큰 파도와 잔 파도
큰 파도와 잔 파도
투자에 있어서 큰 파도와 잔 파도가 있다.
큰 파도는 경제로 보면 거시경제 잔 파도는 미시경제쯤으로 설명이 될까?
큰 파도와 잔 파도를 도식화 해 놓은 것이다.
큰 파도는 그림에서 보면 까만색 선으로 된 전구간이 되는 것이고 잔 파도는 A,B,C,D 구간과 같이 짧게 굴곡이 있는 것이다.
어렵지 않으니 예를 들어 설명하겠다.
큰 파도의 예를 들어보겠다.
예를 들어 우리나라의 70년대부터 생산가능인구가 정점을 찍고 떨어지는 해인 2018년 정도까지를 대세 상승기로 보고 2018년부터 앞으로 계속 대세 하락기로 본다.
그렇다면 핑크색과 보라색의 중간에 산꼭대기와 같은 것이 2018년이 될 것이다.
그렇다면 왜 2018년도인가?
1971년생이 107만명으로 우리나라 인구 중 제일 많이 태어났다.
그런 1971년생이 48세를 넘어가는 시점이 2018년도이다. 그래서 해리덴트 연구소에서는 2018년도 이후 인구절벽이 온다고 했다.
그러니 2018년 이후를 부동산의 정점을 찍고 내려가는 해라고 보면 된다.
이렇게 흐름을 전체적으로 크게 보는 것을 큰 파도라 한다.
그럼 잔 파도는 무엇인가?
예를 들어 1990년대 초반 노태우 대통령때 1기 신도시를 지으면서 200만 가구가 쏟아졌다.
그럼 대세 상승기인데도 불구하고 일시적인 물량의 증가로 어떻게 되었는가?
집 값이 오히려 떨어졌다.
지금으로 보면 아무리 200만 가구가 아니라 1000만 가구가 쏟아져도 주택보급률 100%가 아닌데 물량이 5군데 일시적으로 폭발하니 가격이 떨어질 수밖에 없었다.
그럼 구간으로 따지면 어떤 구간일까?
A구간으로 보면 된다.
상승기에도 하락하는 구간을 말한다.
이것을 잔 파도라 한다.
그럼 잔 파도는 또 무엇이 있었는가?
1997년 IMF 금융위기가 있었다.
그 때 부동산은 급전직하했다.
역전세난도 일어났다.
물론 대세상승기가 맞으나 일시적으로 떨어졌다.
이것도 A구간으로 볼 수 있다.
2008년도 금융위기가 닥쳤다.
그리고 떨어졌다.
2012년도에는 하우스푸어가 생겼다.
A구간이다.
그렇다면 B구간은 무엇인가?
5대 신도시 이후 잠시 하락한 주택 가격은 다시 뛰었고 IMF까지 올랐다.
이것을 B구간이라고 보면 된다.
상승기에 상승하는구간을 말한다.
IMF이후 회복한 부동산은 2003년부터 2008년도 금융위기까지 대한민국 최대의 부동산 호황이 있었고 그것을 B구간으로 보면 된다.
그리고 현재 다시 부동산이 2012년도 하우스푸어라는 신조어를 뒤로하고 다시 올랐다.
이것도 상승기에 다시 상승하는 B구간이라고 보면 된다.
그렇다면 언제 C구간과 D구간이 올까?
2018년도 이후에는 하락하는 시기에 더 하락하는 C구간이 올 것이다.
아마도 올해도 물량이 넘쳐 났지만 내년 전국에 입주가 예정된 물량은 36만9709가구로, 2010년 이후 최대다. 내후년엔 이보다 많은 41만9633가구가 입주한다.
이렇게 물량이 폭발하면 일시적으로 강남이라도 전세가격이 떨어지고 경기권은 역전세난이 일어날 수밖에 없다.
이러한 때를 C구간이라고 한다.
하락기에 더 하락하는 구간을 말한다.
아마도 2018년도 이후가 될 것이고 2020년쯤 올 수도 있다.
왜냐하면 2008년도, 2009년도, 2010년도에 물량이 터졌을 때는 문제가 없었다.
그러나 물량 시장에 풀리고 분양이 한 해에 가장 적었던 18만 가구를 분양한 2012년도에 하우스푸어가 생겼다.
그러니 실제로는 물량이 터질 때인 2017년 2018년보다 물량이 터지고 시장에 공급되고 시장이 공포에 빠질 때는 그 물량이 시장에 반영되는 시점은 2019년 이후가 될 것이다.
시장에 반영되는데는 좀 늦을 수 있다.
