1단계, 투자 새싹 신입사원 워킹맘

워킹맘 투자법 4단계

상대적 시간 흐름 사분면

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나는 워킹맘의 부동산 투자에서 있어 가장 중요한 2가지가 시간과 레버리지(대출)의 활용이라고 생각한다. 시간과 레버리지의 중요성에 대해서는 앞의 글에서 이야기하였다.

이러한 골자로 워킹맘 성향별 투자법을 상대적 시간을 늘려나가고 레버리지를 유연하게 받아들이는 <상대적 시간 흐름 사분면>으로 이야기해보고자 한다. 이는 워킹맘인 내가 지난 5년간 투자를 이어오며 경험한 노하우를 토대로 고민하며 구성해 보았다.

나는 워킹맘을 행복(경제적 자유)으로 이끄는 부동산 투자 여정 단계를 아래와 같이 4단계로 생각한다.  

[1단계] 책과 강의를 통해 기본기를 다지며, 집 근처를 시작으로 투자에 발을 들여놓다.  
[2단계] 워킹맘의 최대 장점 대출을 활용하여 다양한 부동산 매매 경험을 하여 실력을 쌓는다.
[3단계] 대출 최대화 유지, 보유 물건 리빌딩하며 부동산 자산을 키우고 현금흐름 만든다.
[4단계] 월세가 나오며 시세차익도 가능한 우량 부동산 보유하며 부의 추월차선에 올라탄다.

4단계에 도달하기까지 모든 단계를 밟아야 하는 것은 아니다. 공부를 하고 실제로 투자를 하면서 나의 성향에 맞는 투자법을 빨리 찾는다면 4단계를 모두 밟을 필요 없이 나만의 투자 방향에 맞추어 좋은 투자를 이어 나갈 수 있다. 나는 부동산 투자 서적을 읽고 다양한 강연을 들으며 레버리지의 효용성을 일찍 받아들여 빠른 시간에 2단계로 진입한 경우라 생각한다.

[1단계] 투자 새싹 신입사원 워킹맘

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책과 강의를 통해 기본기를 다지며 집 근처를 시작으로 투자에 발을 들여놓다.

[ 1단계 워킹맘의 성향 ]  

주변의 도움 없이 독박 육아를 하거나 아이가 너무 어릴 경우, 또는 과도한 근무로 시간적 여유가 없는 워킹맘이 해당된다. 또한 절대적인 시간이 있더라도 부동산 투자에 할애할 (정신적)시간적 여유가 없는 경우도 이에 해당된다.

 나의 여동생도 회사에 출근하며 두 아이를 키우는 워킹맘이다. 회사 출근하는 동안 시부모님께서 아이를 돌봐 주시는 나와 비슷하게 조카들은 친정 엄마가 봐주고 계시다. 독박 육아를 하는 워킹맘에 비해서 절대적인 시간이 많지만, 여동생은 아이들한테 쏟는 정성이 크다. 퇴근 후 지친 몸으로 돌아와도 학교 숙제는 물론 학원 숙제도 꼼꼼하게 챙긴다. 매주 토요일이면 아이들을 데리고 동네 도서관에서 책을 읽고 좋은 책 리스트를 미리 뽑아서 대여를 하여 읽히기도 한다. 솔직히 고백하면 퇴근 해서도 아이들을 정말 잘 케어하는 동생을 보면서 반성하는 경우도 많았다.

이러한 성향일 때는 부동산 투자에 쏟을 만한 상대적인 시간은 적을 수밖에 없다. 아이가 어려 엄마의 손길이 필요한 경우나, 병치레가 잦은 아이일 때도 엄마는 당연히 아이가 먼저이기 때문에 부동산 투자에 할애 시간이 적을 수밖에 없다.    

또한 1단계의 워킹맘은 은행 대출을 싫어한다. 빚을 진다는 것에 대해 좋지 않은 기억이 있거나, 정직하고 곧은 성격, 대출을 받는 것 자체를 두려워하는 여린 마음의 성향을 갖는 워킹맘이라 할 수 있다. 또한 자기 자신은 대출에 열린 성향이더라도 주변 상황(가족 간의 의견 충돌, 신용등급 등)의 문제로 레버리지 활용이 어려운 워킹맘도 포함된다.   

[ 추천 투자 방식 ]

1단계에서 핵심은 ‘무조건 한 개, 내 명의로 된 등기부 등본을 손에 쥐기’이다. 지나고 보면 어떻게 집을 샀는지 기억이 잘 나지 않을 정도로 미숙한 부분이 많을 것이다. 그러나 내 손안에 등기부등본을 받아 보았다는 것은 부동산 투자에 한 발을 내디뎠다는 큰 결실이다. 한 번이라도 해본 사람과 해보지 않은 사람은 엄청난 차이가 있다. 1단계 성향의 워킹맘에게 2가지 투자 방식을 추천하고 싶다.

