서울 아파트가 불패인 이유
부동산 투자에 대한 개인적 생각
내 집 마련 첫 단계는 부동산 공부다. 부동산이라면 누구나 서울이 좋다는 것을 안다. 그러나 서울이 왜 좋은지 기사와 책 속 고수들의 의견과 함께 내 생각을 정리해보려 한다.
지방이 아닌 서울이어야 하는 이유
첫째, 풍부한 일자리와 인재
일자리 중에서도 가장 중요한 혁신 기업이 가장 많다. 기업들이 자신의 이익을 찾아 가장 큰 대도시로 모인다. 기업들이 모이니 산업 클러스터가 형성된다. 그 주변의 주거지는 이 산업 클러스터의 소득을 받는 사람들에 의해 가격이 결정된다. 브라운스톤의 <부의 인문학>에서 나온 내용을 살펴보자.
기업이 자신의 이익을 찾아 슈퍼스타 도시로 몰린다.
-폴 크루그먼의 설명에 따르면 기업의 운송비가 낮은 경우에 여러 곳에서 분산 생산하는 것보다 한곳에 집중해서 대량 생산을 하면 생산 단가가 떨어져 유리하고(규모의 경제), 여러 기업이 모여서 산업단지를 만들면 노동력을 구하기 쉬워진다. 기업이 한 곳에 뭉치면 이익이 생기기에 자연스럽게 산업 클러스터가 생긴다는 것이다.
인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다.
-인재가 모이면 서로 자극을 주고받아서 더 좋은 아이디어와 기술이 생겨나고 혁신이 일어난다. 그리고 인적자본 외부효과라는 게 발생한다.
인적자본 외부효과는 무엇인가?
인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말이다. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아진다는 사실을 발견했다. 또 인재가 잘해서 좋은 아이디어를 내면 인재 자신도 큰 이득을 챙기지만 주변 사람의 소득도 늘어나는 걸 확인했다. 흔히 한 명의 천재가 10만 명을 먹여 살린다고 한다. 인재가 슈퍼스타 도시로 몰리고, 이것이 슈퍼스타 도시에 인적자본 외부효과를 낳고, 덕분에 슈퍼스타 도시의 주민은 다른 도시 주민보다 소득이 높다. 그러면 인재가 슈퍼스타 도시로 더욱더 몰리게 되는 연쇄 반응이 나타난다.
다음 기사를 보면 우리나라 100대 기업의 본사 86곳이 서울 수도권에 있다고 한다. 많은 행정기관이 지방으로 이전되고 그러려고 노력하고 있지만 경제력의 수도권 집중은 전혀 완화되고 있지 않다.
매일신문, 최병고기자, 100대 대기업 본사, 86곳이 수도권에둘째, 자녀 교육의 용이성
우리나라 교육의 일번지 강남 대치동에서부터 서울 서쪽의 목동, 강북의 노원구, 가까운 강남 대체지인 분당 등이 포진되어있다. 우리나라 사람들은 예로부터 자녀 교육에 엄청나게 공을 들인다. 그렇기 때문에 이 작은 나라에서 수많은 인재와 핵심 기술들이 탄생한다고 생각한다. 어쨌든 이 많은 인재가 탄생하기 위해서는 우리나라 입시제도를 거쳐야 한다. 입시를 위해서 소위 말하는 학군, 구체적으로 말하면 학원가가 형성된다. 유독 서울에 대학도 많고 학원가도 많다. 자녀 교육을 위해 이주해오는 인구가 상당히 많다는 것은 따로 말하지 않아도 될 것 같다.
셋째, 교통과 풍부한 인프라
수많은 철도, 도로, 지하철, 비행기 등 교통이 다른 지역과 비교도 안될 정도로 편리하다. 그럼에도 불구하고 현재도 진행되고 있는 대규모 교통 사업만도 셀 수 없을 정도다. 2기 신도시 등의 서울에서 조금 먼 수도권에 사는 많은 사람들은 아침, 저녁 출퇴근 시간에 교통체증과 대중교통 부족으로 몸살을 앓고 있다. 교통이 좋은 곳에 살아서 원하는 곳을 어디든지 빨리 갈 수 있는 혜택은 정말 엄청난 것이다.
