부동산 투자, 보충수업
정태익, <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편>
<운명을 바꾸는 부동산 투자 수업>의 두 번째, 실전편에는 어떤 내용이 있는지 살펴보자. 지난 번과 마찬가지로 [저자의 생각 + 내 생각]으로 가볍게 써보았다.
https://brunch.co.kr/@junatul/710
1. 대출
대출은 정부 정책과 금리라는 두 가지 변수에 너무 심하게 휘둘린다. 따라서 안정적인 변수로 계획에 산입하기가 곤란하다. 그러나 대출 없이 부동산 투자를 할 수 있는 경우는 오로지 갭투자뿐이다. 따라서 자신의 상황에 맞는 정책 대출이 무엇인지 정도는 체크해보자. 대표적으로 좋은 것은 보금자리론이다. (써본 적 없다.)
예전에는 경매의 좋은 점 중 하나가 일반 매매에 비해 더 나오는 대출이었다. 그러나 그것도 이젠 옛말이다. 정부 정책에는 절대 역행하지 말자.
2. 똘똘한 한 채 vs 다주택
정부 정책에 맞춰야 한다. 자유방임 정부라면, 당연히 다주택이 유리하다. 물건마다 레버리지를 쓸 수 있으니까.
진보, 보수에 상관없이 정부는 부동산 정책을 경기부양 수단으로 쓴다. 상승기에는 규제, 하락기에는 부양을 하는 것이 당연하다. 따라서 정부 정책에 맞는 투자 방식이 좋은데, 부동산이라는 게 즉각 사고 팔 수 있는 것이 아니므로, 기본적으로는 똘똘한 한 채가 좋은 전략이라 생각한다. 다주택은 하이 리스크, 하이 리턴 전략이다.
3. 호재
호재란 간단하게 말해서 물건의 조건이 좋아지는 것이다. 예컨대 GTX 역이 생긴다면 교통 조건이 좋아진다.
호재는 미래 가치에 관한 것이다. 미래 가치는 가능성에 맞추어 할인되어 현재가치로 반영된다. 심하게 말해서 도박이란 얘기다. 호재를 보고 들어가는 것은 긴 시간을 인내해야 하는 투자가 될 수 있다.
책에 나오는 대로, 호재는 플러스 알파적인 요소로 생각해야 한다. 절대 투자 결정의 주요 기준이 될 수 없다.
4. 지방 투자
서울, 부산을 제외하면 지하철보다 도로망이 더 중요하다. 광역철도망은 작은 도시에 불리하게 작용한다.
공급 물량은 생활권역 수준에서 체크해야 한다. 어떤 행정구역에 꼭 살겠다고 결정하는 사람은 없다. 지방 도시는 인구 규모가 작으므로 공급 물량에 더 크게 휘둘린다. 도시마다 다르지만 대개 물량 공급이 훨씬 쉽다. 때로는 대장 단지가 아니라 대장 지역이 바뀔 수 있다. 청주의 신영지웰시티가 좋은 사례다.
지방에 굳이 투자하겠자면, 특정 권역 내에서 최고의 아파트, 즉 상위 20%의 아파트에 투자하는 것이 좋다. 만약 예산이 모자란다면, 같은 규칙을 조금 더 싼 권역에 적용하면 된다. 예컨대 부산 투자에 돈이 모자란다면, 대전이나 광주 권역에서 상위 20% 아파트에 투자하면 된다.
무엇보다, 지방 투자는 신중해야 한다. 매도 타이밍을 잴 자신이 없다면 자제함이 좋다.
5. 임장
임장할 때는 대중교통을 이용해 보는 것이 좋고, 동네 분위기를 보는 것도 좋다. (나도 실천은 못했다.) 물건을 볼 때 인테리어는 고려하지 말아야 한다. 취향을 타는 화려한 인테리어는 매도 시 불리할 수 있다.
