전세보증금 반환을 목적으로 소송을 해야 한다면 만기가 되었다고 무작정 하는 게 아니다.
모든 일에는 절차와 순서가 있는 법인데 계약만기일에 주지 않았다는 이유만으로는 소송이 안된다.
인터넷이나 유툽을 보면 ~~ 카더라는 설이 많이 있지만 자세히 보면 변호사들끼리도 법무사나 부동산중개인끼리도 조금씩 차이가 있다.
서두엔 임대인을 사기꾼처럼 무조건 내용증명을 보내고 소송을 해서 겁박을 주라며 블로그를 걸어 놓거나 전번을 기재해 놨는데, 사실 돈을 들여 의뢰할 만큼 어렵지도 복잡하지도 않다.
이제 그 내막을 조금 풀어보겠다.
1. 계약해지 통보가 중요하다.
요즘엔 임차인을 위한 임대차법이 때론 역으로 임차인에게 불리하게 적용될 수도 있다. 동전이 한 면만 있을 수 없고 해가 있으면 달이 함께 있는 것처럼.
1) 계약서의 만기일은 자동 아닌 수동이다.
정확하게 만기일 6개월에서 최소 2개월 전에 계약이 끝나면 이사를 간다고 반드시 통보를 해야 한다.
만약 2개월에서 하루라도 지나면 묵시적 계약으로 연장이 되기 때문이다.
해지통보일로부터 3개월이 될 때까지는 임대인이 반환을 해주지 않아도 된다.
만기 한 달 전에 통보하면 그때부터 3개월을 계산하면 되고, 하루 전에 통보했다면 그때부터 3개월이 되는 날이 계약해지 날이 되는 셈이다.
2) 통보 3개월이 지나야 임차권등기도 할 수 있고 소송도 할 수 있다.
이때 처음엔 내용증명서를 먼저 보내고, 2주일이 지난 후 임차권등기나 소송 또는 지급명령서를 할 수 있다.
임차권등기는 말 그대로 등기부에만 올릴 뿐 선순위 세입자나 근저당이 잡혀 있어 받을 기회가 없어졌다면 등기부에 올려봤자 별 의미가 없다.
그때는 소송이나 지급명령서를 신청해야 한다.
3) 임차반환소송은 소장을 제출하고도 통상 짧게는 4달 이상 8개월 정도 걸리기도 한다.
그 기간 동안 임차인이 이사를 안 가고 그 집에 계속 거주하고 있다면 임차인은 월세를 내야 하고, 대신 보증금반환금의 12%에 해당하는 이자를 임대인에게 청구할 수 있다.
대부분의 임차인은 보증금을 받기 위해 이사를 안 가는 경우가 태반이니 참고로 하면 된다.
만약 이사를 했다면 소송을 하면서 집 열쇠를 법원에 공탁한다면 월세는 내지 않아도 된다.
이때 변호사를 선임했다면 승소 시 임대인을 상대로 소송비용과 변호사비를 추가로 요구할 수 있지만 돈이 없어 소송을 당한 임대인이니 법원에서는 조정으로 금액을 적당한 선에서 마무리하라고 하기도 한다.
참고로 변호사를 선임하면 기본수임료는 400만 원 정도 되고 인지대나 송달료등 상당 비용이 추가로 들어간다.
서울 아닌 지방에서 몇천만 원 안 되는 보증금이라면 이것저것 제외하고 조정까지 들어가면 상당 금액이 깨질 수 있다. 그래서 소송을 한다는 것도 사실 쉽지 않다.
승소를 해도 금방 보증금을 받는 게 아니라 판결을 받고, 2주가 지나 확정문을 받아야만 집행권을 받을 수 있고 그제야 집행도 할 수 있다. 이때 집행은 압류나 경매신청을 하는 것이다
4) 소송 시 들어가는 비용과 시간을 감안해서 단점을 보완한 것이 지급명령이다.
지급명령서는 법원제출 후 일주일이 지나면 나오고, 이때 나온 지급명령서는 판결문과 같은 효력을 지닌다.