또한 서울에는 다른 도시에서 상대적으로 어렵게 체험할 수 있는 문화를 자연스럽게 즐길 수 있다. 문화 인프라는 엔터테인먼트뿐만 아니라 그것을 즐기는 태도를 말한다. 대중문화, 쇼핑, 뷰티 등등 모든 문화가 서울에 집중되어 있다. 수요가 많은 곳에 당연히 공급이 많은 것이다. 많은 문화 인프라는 우리나라에서 서울만의 특별한 혜택이다.
넷째, 늘어나는 세대수
한 신문 기사에서 본 내용으로 통계청은 최근 20년간 수도권 인구이동과 향후 인구 전망이라는 결과를 발표했다. 통계청은 올해 수도권 인구가 2천596만 명으로 비수도권 인구 2천582만 명을 넘어설 것으로 추산했다. 수도권 인구가 비수도권 인구를 넘어서는 현상은 앞으로도 이어질 것으로 통계청은 내다봤다. 전반적인 인구는 감소하겠지만 수도권 집중도는 이어질 것으로 보는 것이다.
연합뉴스, 박용주 기자, 수도권 인구, 비수도권 사상 첫 추월... 20대 직장 학교 찾아 서울로전입 사유를 보면 이유를 짐작할 수 있다. 직업이 압도적으로 많고 교육이 차순위이다.
또한 우리나라 전체 인구수는 줄어들고 있지만 서울의 세대수 변화는 압도적으로 증가하고 있다.
부동산 지인 사이트 수도권과 비수도권의 인구 격차가 줄어들어 추월했으며, 전체 인구의 증가율은 매우 적은데 서울의 세대수는 증가하고 있다.
투자로서의 아파트
아파트는 사는 집으로 투자상품으로 보면 안 된다는 사람들이 굉장히 많다. 나도 일부 동의하지만, 자본의 측면에서 투자 상품으로써의 아파트를 살펴보고자 한다.
첫째, 엄청난 금융혜택
한번 곰곰이 생각해 본 적이 있다. 주택만큼 대출을 많이 해주는 금융상품이 있던가? 나는 다양한 금융상품을 경험해보지 않았지만 1 금융권에서 40~70% 대출을 해주는 금융상품은 없었던 것 같다. 그렇다면 반대로 왜 은행에서는 주택에 이렇게 많은 돈을 대출해 주는 걸까? 나는 그것이 아파트 값 우상향의 반증이자, 아파트는 사실 엄청난 투자 상품이라고 증명해주는 것이라고 생각한다. 나보다 훨씬 똑똑한 은행은 절대 손해 보는 짓을 하지 않는다. 하지만 아파트에게는 엄청난 금융혜택을 줘서 대출을 하고 사게 한다. 은행은 우리나라에서 아파트는 값이 자신들이 망할 만큼 떨어지지 않을 것이라는 것을 알지 않을까? 뿐만 아니라 직접 정부에서도 집을 사라고 주택자금을 공공복지의 혜택으로 제공한다. 무주택자들은 조건만 맞으면 정부에서 제공하는 저금리의 대출을 이용하여 집을 살 수 있다. 실로 엄청난 금융혜택 아닌가?
둘째, 접근하기 쉬운 투자 상품
주식이나 채권, 콜옵션, etf 등등 수많은 금융상품이 있지만 관심을 갖지 않으면 잘 모른다. 하지만 아파트는 우리 생활에 매우 친숙하다. 사는 곳이고 자는 곳이며 늘 함께 하는 것이라 일반 사람들도 굉장히 접근하기가 쉽다. 투자나 금융에 별다른 지식이 없어도 아파트는 거래할 수 있다. 부동산 중개라는 편리한 서비스를 통해 자세한 절차는 잘 몰라도 남녀노소 누구나 돈만 있다면 아파트를 거래하고 투자할 수 있다. 이렇듯 아파트는 거래하기가 쉬워 많은 사람들이 관심을 갖는다.
