서울 전방위 규제에도… 실수요자, 청약시장 몰렸다

서울 전방위 규제에도… 실수요자, 청약시장 몰렸다

[8·2 대책으로 투기과열지구 묶였지만 여전한 수요 재확인]

고강도 규제 적용된 서울 마포, 1순위 청약서 34.6대 1 경쟁률
청약 추첨제서 가점제 전환 우려 30~40대 실수요자들 뛰어들어

강남권 집값 여전히 고공행진

풍선 효과 예상됐던 지방에선 1순위 마감·청약 미달 엇갈려

'8·2 부동산 대책' 발표 후 서울에서 처음 분양한 아파트에 청약 수요가 대거 몰렸다. 정부의 고강도 규제에도 서울에 신규 공급된 아파트는 완판(完販) 행진을 이어가고, 입지 조건이 좋은 지역에선 기존 아파트 가격도 상승세를 보이고 있다. 부동산 전문가들은 "정부는 다주택자 등 투기 수요 때문에 서울 집값이 과열됐다고 진단하지만, 서울에 집을 사기를 원하는 실수요자가 그만큼 많다는 뜻"이라고 진단한다. 심교언 건국대 교수는 서울 청약 시장이 여전한 열기를 보이는 것에 대해 "청약 가점제가 확대되면, 내 집 마련 기회가 더 줄어든다고 생각한 30~40대 실수요자들이 대거 청약 시장에 뛰어들기 때문"이라고 말했다.

◇전방위 규제에도 서울 청약 시장 뜨거워

SK건설이 서울 마포구 공덕동에서 분양한 '공덕SK리더스뷰'는 17일 1순위 청약 접수 결과, 195가구 모집에 6739명이 몰려 평균 34.6대1 경쟁률을 기록했다. 마포구는 8·2 대책으로 투기과열지구는 물론 투기지역으로 '겹규제'가 적용된 곳이다. 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한되는 등 규제가 강해졌지만, 실수요자들은 아랑곳하지 않았다. SK건설은 "분양가가 주변 시세보다 저렴한 데다가 단지 인근에 지하철 4개 노선이 연결된 공덕역이 있다는 입지 조건 덕분에 청약 수요가 몰렸다"고 분석했다.

투기지역에 공급된 아파트에 실수요 청약자가 몰리면서 정부 규제로 선의의 실수요자가 피해를 볼 수 있다는 우려가 더 커졌다. 공덕SK리더스뷰는 전용 84㎡가 7억원대로 정부의 실수요자 기준인 '주택 가격 6억원 이하'에 포함되지 않는다. 무주택자가 내 집 마련을 위해 청약을 넣고도 실제로는 실수요자 혜택을 못 받는 것이다. 다음 달 전용 85㎡ 이하 아파트 청약 때 100% 가점제가 적용되면, 이런 '모순'은 더 심해질 전망이다. 대기업에 다니는 김모(33)씨는 "집은 필요한데 청약 점수가 낮다. 추첨제로 당첨이 가능한 이번에 '막차를 타자'며 청약했다"고 말했다.

◇입지 좋은 곳 기존 아파트 값 더 올라

'준강남'으로 통하는 서울 동작구 사당동에서 분양에 나선 '이수역 리가' 아파트도 17일 1순위 청약에서 평균 4.3대1 경쟁률로 1순위 마감됐다. GS건설이 영등포구에 공급한 '신길센트럴자이'는 지난 15일 현장 추첨을 통해 미계약 가구를 모두 팔았다. 사전에 '내 집 마련 신청서'를 낸 사람들을 대상으로 추첨을 진행했는데, 1500여 명이 몰렸다. 이 단지는 이달 3일 청약 당첨자를 발표했는데, 8·2 대책의 강화된 금융 규제가 소급 적용되는지를 놓고 혼선을 빚었다. 정부가 지난 13일 '8월 3일 이전 입주자 모집을 공고한 아파트는 8·2 대책 이전 기준으로 대출할 수 있다'는 보완책을 내놓자 미계약 가구를 사들이려는 실수요자가 대거 몰린 것이다.

8·2 대책 발표에도 주거 여건이 좋은 강남권 일부 단지는 집값이 '고공행진' 하고 있다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용면적 84㎡는 지난달 16억4000만~17억8000만원에 거래됐는데, 이달 7일엔 18억원에 계약을 맺었다. 강남구 역삼동 '래미안그레이튼' 전용 84㎡도 한 달 사이에 1억원 이상 올라 이달 10일 13억8000만원에 거래됐다. 강북의 인기 단지인 '마포래미안푸르지오' 전용 59㎡는 최근 8억원에 거래돼 한 달 만에 2000만원이 올랐다.

