2024 부동산 전망은?
[경린이의 경제 공부 | PF대출 | 브릿지론 | 도미노파산
안녕하세요! 어느덧 2023년이 지나가고 새해가 밝았네요! 모두 새해 복 많이 받으세요! :)
2024년도에는..! 브런치 글을 밀리지 않고 꼬박꼬박 올릴 수 있도록..! 해보겠습니다...!!ㅎㅎ
오늘은 2024년 부동산 전망을 함께 예상해보려 합니다! 새해 첫 글이라 밝고 희망찬 내용을 쓰고 싶었지만, 오늘 다룰 내용은 꽤나 심각하고 무거운 내용이에요. 그만큼 중요하고 잘 알고 있어야 하는 문제라 생각합니다. 현재, 저번 글에서 다루었던 “부동산 PF” 대출이 한국 경제 위기를 초래할 수 있을 정도로 문제라고 합니다. 뉴스에서 부동산 pf 기사를 많이 다루고 있어서 한 번쯤 들어 보셨을 거라 생각이 드는데요! 오늘은 한국 부동산 문제가 얼마나 심각한지, 그래서 앞으로 어떤 위험이 기다리고 있을지 공부해 봅시다!
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현재 문제가 되고 있는 “부동산 pf 대출이 무엇인지”에 대해서는 저번 글에서 자세하게 다루었습니다. 부동산 pf가 무엇인지 모르신다면 보고 오시기를 추천합니다!
시작에 앞서 문제가 되고 있는 부동산 pf에 대해서 간단히 설명해 볼게요!
아파트를 세우고 싶은 한 시행사가 있습니다. 참고로 “시행사”는 부동산 개발, 기획을 맡은 총괄 감독인데요, 아파트를 세우기 위한 토지매입, 설계, 자금조달, 계약, 분양, 입주까지 모든 기획가 행정절차를 담당합니다. 시행사가 세운 계획대로 공사를 집행하는 곳이 “시공사”입니다. 시행사는 아파트 세우기에 적당한 토지를 발견하고, 아파트를 세우기 위한 완벽한 계획을 세우기 시작합니다. 하지만 아파트를 세우려면 어마어마한 돈이 필요한데요, 시행사는 그만한 돈을 갖고 있지 않습니다. 대신 “완벽하게 세운 부동산 계획서”를 들고 은행을 찾아가서 “토지매입”을 위한 돈과, “공사비”를 대출받게 됩니다. 부동산 사업 계획서를 바탕으로 건물 지을 돈을 대출받는 것을, 부동산 pf 대출이라고 합니다.
부동산 pf는 두 가지로 나눌 수 있는데요! 토지 매입하기 위한 대출을 “브릿지론”, 구매한 땅을 담보로 받는 공사비 대출을 “본 pf”라고 부릅니다. 철저한 은행은 돈을 빌려줄 때, 만약의 상황에서도 어떻게든 돈을 돌려받을 수 있도록, 담보를 잡고 대출해 주는데요! 부동산 pf는 특이하게도, 담보 없이, 사업계획서를 보고, 미래 가능성을 담보로 대출해 줍니다. 그 대신 리스크가 큰 대출인 만큼, 은행은 높은 이자를 받죠. 아무런 담보 없는 리스크가 제일 큰 ”브릿지론“은 제2 금융권(저축은행, 캐피털, 증권사 등)에서, ”땅“이라도 담보로 잡을 수 있는 본 pf는 제1 은행권이 해주게 됩니다.
2021년 부동산 경기가 호황기일 때, 부동산 가격은 끝없이 쭉쭉 올랐고, 집만 지었다 하면 분양이 100% 성공했습니다. 일단 집만 지으면 천문학적 이익을 얻을 수 있었던 시행사들은 부동산 pf 대출을 받아 앞다투어 집을 지어 올렸습니다. 은행 입장에서도, 성공만 하면 앉아서 고이자를 받을 수 있었기에, 부동산 경기가 좋아 프로젝트가 성공할 거라는 믿음하에 리스크가 큰 부실 대출까지 안일하게 대출을 해주었죠. 부동산 pf 인기가 나날이 상승해 갔습니다.
그렇게 부동산 pf 대출은 2020년 92조에서, 2023년 134조까지 급증하게 됩니다. 3년 만에 약 42조 넘게 늘어난 것인데요, 이는 어마어마한 수치입니다. 가뜩이나 빚이 많아 문제인 한국에, 엄청난 빚이 또 늘어난 것이죠. 특히 제2금융에서 해주는, “토지매입 대출인 브릿지론“의 문제가 심각한데요, 고이자에 눈이 먼 제2금융에서 해준 부실 대출이 급증했습니다.