셋째, 전세 제도
우리나라에는 전세라는 특이한 제도가 있다. 이 글을 쓰는 나도 여러 번 거주하다가 내 집 마련에 성공했다. 이 전세 제도는 집주인에게도 좋고, 세입자에게도 좋은 제도이다. 집주인은 자기 자본을 별로 들이지 않고 집을 사서 투자를 해 기대되는 시세차익을 누릴 수 있다. 세입자는 자신의 판단에 따라 잠깐 돈을 맡겨놓고 대신 거주를 해결할 수 있다. 세입자는 목돈을 한 푼도 사용하지 않고도 자신이 원하는 집에 거주할 수 있는 것이다. 이 전세제도는 투자자에게는 생각해보면 무이자 대출이나 다름없다. 나중에 세입자가 퇴거할 때 돈을 돌려주기만 하면 되는 것이고, 그 안에는 목돈을 빌렸지만 대출이자를 내지 않는다. 이러한 전세제도가 있는 한, 서울 아파트 투자는 유망하다.
상대적 척도로의 서울 아파트
요즘 서울 수도권 아파트 시장이 무섭게 상승하고 있다. 특히 더 무서운 것은 전세가가 유례없는 상승을 하고 있다는 것이다. 그 결과에 대해서는 나는 예상할 수 없지만, 한 가지 예상할 수 있는 것은 서울 아파트가 미래의 사람들 사이의 상대적 척도가 될 수도 있다는 생각을 해봤다.
사람들은 누구를 소개받거나, 새로 알게 되면 스몰토크로 나이, 거주지역 등을 묻는다. 나는 이 거주지역을 묻는 것이 어떤 의도일까 늘 생각했었다. 그러나 지금에서야 생각해보면 이 거주지역에 대한 물음은 무의식 속에 자신도 모르는 사이 자본주의 사회 속 상대적 척도를 가늠했던 것이 아닐까?라는 생각을 해본다.
도리스 메르틴의 <아비투스>에서 나오는 내용을 인용해본다.
간단한 테스트를 해보자. 다음 두 가지 일자리 중에서 하나를 선택한다고 가정해보자.
1안: 당신의 연봉은 1억 6천만 원이고, 같은 직위의 동료 연봉은 2억 원이다.
2안: 당신의 연봉은 1억 3천만 원이고, 같은 직위의 동료 연봉은 1억 원을 받는다.
당신의 선택은 무엇인가?
실험 참가자 중 압도적 다수가 두 번째 안을 선택했다. 그들에게는 사회에서의 상대적 우위가 절대 수령액보다 더 중요했다. 특히 성공한 사람들은 돈보다 지위를 더 높이 평가했다.
돈은 단지 욕구를 채워주는 수단에서 끝나지 않는다. 돈은 성과, 명성, 성공의 척도이기도 하다.
아파트에 대한 단상
내가 알기로 지금껏 서울 아파트는 주식이나 다른 금융상품만큼 의미 있는 낙폭을 경험했던 적이 없다. 하락이 있었어도 상승한 것보다는 늘 그 낙폭이 적었다. 꾸준히 우상향 중이다. 금융위기, 서브프라임 모기지 때의 하락은 자본주의의 특성상 인플레이션과 화폐가치 하락으로 회복하다 못해 상승 중이다. 10년 전에도 집은 사기 어려웠고, 20년 전에도 직장인은 집 사기가 어려웠다. 지금의 가격이 정말 비싼 것일까? 거품일까?
그것은 아무도 모르지만, 늘 서울 아파트는 비쌌고, 우리는 돈이 없었고, 경기는 불황이었다.