물건을 볼 때는 하자를 꼭 체크해야 한다. 책에는 여섯 가지가 나오는데, 조망, 소음, 냄새, 채광, 누수, 구조다. 눈치 보지 말고 충분한 시간 동안 체크하고, 적어도 세 번은 방문하라고 저자는 조언한다. 오전 10시에서 오후 2시 사이가 한가해서 여유 있게 살펴볼 수 있다. 그리고 꼭 메모를 하고 사진을 남겨라.
개인적인 경험을 조금 보태면, 물건을 보는 시간은 보통 낯 시간이므로 소음은 체크하기 어렵다. 집을 길게 보기 어려우므로 누수도 체크하기 어렵다. 그래도 곰팡이는 철저히 체크해야 한다. 당연한 얘기지만, 사진을 찍을 때는 살고 있는 사람의 양해를 구해야 한다.
6. 아파트가 아닌 물건들
빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양은 신중해야 한다. 아파트처럼 표준적인 물건이 아니라서 시장가가 어떻게 형성될지 모른다. 이런 물건들은 2~3년 지나 시장가가 형성된 다음에 접근하는 것이 현명하다.
저자가 좋아하는 아파텔. 대단지 아파트 근처에 있고, 그런 단지들과 인프라를 공유하고 있으며, 그 단지들의 아파트 가격이 최근 상승세라면, 해당 아파텔도 가격 상승을 기대해 볼 수 있다는 것이 저자의 의견이다. 개인적인 생각으로는, 정부 정책이 문제다. 아파텔이 이 정도로 좋은 평가를 받는 이유는 오피스텔임에도 불구하고 아파트와 유사한 특성(예컨대 바닥 난방)을 허용했기 때문이다. 이게 언제 또 바뀔지 누가 안단 말인가.
7. 제2의 강남
저자는 용산, 여의도, 잠실을 제시하고 있다. 그 다음 순위로는 판교, 마포, 마곡을 들고 있다. 저자도 말하듯, 어느 지역이 제2의 강남이 될 것인지를 외우는 것은 아무 의미가 없다. 어떤 이유로 그 지역들이 제2의 강남이 되는지를 이해하는 것이 중요하다. 그리고 또 책에 나오듯, 이미 이들 지역은 너무 비싸다.
8. 인테리어
셀프 인테리어는 정말 아니라는 저자의 말에 십분 공감한다. 그 시간에 뭔가 다른 것을 하는 게 낫다. 인테리어 업체는 개별 계약이 아니라 한 업체에게 맡겨야 하며, 저자에 따르면 평당 20만원으로 예산을 잡으면 깔끔하다고 느끼는 정도의 결과를 얻을 수 있다고 한다. 견적서는 항목별로 공사비를 구분해서 요청해야 하며, 여러 업체 견적을 받을 경우 동일한 조건을 제시해야 한다. "가장 싸게 수리할 수 있는" 견적을 요청하면 동일 조건으로 비교할 수 있다. 업체를 고르기 어렵다면 그 동네에서 제일 오래 영업한 곳으로 하면 안전한 편이다. (오래 안 망한 이유가 있을 테고, 해당 단지 아파트에 맞는 인테리어를 알고 있을 것이므로.)
셀프 인테리어가 가능한 것으로는 조명 교체가 있다. 다른 물건보다 먼저 세입자를 맞추거나 매도가 수월해질 수 있다. 가성비 최고는 도배, 장판이다. 도배, 장판 정도는 개별 업체와 계약해도 좋을 것이다.
9. 경공매
공매는 꽤 괜찮다고 본다. 쉽고 간편하며 대체로 안전한 물건들이다.
경매는 스트레스를 각오해야 한다. 경매의 장점은 싼 가격뿐이다. 권리분석, 경매 절차, 명도 등 스트레스 받을 일이 한두 가지가 아니다. 유치권이라도 걸려 있으면 ㄲㅍ를 만날지도 모른다. 경매는 그 물건에 얽힌 사람들의 문제를 해결해주는 제도지만, 그 해결이라는 것이 누구도 만족시키지 못하는 것이라는 사실을 명심하자. 누군가는 낙찰자에게 원한을 가질 수 있으며, 그것만으로 큰 스트레스가 될 수 있다.
