2단계, 투자의지 넘치는 과장급 워킹맘

워킹맘 투자법 4단계

[2단계]  투자의지가 넘치는 과장급 워킹맘

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워킹맘 부동산 투자 2단계는 다양한 부동산 매매 경험을 통해 실전 실력을 쌓는 중요한 단계이다. 아직은 어눌하지만 부동산 가격을 깎는 시도도 해보며 다양한 부동산 중개사와 임차인을 만나며 정신 단련을 하는 시기이기도 하다. 은행 대출 금리를 비교하며 대출을 일으키는 과정을 통해 경제, 금융에도 눈을 뜨게 된다. 이러한 경험으로 부동산 투자를 대하는 마인드가 달라지고 임차인을 대하는 요령이 생기게 된다. 투자를 위한 절대적인 시간이 부족하더라도 마음의 여유가 생기게 되어 자연스레 다음의 3단계로 넘어갈 준비를 할 수 있게 된다.   

[ 2단계 워킹맘의 특징 ] 

1단계 워킹맘과 부동산 투자에 쏟는 시간이 비슷하지만 '대출'을 대하는 마음이 달라지게 된다. 한두 번의 매매 경험을 통해 투자에 대한 재미가 생기고 대출을 실행해 보면서 거부감이 줄어들게 되는 것이다. 물론 대출에 대한 거부감이 컸던 워킹맘이 이렇게 바뀌기까지 2~3년 이상의 시간이 필요하다. 대출에 대한 자세는 부동산 투자를 해 온 시간에 비례하여 변하기 마련이다.

나는 부동산 투자에 발을 들여놓은 시점부터 대출 활용에 상당히 적극적이었다. 월급 따박 따박 받는 직장인이다 보니 신용등급이 좋아 대출에는 최적이었다. 첫 대출을 받기 시작한 2015년 이후 꽤 많은 대출을 받았다.(물론 지금은 정부가 대출을 꽁꽁 틀어막아 다주택자 대출은 거의 불가능한 상황이다) 그렇다고 무턱대고 대출을 받은 것은 아니었다. 대출을 받을 때 중요한 것은 매월 내는 이자보다 들어오는 수입이 더 많으냐 적으냐를 따져 보아야 한다는 것이다. 매월 내는 이자 보다 매월 들어오는 수익이 낮다면 현금흐름은 마이너스가 된다. 그나마 맞벌이라면 마이너스 현금 흐름을 감당하며 보유 자산을 키우는 전략을 사용할 수 있지만, 이 시기가 길어지면 좋지 않다.     

[ 추천 투자 방식 ]  

이러한 성향의 워킹맘에게 3가지 투자 방식을 추천하고 싶다.

1. 청약 도전, 실거주 신규 아파트 마련

앞서 1단계, 직주근접 지역의 좋은 입지 실거주 아파트 마련과 같은 맥락이나 청약 신청으로 신규 아파트를 마련하기 위해서 대출을 받는 것이 다른 점이다. 이제 서울에서는 전용 84㎡의 신규 분양가가 8억 원을 초과하는 것이 대세가 되었다. 금수저가 아닌 이상 100% 내 돈으로만 신규 아파트를 구매하기 어렵다. 부동산정보 서비스 업체 직방에 따르면 서울에서 분양되는 민간아파트 중 2018년부터 분양가 9억 원 초과 아파트의 비중이 크게 늘어나면서 2017년 10.8%에 불과했던 비율이 2018년 29.2%, 2019년에는 48.8%로 크게 늘어났다고 한다. 분양 가격 구간을 세분화해보면 분양가 6억 원 초과~8억 원 이하는 2018년 33.4%에서 2019년 4.4%로 줄어들어 든 반면 분양가 8억 원 초과~11억 원 이하는 2018년 22.3%에서 2019년 44.9%로 두 배가 증가하였다. 따라서 일반인들이 대출 없이 신규 아파트를 구매하는 하늘의 별 따기가 되었다.

2. 수도권 또는 주요 지방 소형 아파트 투자
2015년 파주 소형 아파트를 매매할 당시 가격이 오름세에 있음을 감지하고 4채를 매수하게 되었다. 예전의 나라면 내가 가지고 있는 돈의 범위에서 한 채 정도 투자했을 텐데, 나는 이때부터 대출을 적극적으로 활용하기 시작했다. 내가 살고 있는 동네였기에 시세 변화와 전월세 임대 상황을 잘 알고 있어 과감한 결정을 할 수 있었다. 돌이켜 보면 그때 서울의 소형 아파트를 투자했다면 하는 아쉬움도 있지만, 그 당시 내가 내릴 수 있는 최선의 결정이었다.
대출에 대해 마음이 열리기 시작했다면, 남은 것은 (나의 지불 금액 한도 내에서) 어느 지역의 아파트를 살 것인가의 판단 문제이다. 옥석을 가려서 잘 투자해야 하는데 이것이 쉽지 않다. 나는 파주 소형 아파트 투자 경험과 유사하게 대전의 소형 아파트를 2017년 초에 투자한 경험이 있다. 당시 투자를 결정한 이유는 대전의 공급 물량과 그동안의 부동산 분위기를 기반으로 한 것이었다. 대전 지역은 오랜 기간 동안 신규 아파트 공급이 없었고 세종시의 영향으로 장기적으로 부동산 침체기를 이어오고 있었다. 매매가가 꿈쩍을 하지 않고 전세 시세는 계속 떨어진 시기가 장기화되고 있었다. '세종시와 가까운 유성구라면 이제 치고 올라오지 않을까?'라는 기대와 대전의 신규 아파트 공급량이 낮다는 이야기를 듣고 내린 결정이었다. 그 결과는 어떠할까? 2년간 매매가가 요지부동이여서 마음 졸이기는 했지만 결국은 수익을 안겨 주었다.  

