빚을 지면 왜 발을 뻗고 못 잘까?
빚을 지면 왜 발을 뻗고 못 잘까?
대출도 자산이다.
그러나 이것은 포장된 말에 불과하고 이것은 정확히 말하면 빚이다.
부동산을 살 때 그 중에서 주택과 상가를 살 때 대출을 끼고 산다.
왜 그럴까?
한 개당 가격이 비싸기 때문에 그렇다.
서울에 아파트 평균가격이 얼마인가?
32평정도 사려면 5억은 필요하다.
어떻게 나온 금액인가?
강남구의 아파트 평균가는 평당 3483만 원이다.
26번째로 싼 도봉구의 아파트 평균가격은 1078만 원이다.
그리고 이것을 더하면 4561만 원이다.
이것을 다시 2로 나누면 2280만 원이다.
그럼 32평을 곱하면 약 7억2천만 원 정도 된다.
그러나 2280만 원은 5번째인 용산구의 2389만 원과 비슷하다.
이러한 현상은 강남구의 아파트 가격이 너무 비싸기 때문이다.
마치 20명이 앉은 테이블에 마이크로소프트의 빌게이츠 회장이 앉은 것과 비슷한 효과를 갖는다.
그러니 평균값보다는 중위값을 구하는 것이 좋다.
1위는 강남구 26위는 도봉구 그러니 2로 나누면 13위 정도를 중간으로 보는 것이다.
13위는 종로구의 1628만 원이니 32평을 곱하면 약 5억2천만 원 정도 되는 것이다.
그럼 왜 주택과 상가는 투자를 하면 발을 뻗고 잘 수가 없는가?
한 개당 가격이 비싸서 도저히 여유자금으로 투자를 할 수 없기 때문이다.
주택과 상가 마찬가지다.
웬만한 것은 작게 잡아도 그냥 3억 원이 넘어간다.
그럼 3억 원을 돈을 모아서 사는 사람이 있을까?
거의 없다고 봐야 한다.
그러니 갭투자를 해야 하는데 3억 원 중 80%인 2억 4천만 원은 대출을 받고 그중 4천만 원은 세입자 보증금 집어넣고 나머지 취등록세와 남는 비용은 내 돈이 들어간다고 하자.
그런데 항상 갭투자를 하는데 드는 의문이 있었다.
도대체 내가 빌린 2억4천만 원과 세입자 보증금 4천만 원은 내가 갚을 수나 있는 것인가?
하고 말이다.
3억 원 정도를 내가 매월 100만 원씩 갚는다면 얼마의 시간이 걸릴까?
300달이 걸리고 무려 25년이 걸린다.
그럼 1채만 사서는 안 되고 10채쯤은 사야 부자가 될텐데 그럼 몇 년이 걸리는거야?
250년인가?
솔직히 내가 15년 이상을 갭 투자자로 살아왔지만 계산은 오늘 처음 해봤다.
사실 두려워서일 것이다.
그래서 나타나는 것이 있다.
내가 산 주택이나 상가가 공실이 나거나 세입자가 돈을 안 내서 내가 은행에서 빌린 돈을 갚아야 하거나 KB시세나 주변부동산에서 그 물건 가격이 떨어진다는 소식을 듣는다면 밤에 잠이 안 오고 발을 못 뻗고 자는 형태로 나타난다.
그래서 공실, 월세미납, 시세 하락의 소식은 정말 불면의 밤을 지새야 했다.
이 모든 것의 원인은 레버리지를 일으켜서이다.
갚지도 못할 돈을 빌리고 시세가 상승하면 겨우 생활비를 쓰는 구조를 만들어가는 그런 위태한 삶이라 생각되었던 것이다.
아직까지 나의 자산 대부분은 상가와 주택이며 아직 팔아야 할 것이 대부분이다.
그래서 아직도 공실이 나거나 월세가 밀리거나 시세가 하락했다는 소문이 들리면 불면의 잠을 잔다.
그럼 발을 못 뻗고 잔다는 말은 무엇인가?
빚을 지고 투자를 했다는 것이고 그것이 나쁜 형태로 나타난다면 발을 못뻗고 자고 마음 한 구석이 무겁다는 뜻이다.
그게 주택과 상가이다.
그럼 주식과 토지는 그렇지 않은가?
물론 주식과 토지도 빚을 많이 지고 투자를 하면 잠이 안 온다.
주식과 토지를 빚을 많이 진다는 뜻은 무엇인가?
이것은 정말 오로지 장기투자가 아닌 단기투자만을 노리고 투자를 했다는 뜻이다.
주식을 돈을 빌려 투자를 했는 오히려 떨어졌을 때는 잠이 안 온다.
3억 원 이상의 토지를 빚을 80%까지 높여 투자를 했는데 만약 안 팔릴 경우 잠이 안 온다.
그러나 주식을 돈을 빌려 투자하는 사람은 그리 많지 않고 나는 여유자금을 가지고 투자하라 얘기 한다.
그러니 주식 투자를 할 때 발을 못 뻗고 자는 경우는 없다.
주식투자를 하는데 떨어졌다면 발을 못 뻗고 잘까?
아니다.
이 경우 자신이 투자한 돈만 잃어버리기 때문에 속은 쓰리지만 밤에 잠이 오지 않는 경우는 없다.
갚을 수 없는 돈을 빌려 투자를 했어야 밤에 잠이 안 온다.
어디서 돌려 막을 것인가에 대한 생각 때문이다.
3억 원 이상의 토지가 아닌 농지연금 정도의 토지는 즉 5000만 원 정도만 사면 충분하다.
80%까지 대출을 받아도 4000만 원정도를 받는 것이고 이자도 10만 원 내외다.
그리고 4000만 원은 열심히 갚으면 얼마든지 갚을 수 있는 돈이고 농지연금 용도면 1억 원을 넘겨서 살 필요도 없다.
게다가 쪼가리 땅을 사서 모으는 식으로 투자를 한다면 쓸모없는 땅을 몇 백만 원정도로 낙찰 받아 모으는 일인데 이것은 굳이 대출을 받을 필요도 없다.
여유자금으로 돈이 생길 때마다 하나씩 모으면 된다.
결론은 토지와 주식은 굳이 빚을 지고 투자를 할 필요가 없다.
그러니 토지와 주식은 사면 발을 뻗고 자는 것이다.
주태과 상가는 하나당 가격이 비싸니 투자는 무조건 갭투자가 필수다.
그러니 공실, 월세 미납, 가격 하락의 요소가 있다면 밤에 잠을 못 자고 전전긍긍하는 것이다.
JD 부자연구소
소장 조던
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