(8년)보다 20배 정도 많은 세금(280만원)을 납부하게 됩니다.
ps. 개인적으로 우리나라를 부동산 공화국이라고 부르는 이유가 여기에서도 증명된다고 생각합니다. 유동자금(약 1,000조)이 왜 금융자산이나 주식시장으로 가지 않고, 기회만 있으면 부동산으로 몰리는지 이해가 가는 부분입니다.
똑같은 불로소득임에도 불구하고, 실제로 우리나라는 부동산 세금에 굉장히 관대하며, 이자·배당(금융) 소득에 차별적인 세금을 부과하고 있습니다. 말로는 부동산 투기를 근절한다고 하지만 실제 정책은 이를 따라가지 못하고 있으며, 최근에는 금융소득 종합과세 기준점을 현재 2천만원에서 1천만원으로 낮춘다고 하니....
4) 결론 : 주택임대등록을 하는 것이 세금측면에서 굉장히 유리합니다.
4. '종합과세'시 주택임대소득 납부세액
주택임대소득이 2천만원을 초과하는 경우 분리과세 할 수 없으며, 반드시 종합과세 대상입니다.
종합과세는 '주택임대소득'과 다른소득(근로소득, 사업소득, 연금소득 등)을 합산하여 소득세를 계산하는 방식이며,
분리과세는 단일세율(14%)이 적용되는 반면, 종합과세는 과세표준 구간에 따라 6% ~ 42%까지 누진세가 적용됩니다.
예를 들어 근로소득금액이 4천만원과 주택임대소득 3천만원이 있을 경우에는 종합소득금액이 7천만원이 되며, 위의 표에서 24% 구간에 해당하는 세율을 적용받게 됩니다.
즉, 다른 소득 금액 크기에 따라 최대 42%까지 적용될 수 있습니다.
ps) 종합소득세가 누진세율 이므로 '종합과세' 하는 경우가 '분리과세'하는 경우보다 세금이 더 많은 것이 일반적입니다.(일부 '분리과세'가 '종합과세'보다 세금이 더 많은 경우도 있습니다)
※ 오늘의 세금상식
1. 직접 세금 신고를 하실 분이 아니라면 위의 서식들을 정확히 이해할 필요는 없습니다. 대충 흐름 정도만 이해하시면 됩니다.
2. '주택임대소득'에 대한 과세 --- 생각보다 세부담이 크지 않습니다.
특별한 사정이 없는 한 주택임대등록을 하는 것이 유리한 점이 많습니다.
3. '종합과세'보다는 '분리과세'가 세부담 측면에서 유리합니다. 주택임대소득 이외의 다른 소득이 많은 분들이나, 주택임대소득이 2천만원을 약간 초과하시는 분들은 분리과세를 최대한 적용받을 수 있도록 월세조정 등을 검토하시기 바랍니다