다만 상대방이 고의든 타의든 지급명령서를 받지 않았다면 지급명령서의 효력은 사라지고 다시 소송으로 들어가야 한다. 지급명령은 공시송달제도가 없기 때문이다.
설사받았다 해도 2주 이내 이의신청서를 내서 정식재판을 요구하면 다시 처음부터 소송을 해야 한다는 치명적인 단점이 있다.
도시에서 작정을 한 임대사기꾼이 아니라면, 지방의 작은 임대인은 이런 고래싸움에 새우등이 터지고 있다.
하지만 가장 좋은 방법은 계약 전 서류만 잘 살펴봐도 법이니 뭐니 할 필요가 없어진다.
1. 우선 세입 건축물에 근저당이나 선순위 임차현황(동시무소)을 보면 내가 몇 순 위 인지 알 떼니 주변 주택시세를 알아본 후 계약을 체결한다
특약에 계약당시 기준으로 선순위나 근저당을 잡겠지 않겠다는 내용을 집어넣는 것도 유리하다.
내가 전입 전 없던 것이 전입 후. 또는 전입직전 남겨지길 원치 않고 인정해주지도 않겠다는 것이다.
특약은 본 계약서에 넣지 못하는 내용을 별지로 첨부해서 자세히 쓸 수 있고, 특약은 계약서만큼이나 중요한 서류다.
2. 등기부와 친해져야 한다.
일일이 등기사무소를 찾아가 뗄 필요가 없다. 인터넷등기소에 들어가면 등기부만 아니라 토지대장, 건축물대장, 도시개발계획서 등, 컴퓨터 모니터 안에서 모두 확인할 후 있으니 그 정도쯤은 알아야 내 재산을 지킬 수 있다.
건당 발급은 등기부 1통당 1.000원, 열람은 700원이지만 둘 다 출력을 할 수 있다.
3. 그저 믿었다는 말로 사기를 당했다는 얘기는 사회도 그렇지만 내 잘못이 작지 않다.
국가가 해결해줘야 한다는 주장은, 다른 사기를 당한 모든 이도 국가가 해줘야 한다는 얘기로 국민의 세금은 어느 한 집단이 아닌 공정하게 씌어야 한다고 생각한다.
대한민국에서 사기를 당한 사람은 수도 없이 많고, 그래서 세상을 등진 사람도 엄청 많다.
야멸차게 들릴지 몰라도 부동산 전세사기만 구제해 주고, 매매사기나 보이스피싱 등의 사기들을 구제해주지 않는다면 이건공정한 사회가 아니라 특정 집단만 구해 달라는 얘기니 이치에 맞지 않는다.
4. 내용증명서 쓰는 법
ㅣ) 수신자 이름 전번
발신자 이름 전번
2. 내용 :
ㅇㅇ문제가 있어 수신인은 발신자에게 이렇게 해달라는 내용이면 된다.(밀어난 상황을 육 가 원칙에 쓰면 된다.)
3. 쓴 날짜를 쓰고
발신의 이름(서명이나 도장)
그리고 우체국에 3부를 가져가며 송달인 1부. 수신인 1부, 우체국보관용 1부가 있어 등기로 보내진다.
* 최근엔 위 내용증명서도 불편해서 문자로 위 형식에 맞게 보낸 뒤 휴대폰 리마인더에 보관해 두면 누가 언제 어떤 내용을 보냈는지 알 수 있다.
문자나 카톡도 내용증명 형식에 맞게 되면 인정해 준다.
이렇게 말하는 나도 부동산사기를 당한 적 있다. 세상은 좁고 법은 멀리 있으니 그 고통을 겪지 않은 사람은 그 속을 이해하지 못할 거다.
소송으로 가는 시간적, 정신적 소모적, 금전적 폐단을 막으려 지급명령서가 있지만, 이 역시 사람이 만든 거라서 허점이 있고. 소송 특성상 100% 원하는 결과는 없다.
결국 이겨도 손해. 져도 손해라는 말이 뼈아픈 사실이다.