3. 재건축, 재개발 가능한 서울 및 수도권 아파트, 빌라 투자

신규 아파트 청약이 어려운 경우라면, 장차 새 아파트가 될 수 있는 재건축 대상 아파트나 재개발 지역 투자를 추천한다. 재건축과 재개발이 무엇이고 절차와 세부 내용에 대해서는 반드시 먼저 공부해야 한다. 재건축하면, 압구정 재건축이나 잠실 은마 아파트 등 강남 재건축 아파트가 먼저 떠오른다. 이런 지역은 최소 10억 이상의 현금이 필요하기 때문에 일반인이 접근하기 어렵다. 하지만 '똘똘한 한 채'가 유행하던 작년 초만 하더라도 다른 투자는 관심이 없고 오로지 강남 핵심 물건으로 갈아타려는 사람들 많았다. 돈을 뭉쳐 핵심지역 재건축 물건을 살 것인지, 위에서 이야기 한 2번의 투자 방법처럼 소형 아파트를 여러 채 살 것인지는 본인이 판단해야 한다.

나는 회사 동료에게 이 투자 방식을 추천한 적이 있었다. 작년에 동료는 9호선 당산역 근처 아파트에 전세로 거주하고 있었다. 당산역은 황금 노선인 9호선과 2호선 더블역세권이고 여의도와 가까울 뿐더러 당산철교만 건너면 합정, 홍대와도 가까운 좋은 위치이다. 동료는 무주택자로 대출을 받을 수 있기 때문에 거주하는 전세비용에 대출을 받으면 투자가 가능한 상황이었다. 대출에 대한 부담을 갖고 있던 그녀를 부추겨 결국 작년에 리모델링이 될 수 있는 아파트를 매수하게 되었다. 약 1년이 지난 지금 아파트 시세는 3억이 올랐다. 당시 그녀가 대출을 망설이다 전세 계약을 선택 했다면 하루하루 뛰어 오르는 전세가격에 한숨만 쉬고 있었을 것이다.

재건축 아파트 투자가 부담이 된다면 서울 주변 재개발 투자를 추천한다. 재개발은 재건축과 다르게 소형 빌라나 다가구 등 다양한 주택이 밀집된 지역으로 토지 지분에 따라 감정가격 예상이 어렵기 때문에 가능하면 감정평가가 나온 구역의 물건으로 정확히 수익을 따지고 결정하는 것이 좋다. Risk가 적을수록, 수익률은 작아지긴 하지만 최소한 사업시행인가는 완료한 지역으로 선택하기 바란다. 재개발 지역도 많으니 충분한 시간을 두고 몇 개의 지역을 직접 다녀보고 판단하여야 한다. 나는 약 2년 전 광명 지역 재개발 소형 빌라를 투자하였다. 재개발 관련 부동산 수업에서 알게 된 몇 가지 재개발 지역을 직접 다녀왔고 그중에 광명 지역의 지리적 위치와 광명 재개발 구역 및 이웃한 철산동도 전체적으로 신규 아파트로 변모한다는 것을 보고 미래 가치가 획기적으로 바뀐다는 판단이 들어 투자를 결정하였다. 투자할 지역을 먼저 선정하고 그 안에서 어떤 구역을 선택할지는 진행 속도와 위치, 조합원 분양가 고려한 수익률 등을 자세히 분석하여야 한다.

[ 투자 Tip ]

(1) 믿을 만한 대출사나 금리가 좋은 은행을 미리 알아 두는 것이 중요하다.
(2) 소형 아파트 투자 시 전세 또는 월세가 잘 나가는 지역으로 선정해야 한다.

[ 주의 사항 ]

(1) 대출 규제지역에서 청약 시 대출 가능 금액 확인과 자금 계획을 미리 세워야 한다.
(2) 대출에 기댄 무리한 투자나, 누가 어디가 좋다고 해서 하는 묻지 마 투자는 금물이다.
(3) 재건축, 재개발 투자 시 사전 공부를 철저히 해야 한다.