의외로 모르는 주택담보대출의 비밀
분양 받고 난후 자금 조달 방법이다. 보통 10~20% 계약금에 중도금 대출 40~60%, 나머지 잔금 30%가 남는다. 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 차이는 있다. 비조정지역은 보통 계약금이 분양가의 10%,중도금 대출이 60%까지 나온다. 조정지역은 서울, 광명 같은 도시(투기 과열지구 라고 생각하시면 된다. 정부 정책에 따라 투기 과열지구 지정은 그때 그때마다 다르나, 서울은 대개 조정지역으로 묶였던 경우가 많았다.) 우리가 분양 받은 지역은 비조정지역이었고 계약금 10%, 중도금 대출이 60%까지 나왔다. 그 이후 30% 잔금은 어떻게 충당하냐 하면 주택담보대출로 전환후 중도금 대출을 상환하는 형식이다. 물론 현금이 있거나 목돈이 있는 분들은 대출을 안받는 경우도 있지만 그런 경우는 드문 것 같다. 주변의 상황을 보면 주택담보대출로 전환하기는 하되, 70%까지 받지 않고 저마다의 자금 상황에 따라 40~50% 정도로 받고, 중도금 대출을 상환하는 식이다.
당시는 우리가 분양받은 지역이 분양받고 준공(아파트 완공)까지 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌었던 해였다. 약간 똥밟은 느낌이랄까. 이후 현재 윤석열 정부가 들어오면서 부동산 시장의 냉각화가 있었고 조정지역이 해지되어 비조정지역으로 편성되었다. 마침 우리는 그 시기 잔금대출을 받은 시기였으며, 정부에서 특례 보금자리론을 출시해 많은 사람들이 대출을 갈아탔던 시기였다. 우리도 특례 보금자리론에 해당이 되었으나 자금 상황에 따라 특례 보금자리론으로 받을 수는 없었다. 기간도 신청하면 이사하는 날, 곧 잔금 납부시까지 대출이 나온다는 보장이 없다했다. 그리고 그당시 우리의 DSR 상황은 대출이 적게 나왔던지라 중도금 대출 납부에, 잔금 납부까지 커버가 되지 않았다. 그래서 분양사에 영업온 여러 은행 창구에서 상담을 받았다.
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신기하게도 은행 창구마다 대출 한도, 이율이 달랐으며 당시 우리 DSR(총부채 원리금 상환 비율), DTI(총부채 상환 비율)이 엉망이다보니 딱 얼마 대출나옵니다 하는 곳이 없었다. 또 창구 소개에서와 다르게 본상담(?)에서는 달라지는 경우도 있었다. 1금융부터 새XX 금고와 같은 제2금융권까지 대단지다보니 영업하는 은행은 참 많았다. 그러나 우리의 현실에 맞는 대출이 가능하냐가 중요했다. 그래서 거의 모든 은행 창구에 들러 오리엔테이션을 듣고 본상담을 받으러 다녔다. 거의 시중 모든 은행을 찾아갔던 듯하다. 그중 은행들의 공통점이 있었는데 이러했다.
1 전세자금대출을 상환해야 주택담보대출이 나온다.(집주인에게 보증금을 돌려받는다는 확신, 날짜가 정해져야 한다.)
2 남편과 내 명의 신용대출을 전부 상환해야 한다
3 특례 보금자리론도 가능하나 한도가 작고 생각보다 이율이 싸지 않다. 한도를 많이 받고 싶다면 분양사 영업은행에 받는게 더 유리하다
이 중 1은 거의 불가피했으나 1이 어렵다면 2라도 해야 대출이 나온다. 1,2 둘다 상환해야 대출이 나온다는 은행이 더 많았다. 우리는 상담을 받다가 좌절하기도 했으며, 과연 입주할 수 있을까를 고민했다. 그 이유로는
첫째, 집주인에게 전세금을 언제돌려받는다는 보장이 없다. 그 이유로 우리는 만기전 이사였으며, 집주인에게는 꼭 만기 전 보증금을 돌려줘야 하는 의무는 없었다. 집주인이 정말 돈이 없어서 돌려주지 못한다면 우리로서도 중도금대출 연체이자는 늘어날 것이고 방법이 없었다.
둘째, 신용 대출이 많다는 점. 주택담보대출이 나와 우리는 그 대출로 신용대출을 갚는다는 플랜이었으나, 순서가 거꾸로였다. 신용 대출을 갚아야 주택담보대출이 나왔다.
셋째, 역전세 맞은 1호기와 전세를 구하는 사람이 많지 않은 2호기 잔금 시기가 입주시기와 겹쳤다는 점.
안그래도 신용대출 많은데 얼마를 세입자에게 돌려줘야 할 지 모르는 상황. 당시는 다음 세입자가 구해지지도 않은 상황이었다. 2호기 잔금이 입주전이라 세입자가 구해지지 않으면 잔금을 내지 못하는 상황. 그야말로 최악인 상황.
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이런 고민끝에 시중 모든 은행을 돌며 상담을 받은 결과, 1금융권 OO은행이 가장 많은 대출을 해준다는 것을 알게 되었다. 분양가보다 대출을 타은행보다 독보적으로 많이 해줬다. 이율 자체는 싸지 않았지만 그럼에도 5%를 넘지 않았다는 점, 우리가 신용대출을 갚고 중도금 대출 이자를 내고 입주하기 위해서는 다른 선택지가 없었다. 이율이 조금더 싼 은행도 있었지만 우리에게는 그 한도가 부족했고, 이율이 막 많이 차이나지는 않았던터라 나중에 보존 등기가 나오면 금리가 내려갈 때 갈아타면 되겠다 싶었다. 일단 우리에게는 입주가 가장 시급했다. 결국 우리는 위의 1~3번 문제를 모두 해결하고 눈물의 입주를 했다.
위의 1-3문제를 어떻게 해결했는지 궁금하다면
프로필 링크 어서와 집주인은 처음이지?를 참고해주세요.
그래서 깨달았던 점이 있다면
1 신용관리, 신용대출은 평소 관리하기. 없는게 베스트다.
2 분양가의 70%만 믿고 계약했다가 입주 못하는 수가 있다. 정부 정책은 바뀔 수 있으므로 분양가의 30~40% 정도는 모으는 걸 추천
3 대출상담 귀찮다고 발품 안팔지 말고 모든 은행 돌아보기. 결국 우리 상황과 가장 잘 맞는 은행, 대출은 있다. 포기하지 않기.
4 내용증명이라는 방법을 사용하기는 했지만 평소 집주인과 원만한 관계를 유지하되 강경하게 나갈 때는 강경하게 나가기.
5 입주전 물량 폭탄이거나 전세금이 내가 계약한 가격보다 떨어진다면.. 부동산 경기가 안 좋다면 미리 월세로 옮겨 살다가 이사하는 것도 방법이 될 수 있다. 전세금보다 월세 보증금이 더 싸기 때문에 상대적으로 집주인이 돌려주기가 쉽다. (우리가 입주하던 때는 전세보다는 월세 선호 시장이었다.)
원분양자라고 다 대출이 나올거라 무한 긍정회로 돌리다가는 입주전까지 똥줄타는 극한의 경험을 하게 될 것이다. 부디 우리 같은 사람이 없기를 바라며 이글을 썼다.
