공황이 오면 부동산이 폭망하는 이유
공황이 오면 부동산이 폭망하는 이유
2008년도 금융위기가 오고 그 여파가 한국으로 왔다.
그리고 코스피가 50% 이상 하락했고 부동산도 크게 떨어졌다.
그렇다면 왜 글로벌 금융위기가 오면 한국의 부동산이 떨어질까?
2008년 리먼브러더스가 파산하고 금융위기가 본격적으로 시작되었다.
미국을 포함한 은행들은 지급준비금이라고 해서 자기자본의 8%는 가지고 있어야 한다.
자기자본비율(自己資本比率, Capital adequacy ratio)은 국제결제은행(BIS)이 일반은행에게 권고하는 자기자본비율 수치이다. 보통 BIS 자기자본비율이라고 불린다. BIS에서는 자기자본비율의 8% 이상을 안정, 합격권으로 보고 있다.
그런데 이런 금융위기가 오면 어디 사람들이 이성을 차리고 집에 있는가?
아니다.
내 예금이 무사히 있는지에 대해 의심을 하게 된다.
그래서 아침에 은행문이 열리자마자 달려가 은행에서 번호표를 뽑고 내 예금을 찾게 된다.
이것이 뱅크런이다.
뱅크런(영어: Bank run)은 은행이 기업에 대출해 준 돈을 돌려받지 못한다거나, 주식 등의 투자 행위에서 손실을 입어 부실해지는 경우, 은행에 돈을 맡겨 두었던 예금주들이 한꺼번에 돈을 찾아가는 대규모 예금 인출 사태를 의미한다.
그런데 은행은 고객이 맡겨놓은 돈을 자기자본비율을 빼고는 모두 대출이나 투자를 해 놓은 상태다.
그러니 뱅크런으로 돈을 찾아가는 고객이 자기자본비율을 넘겨 찾아가면 어떻게 되는가?
은행은 지불불능상태가 되고 은행은 파산한다.
따라서 은행은 고객들에게 자기 은행이 아주 안전하다고 고객들을 안심 시킬 필요가 있다.
그래야 뱅크런이 멈출테니 말이다.
그래서 미국의 은행은 전세계에 투자되었던 모든 돈을 헐값에라도 팔고 모두 거둬 들인다.
한국에 주식이나 부동산에 투자했다면 모두 팔고 현금화 시켜서 달러를 만들어 미국으로 가져오는 것이다.
이러면 어떻게 되는가?
한국의 주식과 부동산 시장은 패닉에 빠진것처럼 가격이 폭포수처럼 떨어지게 된다.
그래서 코스피는 고점대비 50%가 떨어졌고 부동산도 떨어졌다.
가장 현금화 시키기 좋은 부동산은 어디인가?
바로 강남의 부동산이다.
그래서 강남의 은마아파트는 2006년 11월 84m2가 14억 원에 거래 되었는데 2008년 금융위기가 9월에 터지고 3개월 후인 2008년 12월 8억7000만 원까지 떨어진다.
무려 5억 3천만 원까지 떨어진 것이다.
압구정 신현대 183m2는 2009년 7월에 27억 9500만 원이던 것이 2012년 5월에는 18억 3000만 원으로 10억 원이 넘게 떨어진다.
그렇다면 문제는 무엇인가?
바로 원금상환이 문제다.
왜냐하면 원금일시상환으로 대출을 거의 대부분 했을 때인데 1년에 한 번씩 KB시세에 맞춰서 계약을 갱신하기 때문에 이 정도 원금이 떨어지면 일시적으로 갚아야 할 원금이 매매가의 절반이 될 때도 있다.
그래서 공황이 오는 순간 일시상환 때문에 대출을 많이 끼고 집을 산 경우는 집을 날리고 신용불량자가 된다.
강남이 이렇게 떨어진 것은 강남은 그래도 대기수요가 있어서 거래가 되었기때문이다.
다른 곳들은 거래가 안 된다.
전세를 끼고 집을 산 경우는 전세가가 많이 떨어지니 역전세난이 일어난다.
이러면 세입자가 살고있던 집을 경매처분 하는 경우도 많다.
부동산은 대출을 일으켜 살 수밖에 없다.
왜냐하면 한 채당 가격이 높아서 대출을 일으킬 수밖에 없기 때문이다.
그러나 공황이 오면 아예 팔리지 않는다.
싼 값에 내 놔도 아무도 안 사간다.
그나마 사가는 곳은 인기지역인 강남과 같은 지역이다.
그래서 10년에 한 번 오는 공황에 부동산 대출을 많이 받았던 사람은 순식간에 알거지가 된다.
그러면 버티기는 쉬운가?
원금상환을 하더라도 한국은행에서는 외화자금이 많이 빠져 나가면 한국은 디폴트를 선언하고 IMF 가는 수밖에 없기 때문에 기준금리를 올려야 한다.
한국은 IMF 때 금리가 20%를 넘긴적도 있고 2008년도 금융위기 때는 시중금리가 7%가 넘어갔다.
한국은 터키나 아르헨티나 등의 신흥국에 비하면 양반이다.
이런 국가들은 25%씩 금융위기가 오면 금리를 올린다.
이럴 때 사업하는 사람들도 많이 망하는데 이유는 사업자금 대출을 엔화나 달러화 등으로 많이 빌렸기 때문이다.
특히 엔화는 거의 0 금리이기 때문에 이자가 싸다.
그러나 이러한 금융위기 상황에서는 안전자산인 엔화의 가격이 원화의 가격보다 2배나 더 올라간다.
이런 금융위기 상황에서는 신흥국 자산을 팔고 안전자산으로 갈아타기 때문이다.
따라서 2007년 10월 15일에 779.41 이었던 엔원 환율이 2009년 3월 2일에는 1616.55원까지 2배가량 뛴다.
금리도 오르고 갚아야 할 이자도 두 배가 되는 것이다.
왜냐하면 두 배 오른 엔화로 갚아야 하기 때문이다.
사업가들 중에는 자산가들이 많으므로 강남에 집이 많다.
따라서 강남의 집 가격이 더 급격히 떨어지는 것이다.
부동산은 대출을 끼고 사서 레버리지 효과가 크다.
전세를 끼고 사서 들어가는 원금이 적다.
그러나 그것은 어디까지나 평상시의 일이고 대출은 공황에 진입하는 순간 지옥행 특급열차가 된다.
JD 부자연구소
소장 조던
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