1. 직주근접 지역 좋은 입지 실거주 아파트 마련

여동생은 결혼 후 서울에서 줄곧 전세를 살았다. 사당동의 오래된 아파트에서 전세를 살 때 시끄럽다며 하루가 멀다 하고 인터폰을 누르는 아랫집 할아버지 때문에 노이로제에 걸려 이사를 고민하고 있었다. 여의도로 출근하는 제부와 강남 역으로 출근하는 여동생의 출퇴근 고려, 동네 주변 아파트를 몇 달 알아보던 중에 상도동에 급매로 나온 매물을 확인하고 매수하게 되었다. 그때는 바로 2015년 초반, 서울 수도권 부동산은 바닥을 다지고 치고 올라오기 시작했던 시점으로 돌이켜 보면 최고의 부동산 매수 타이밍이었다. 매도자는 하루빨리 집을 처분하고 싶어 하는 눈치였고 천만 원을 더 깎은 좋은 가격으로 매수할 수 있었다. 당시 전세가에 8~9천 정도만 보태면 되는 금액이었고 현재 시세는 당시 대비 약 4억 원 이상 상승하였다.

동생의 운이 좋아 상승 시기에 실거주 주택을 마련했다고 할 수 있다. 하지만 지속적인 부동산 침체의 끝자락이었던 당시, 실거주 주택을 매수하는 데 주저하는 사람들이 많았다. 똑같은 시점 똑같은 선택의 권한이 주어졌지만, 누구는 집을 사고 누구는 집을 사지 않았다.

지금도 마찬가지이다. 강력한 대출 규제와 투기 과열지구 지정, 양도세 중과, 분양가 상한제 등 부동산 투자 규제를 하고 있는 요즘 집을 사도 괜찮을지 불안해하는 사람들이 많다. 집값이 떨어질까 걱정만 하다가 몇 년 뒤 다시 후회할 수 있다. 다만 실거주 지역의 아파트 공급이 수요 대비 많을 경우는 적당하지 않으니 수요 대비 공급 물량을 꼭 따져 보기 바란다. 쉽게 말해 동네 주변 빈 땅이나 새로 짓고 있는 아파트가 많을 경우 신중해야 한다는 말이다.

설령 실거주 주택을 마련하고 나서 아파트 값이 오르지 않더라도 그 자체로도 의미가 있다. 집을 사고 나면 내 집의 시세가 떨어졌는지 올랐는지 부동산 시세를 자주 체크하게 된다. 부동산 관련 뉴스도 예전과 달리 더 잘 들리고 스스로 찾아서 보게 된다. 팀의 후배가 작년에 일산에 실거주 아파트를 마련하였다. 구입 당시 대비 가격이 오르지 않았지만, 3기 신도시 발표에 대한 뉴스를 누구보다 더 빨리 듣고 먼저 이야기해 주고 있다. 집을 사고 나서 예전과 달리 부동산에 많은 관심을 갖는 후배 모습을 보면서 역시 부동산 투자는 시작이 중요하다는 것을 느꼈다.

2. 직주근접 지역, 좋은 입지 소형 아파트 한 채 투자

내가 살 집을 구매하는 것이 부담된다면 집 주변이나 회사 근처 잘 아는 지역의 소형 아파트 한 채를 투자하는 방법이 있다. 2015년 초반 나는 집 근처 소형 아파트 매수를 시작으로 투자를 이어오고 있다. 당시 회사 근처 아파트에 살았었는데 외곽 지역이긴 하지만 일자리가 있어 경의선 전철역 근처 소형 아파트의 전월세가 잘 나가고 집값이 막 오르려는 변화를 느끼면서 투자하게 되었다.  

살고 있는 동네는 누구보다 내가 잘 알고 있다. 워킹맘은 평일에 시간 내기가 어려우니, 주말에 아이랑 놀이터에 나온 김에 동네 부동산을 한 번씩 들러 보자. 현재 시세가 어떤지 부동산 분위기가 어떤지 꾸준히 알아보는 습관을 들이는 것이 좋다. 파주에 살 당시 신혼 전셋집을 구해준 것이 인연이 되어 친하게 지내는 공인중개사분을 통해서 아파트 시세와 급매물 정보를 빨리 들을 수 있었다. 아직까지도 그 중개사 분과는 안부를 묻는 사이이다.

 여동생이 실거주 아파트를 구매를 할 때도 마찬가지였다. 평일에는 바빠 시간을 내기 어려워 토요일에 꾸준히 1시간 정도 시간을 내어 주변 부동산을 들르고 집을 보는 가운데에 기회가 생긴 것이다.

현재 부동산 시장은 소형 아파트 한 채를 사기 위해 들어가는 투자 금액이 만만치 않다. 그렇다고 투자 금액을 무턱대로 줄이고자 Gap 투자 금액이 적은 곳만 찾으면 잘못된 투자를 할 수 있다. 반대로 너무 좋은 입지 물건만 집착하면 현재 가지고 있는 돈의 범위에서 아무것도 사지 못한다. 적당한 선에서 타협하여 실행하는 것이 중요하다.  

[ 투자 Tip ]

(1) 단지 근처에 초등학교가 반드시 있어야 하며, 중학교까지 고려 지역을 선정하면 좋다.

(2) 단골 공인중개사를 만들어 주말마다 수다를 떨어보자. 급매물을 제일 먼저 알려준다.  

[ 주의 사항 ] 

(1) 수요 대비 공급 물량이 많은 곳은 피한다.

(2) Gap 투자 금액에 집착하거나 너무 좋은 입지만 고집하다가는 아무것도 사지 못한다.