물론 그런 후에는 D구간과 같이 대세 하락기인데도 불구하고 다시 상승하는 구간이 나타날 수 있다.
그럼 왜 이렇게 설명하는가?
대세 상승기 대세 하락기는 전망할 수 잇다.
그러나 A,B,C,D구간과 같이 좁은 구간은 전망할 수 없다.
내년에 시장이 어떻게 될까를 전망하는 것은 이러한 잔파도를 전망하는 것과 같다.
그 누구도 알 수 없다는 뜻이다.
그렇다면 우리는 어떻게 해야 하는가?
대세 상승기를 보고 투자를 해야 한다.
전체적인 그림을 보고 투자를 해야 하는 것이다.
예를 들어 2000년대 초반부터 열심히 부동산을 해온 아줌마가 있다.
그 아줌마는 부동산에 해박하고 열심히 발품을 팔고 세금을 아끼고 해서 지금까지 왔다.
정말 개고생했다.
그런데 강남사는 자기 친구가 있다고 한다.
주부다.
아무것도 안 하고 그냥 강남에 사는 집 하나 깔고 앉아 살림만 했다고 한다.
그런데 자신이 10년 이상 사고 팔고 개고생 해서 번 돈보다 강남의 아파트에서 우아하게 살림한 아줌마가 돈을 더 벌었다고 한다.
그래서 최근에 열 받아서 딸 애에게 강남 아파트를 사줬다고 한다.
열심히 사고 판 아줌마는 잔 파도를 넘으며 열심히 부동산을 사고 팔았지만 큰 파도를 본 강남의 아줌마보다 못한 수익률을 거뒀다는 것이다.
오히려 잔 파도를 잘못타면 망할 수 있다.
사실 주식에서 데이트레이딩 하는 사람들이 다 그런경우 아닌가?
주식기자가 연말이면 하는 말이 있다.
올해도 개미투자자는 돈을 잃었고 외국인과 기관은 돈을 벌었다는 것이다.
주식투자를 할 때 개미투자자가 하는 것은 무엇인가?
남들이 살 때 즉 대세 상승기에 사고 남들이 팔 때 대세 하락기에 판다는 것이다.
다시 말하면 오를 때 사고 내릴 때 판다는 것이다.
부동산도 마찬가지다.
남들이 패닉에 빠졌을 때 살 기회이다.
그러나 남들이 시장에 속속 들어와 호황일 때 팔 기회라는 뜻이다.
그러나 이렇게 하는 개미가 없듯이 이렇게 하는 부동산 투자자는 드물다.
재테크를 안 해서 망하는 경우는 없다.
재테크를 잘못해서 망하는 것이다.
어떤 재테크도 마찬가지다.
물론 주식도 마찬가지다.
일단 큰 파도를 보아야 한다.
큰 파도는 어떤 것인가?
4차 산업혁명이나 중국의 내수 등을 보는 것이다.
앞으로 대세 상승이 될 곳을 크게 보는 것이다.
앞으로 하락할 석유 산업이나 석유를 내연기관으로 쓰는 자동차를 만드는 산업을 보는 것이 아니다.
이것은 묻어놓고 잊어버리면 나중에 깡통찬다.
디지털카메라가 대세인데 필름에 올인했던 코닥이 망했고 디지털 시대가 왔는데 아날로그를 고집하던 일본의 가전회사, 휴대폰의 모토롤라가 망했고 스마트폰 시대가 왔는데 피처폰에 장점이 있다고 대응이 늦었던 노키아가 망했다.
그러니 재테크를 할 때 큰 파도를 보고 묻어놓고 계속해서 사야 한다.
물론 시장이 패닉에 빠져 떨어질 때가 있을 것이다.
그러나 그 때는 더 사야 할 시점이지 팔아야할 시점이 아니다.
큰 파도를 보면 잔 파도에 흔들리지 않는다.
큰 파도가 일단 대세 하락기에 들어왔다면 종목을 바꿔야 한다.
지금까지 내가 부동산으로 돈을 벌었어도 마찬가지다.
그렇지 않으면 2004년도 이후에 분양권 전문가가 망했고 2006년도 이후에 재건축 전문가가 망했고 2008년도 이후에 재개발 전문가가 망했고 2012년도 이후에 지방아파트 전문가가 망했고 2018년도 이후에 수도권 아파트 투자자가 망하는 수순을 밟게 될 것이다.
앞으로 상승할 큰 파도를 보자.
그럼 마음이 편안하다.
사고 팔 필요가 없다.
그냥 저축하듯이 남들이 뭐라해도 내 갈길만 가면 된다.
그것이 큰 파도를 보고 투자하는 투자자만이 갖는 여유다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