금리 인상 = 이자율 상승 = 대출이자 상승, 저축이자 상승
2022년 인플레이션을 잡기 위해 미국의 금리 인상이 시작되었고, 한국도 따라서 금리 인상을 하게 되면서, 문제는 매우 심각해졌죠. 쭉쭉 오르던 부동산 가격이 하락하기 시작합니다. 대출이자가 높아지면서, 사람들은 대출해서 집을 구매하고 투자하기보다, 저축하기 시작합니다. 다들 집을 안 사니 집값은 떨어지고, 아무리 멋진 집을 지어도 팔리지가 않게 됩니다. 매매 심리는 떨어지고, 일단 상황을 지켜보자는 심리가 지배하게 되면서, 서울 평균 아파트 실거래가가 떨어지게 됩니다. 건설사에서 지어 올리기만 하면 잘 팔릴 거라는 생각에 이미 빌려 놓은 돈은 많은데, 부동산 경기가 냉각되기 시작한 것이죠.
100% 분양 성공하던 시기에서 상황은 급격히 변하여, 줄줄이 분양 실패를 하게 됩니다. 리스크가 큰 대출인 만큼, 성공하면 천문학적 이익이지만, 실패하면 엄청난 손실이 따라오는데요, 큰 이익을 바라고 투자했던 건설업계와 은행계에 줄도산할 위기가 닥칩니다.
부동산 pf 연체율이란, 건설사가 은행에 갚아야 할 이자와 원금을 제때 갚지 못했을 때, 얼마나 연체되었는지를 나타내는 지표인데요! 안전한 은행의 경우 연체율이 0~1프로 내외라고 합니다. 2020년에는 0.55%였다면, 2023년, 전체 은행권의 연체율이 2.42%가 되었습니다. 건설사 10곳 중 4곳이 이자 내기도 버거운 실정이라고 합니다. 그중에서도 제2 금융권의 연체율만 따로 보자면, 심각성을 더 느낄 수 있는데요, 금융권 중에서도 증권사의 연체율이 14%나 된다고 합니다. 증권사가 빌려준 돈을 회수하기 어려운 상황인 것이죠.
집이 팔리지 않기에, 어떻게든 돈을 갚아야 하기에 아파트 경매도 늘었습니다. 서울 아파트의 경우 23년 10월에 경매로 238건이 나왔다면, 11월에 281건으로 20%가 증가했습니다. 경매가 늘었다는 말은, 팔리지 않는 매물의 수가 많아지고, 부동산 가격이 더 떨어진다는 것을 의미하죠. 부동산이 한 동안 더욱 냉각될 것으로 예상됩니다.
2024년 부동산은 어떻게 될까요? 고금리가 유지된다면, 부동산 시장은 계속 냉각되고, 건설업계, 금융권까지 도미노 문제가 터질 우험을 갖고 있습니다. 우선 정부는 부동산 연착륙(안전한 착륙) 시키기 위해서 부실 사업장에 한해서는 pf만기 연장을 안 해주겠다고 말했습니다. 모든 부실 대출을 커버 쳐줄 수 없기 때문에, 최대한 살릴 수 있는 곳에 집중하겠다는 것이죠. 건설사가 무너지고 제2금융이 무너지면, 제1금융의 문제로까지 번져나갈 수 있습니다. 그래서 정부는 최대한 제1은행 문제로 번지는 것을 막을 것으로 보입니다.
일단 금리가 내리기만 한다면, 부동산 경기를 다시 살릴 수 있다는 희망이 보이는데요! 파월은 2024년 금리 인하를 언급했습니다. 그러나 미국의 금리 인하가 바로 한국의 금리 인하로 이어질 것이라고 확신은 하지 못합니다. 미국만큼 금리 인상을 하지 못했기 때문에, 미국과 똑같이 금리를 내릴 수 없는 것이죠. 또한 한국의 금리는 원래 미국보다 높아야 안전하기 때문에, 미국보다 낮은 금리를 유지 중인 현재, 미국이 금리를 얼마나 내릴지도 모르기 상황에서 한국의 금리를 확신하기엔 아직 무리일 듯합니다. 그렇기 때문에 고금리가 언제까지 유지될지 모르기에, 부동산 시장이 한순간 다시 호황기로 가지는 못할 듯합니다. 아무쪼록 큰 문제 터지지 않았으면 좋겠습니다.
