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Aug 09. 2019
워킹맘 부동산 투자, 시간이 중요한 3가지 이유
시간의 마법, 내가 만든 510 법칙
부동산 투자에 있어 가장 중요한 2가지를 꼽으라고 한다면 나는 시간과 레버리지(대출)라고 생각한다.
특히 워킹맘에게 시간은 돈보다 더 소중하다. 나는 지금도 회식으로 귀가가 늦어져 집에서 아이들이 엄마를 기다릴 때 주저 없이 택시를 탄다. 택시비 2만 원보다 20분이라도 빨리 집에 도착해 아이들과 눈을 맞출 수 있는 그 시간이 더 소중하기 때문이다. '시간이 금이다'라는 말을 워킹맘이 되고서야 실감했다.
나에게 주어진 시간 안에서 할 수 있는 현명한 투자 방법을 선택해야 한다. 다만 한 가지 시간은 상대적이란 것을 잊지 말아야 한다. 절대 시간이 동일하더라도 본인의 가치관과 의지에 따라 시간을 쪼개어 활용하는 방법은 천자 만별이니 말이다. 시간이 부족한 워킹맘이라도 부동산 투자를 꼭 해야 하는 나의 확고한 신념만 있다면 그 시간을 늘릴 수 있다. 그것이 시간의 마법이다.
1. 부동산의 입지를 보는 안목을 키우기 위해서 시간이 필요하다.
5년, 부동산 입지 보는 눈을 키우는 시간
부동산은 곧 입지이다. 투자를 잘하려면 부동산을 보는 안목, 입지를 보는 눈을 키워야 한다. 입지를 보는 안목은 내가 갖고 싶다고 해서 하루아침에 얻어지는 것이 아니다. 꾸준한 공부를 통해 경제의 흐름을 이해하고 이를 통해 부동산을 보는 안목을 키워야 한다. 또한 재개발, 재건축, 급매, 경매, 공매 등 부동산 투자 방식에 여러 가지가 있기 때문에 다양한 무기를 가지려면 시간을 들여 공부해야 한다.
공부했더라도 막상 현장에서 배운 것을 적용해 볼라치면, 처음 겪는 돌발 상황들이 발생한다. 직접 부동산 현장을 방문하고 분위기를 느끼는 임장 활동이 중요한 이유이다. 경재계 오너들이 자주 쓰는 '현장에 답이 있다.'라는 말은 제조 공장에서만 쓰이는 것이 아니라 부동산계에서 '임장'이란 이름으로 오래전부터 쓰이고 있었던 것이다. 현장을 방문했을 때 우리는 부동산의 민낯을 볼 수 있다. 책으로 또는 서류상으로 파악하지 못했던 동네의 장단점이나 시장의 분위기, 움직임들은 현장에서만 느낄 수 있다.
나는 부동산 중개사 사장님한테 물건 브리핑을 받고 있을 때, 매수 문의 전화가 끊이지 않고 오는 경우를 본 적이 있다. '아, 조만간 오르겠구나. 빨리 잡아야겠다.' 이런 느낌은 부동산 현장, 소위 말하는 발품을 팔아야지만 얻을 수 있다. 요즘은 부동산 카페에서 임장을 함께 다니는 모임도 많이 있어 내가 부족하더라도 임장을 배울 수 있다. 또한 인터넷을 통해 부동산 개발 소식, 시세, 실거래 금액 등 사전 정보 습득이 쉽기 때문에 본인 스스로 준비해도 얼마든지 임장 활동을 할 수 있는 여건이 잘 갖추어져 있다.
부동산 공부와 임장을 하려면 무엇보다 절대적으로 시간이 필요하다. 일을 하는 엄마, 워킹맘은 회사에서 일하고 퇴근하면 육아와 살림을 해야 한다. 부동산 공부를 위한 시간을 빼기가 결코 쉽지 않다. 부동산 투자에 쉽게 발을 들여놓지 못하고 고민만 하게 되는 것이 현실이다.
딱 5년, 시간을 쪼개어 부동산 공부를 하고 동네를 시작으로 여러 지역의 매물을 보고 부동산 중개업소를 찾아 브리핑을 받아 보기 바란다. 나는 5년 정도 꾸준히 부동산 투자나 경제 관련 책을 읽고 강연도 듣고 있다. 또한 한 달에 2~3번은 관심 있는 지역의 부동산 중개업소를 방문해서 상담을 하고 나온 매물을(사지 않지만) 직접 보고 있다. 투자의 가치를 판단하는 나만의 기준을 만들어 가고 있다. 이렇게 꾸준히 하다 보면 어느 것이 좋고 어느 것은 나쁜지 느낌이 오기 시작한다.
2. 투자의 기쁨을 맛보려면 최소 1년의 시간을 기다려야 한다.
1년, 투자의 기쁨을 맛보는 최소의 시간
경기도의 아파트 투자 경험에서 나는 1년 이란 시간의 중요성을 뼈저리게 느꼈다. 다음 글에서 좀 더 상세히 다루어 보겠지만, 이것은 나의 실제 투자 경험 이야기이다.
2015년 봄부터 여름에 걸쳐 집 근처에 있는 소형 아파트 4채를 매수하였다. 4채 중 1채는 전세를 끼고 샀고 나머지 3채는 임차인을 들이면서 잔금을 맞추어야 했다. 당시 초보 투자자였던 나는 세를 맞춰야 한다는 부담감과 보증금을 제외한 나머지 금액을 끌어오는 자금 계획을 계산하느라 머리와 마음이 복잡한 상황이었다. 잔금 날이 다가올수록 스트레스는 더해졌다. 결국 4채 중 1채는 잔금일과 동시에 팔아 버리는 결정을 하고 말았다.