◇'풍선효과' 예상 지역 청약 성적 엇갈려

8·2 부동산 대책 규제 대상에서 벗어나 '풍선효과'가 예상됐던 지역에선 청약 성적이 갈렸다. 두산건설이 경남 김해시에 공급하는 '김해 주촌 두산위브더제니스'에는 804가구 모집에 3757건이 접수, 평균 청약 경쟁률 4.7대1을 기록하며 1순위 마감됐다. 김해 이외 지역에서 청약한 사람이 22%에 달했다. 부산 일부 지역이 분양권 전매 제한 등 규제를 받으면서, 일부 수요가 넘어간 것으로 보인다.

반면, 지난 주말 모델하우스에 3만4000여 명이 방문할 정도로 열기가 뜨거웠던 경기도 남양주시 '두산알프하임'은 0.65대1 경쟁률로 미달됐다. 서울 접근성이 좋은 데다 각종 규제를 피해 많이 청약할 것으로 예상했는데, 막상 뚜껑을 열어보니 결과가 달랐던 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 부산 아파트 시장에서 200대1이 넘는 경쟁률을 보이며 청약 열풍이 일자, 부산 옆 김해도 '인접성 효과'의 영향을 받은 것 같다"며 "남양주는 다산신도시 조성 등으로 '공급과잉'이 우려되면서 경쟁률이 낮았던 것으로 보인다"고 말했다.

http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/19/2017081900223.html

정부가 고도의 머리를 쓴 것인가?

오히려 청약경쟁률이 더 높아졌다.

30:1 정도면 무조건 완판이라고 보는데 30:1 넘는 단지가 무려 3개다.

그리고 고덕동도 23:1정도라면 완판이라고 봐야 한다.

11.3 대책이후 마포의 신촌그랑자이를 빼고 나머지 서울지역에서는 경쟁률이 미미 했는데 지금은 영등포 마저도 56:1이 나올정도로 경쟁률이 더 높아졌다.

항상 현상은 직시해야 한다.

이것은 정말로 서울에 새아파트 수요가 몰린다는 뜻이 된다.

반면, 지난 주말 모델하우스에 3만4000여 명이 방문할 정도로 열기가 뜨거웠던 경기도 남양주시 '두산알프하임'은 0.65대1 경쟁률로 미달됐다. 서울 접근성이 좋은 데다 각종 규제를 피해 많이 청약할 것으로 예상했는데, 막상 뚜껑을 열어보니 결과가 달랐던 것이다.

그러나 서울 외지역은 찬바람이 불고 있다.

그러니 노무현 정부때와 마찬가지로 서울로 더 몰려드는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

노무현 정부때 집 못사게 3주택자 60%까지 때렸더니 서울이 더 난리가 나고 고가주택이 더 많이 오르지 않았나?

사실 우리나라 걱정이 좀 되긴 했었다.

현재 삼성을 비롯한 반도체만 잘 나가지 현대차 등 굴뚝 기업들은 실적 떨어져서 죽을 쑤고 있고 나머지 기업들도 중국 영향으로 안 좋은 상태인데 그렇다면 경제성장률은 누가 책임지나?

기업이 1분기에는 3% 성장하면서 잘 나갔지만 2분기에는 뚝 떨어지며 3분기 4분기를 걱정하게 만드는데 만약 부동산마저 꺾이면 그 많은 복지 재원은 누가 다 책임지나?

그런데 천하의 묘수인 다주택자를 잡는 척 하면서 그들의 매수심리를 폭증시킨 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

원래 사람들은 못사도록 만들면 더 하고 싶은 것이 심리 아닌가?

그런면에서 서울은 폭발인데 오히려 사라고 그러는 경기권은 지금 초상집 분위기니 어차피 서울이 대세는 대세인듯 하다.

그러니 정부는 생색(다주택자 잡고 강남 때려 잡았잖아?)은 내면서 경기는 살리는 알파고와 같은 신수를 둔 것이 인가 하는 착각이 든다.

우리는 항상 시장을 볼 때 현상 그대로를 봐야 한다고 생각한다.

사람이 몰리면 몰리는 이유가 있다.

못하게 더 막으면 더 하려는 경향이 있다.

이러다 풀어주니만 못하는 꼴이 되는 것은 아닌가 하는 생각이 든다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777