14년도까지 바닥을 다지던 이 아파트는 15년 초부터 상승의 기미가 보이기 시작했다. 지나고 보면, 15년 4월의 매수 타이밍은 그야말로 환상 적이다. 얼마 전 7월 마지막 날의 잔금을 끝으로 나는 4채의 아파트를 모두 매도하였다. 4채 아파트의 매도 시기는 위의 실거래 그래프에서 보듯이 다 제 각각이다. 이제 보니 약속이나 한 듯이 거의 1년의 텀을 두고 4채를 처분하였다. 미처 몰랐던 사실이다.
매도 시기가 달랐던 4채 아파트의 수익률은 어떠할까? 수익률을 비교해 보았다.(취등록 세금 및 중개 수수료 제외한 계산임)
사자마자 바로 팔아버린 (1) 번 아파트의 수익률(양도세 포함)이 5%로 가장 낮다. 다행히 동네 아파트라 계속 눈여겨보다 급매로 구매한 경우였기 때문에 바로 팔더라도 손해는 보지는 않았다. 하지만 나머지 3채의 수익률과 비교하자면 너무나 잘못된 선택이었다.
보유기간이 1년 미만일 때는 양도세 50%를 내야 한다. 바로 팔아버린 (1) 번 아파트는 양도세 포함 전 11%의 수익률이었지만, 50% 양도세를 떼고 보니 5%에 미치지 못하였다. 1년만 꾹 참고 팔았 더라면 (2) 번 아파트처럼 양도세를 내고서도 24%라는 최고의 수익률을 거두었을 텐데 말이다.
사실 그 당시 대출을 조금 더 받거나, 시간을 두고 기다리면 임차인을 맞출 수 있는 상황이었다. 그러나 초보 투자자인 나는 내 투자에 대한 확신이 없었다. 덜컥 불안한 마음이 생기며 아무 생각 없이 팔아버린 것이다. 부동산 투자를 시작한 지 얼마 안 되는 초보일 때가 특히 언제 팔아야 할지에 대한 확신이 서지 않는다. 확신이 서지 않는다면 최소 1년 이상을 버티는 시간을 가져야 한다. 똥인지 된장인지 모를 때 덥석 먹지 말고 1년만 시간을 두고 냄새를 맡아보자.
3. 부동산 투자 욕심부리지 말고 꾸준히 딱 10년만 하면 성공할 수 있다.
10년, 욕심부리지 않고 꾸준히 투자하는 시간
수많은 베스트셀러 책에서 한결같이 이야기하는 것이 있다. 꾸준히 하는 것이다. 말콤 그래드웰의 베스트셀러 ‘아웃라이어’에 소개되어 많은 사람들이 알고 있는 1만 시간의 법칙이 있다. 어떤 분야의 전문가가 되려면 최소한 1만 시간 정도의 훈련이 필요하다는 법칙이다. 1만 시간은 하루에 3시간 10년을 해야 얻어지는 시간이다. 이 법칙을 따라 한다는 것은 쉽지 않다. 중도에 포기하게 되는 경우가 생기기 때문이다.
나는 2009년에 첫 투자를 시작했지만, 부동산이 무엇인지 전혀 알지 못한 상태에서 덤벼든 대가를 톡톡히 치러야 했다. 경매의 '경'자도 모르고 낙찰받은 아파트는 당시 일반 매매로도 최고가에 준하는 비용으로 산 꼴이 되었다. 경매 잔금을 치른 후 지속적으로 아파트 가격이 하락한 것은 말할 필요가 없다. 남편과 나의 퇴직금까지 중간 정산하여 6천7백만 원의 목돈을 쏟아부은 첫 투자를 실패하고 나는 부동산이 거들떠도 보기 싫어졌다.
나의 무지함을 자책하던 2009년 추운 겨울부터 2014년 겨울까지 5년의 시간을 아무것도 하지 않고 보냈다. 다행히 2015년부터 투자를 시작하게 되었다. 만약 첫 투자를 실패했더라도 계속 투자를 해왔다면 어땠을까? 그랬다면 나는 10년 차 투자자가 되어 있을 것이다. 나의 자산이 어떻게 달라졌을지는 모를 일이다. 하지만 단언컨대 지금보다는 부동산 투자에 대한 안목이 더욱 높아져 있을 것이다. 부의 추월 차선에 한 발 더 다가와 있음을 말한다.
부동산 투자가 직업인 아닌 이상 본업인 회사도 다녀야 하고 아이들 등하교에 숙제까지 봐줘야 하는 워킹맘은 부동산 투자를 대할 때 긴 호흡이 필요하다. 부동산을 투자한 지 3년 만에 연봉의 몇십 배를 벌었다더라 하는 성공 스토리를 듣더라도 절대 흔들리지 말아야 한다. 워킹맘의 부동산 투자는 마음이 급할수록 빨리 부자가 되려고 욕심부릴수록 망하는 지름길로 내달리게 된다. 회사 일도 못하고 애들은 집에 방치되어 있는다면 지금 손에 쥐는 몇 천만 원이 무슨 의미가 있을까?
워킹맘이 경제적 자유를 얻을 수 있는 시간의 마법, 510 법칙을 꼭 기억해 두자.
워킹맘 부동산 투자,
5년을 꾸준히 공부하며
1년 이상 투자 물건을 보유하고
10년을 꾸준히 투자하면
경제적 자유를 얻을 수 있다.
