자산과 생활수준은 비례하는 게 맞는가?
절약과 검소하게 살고 있는 데 생활수준이 힘들 때
결혼하기 전부터 투자에 진입해서 부동산을 매수하는 경우도 많지만
일반적으로는 결혼을 하면서부터 대부분 신혼부부로 독립하는 경우가 많아서
매수, 전세, 월세 중 한 가지를 선택하게 된다.
예를 들어, 2020년 1월 기준 연봉 3,000만 원 정도 받는 커플을 가정해 보자.
실수령액 기준 각 225만 원 하면 총 450만 원이 된다.
30살인 A커플은 결혼하면서 각각 모아둔 5,000만 원을 기반으로 총 1억과
각각 마통 5,000만 원 1억 해서 투자금 2억으로 아파트를 매매 알아본다.
열심히 모을 생각에 7.85억 정도 되는 아파트를 대출 6.24억을 받고 저스트 하게 매수해서 자가로 거주한다.
6.24억 3%로 계산하면 월 이자 약 156만 원 정도 된다. 이걸 30년 원리금 균등으로 하면 263만 원이다.
마통이자 4% 시 약 33만 원 총 296만 원 비용이다.
이 정도면 서울 외곽에 약 30평대 노후 아파트 정도 가능하다.
(여기는 서울 영등포 신길동 삼성래미안을 기준으로 보자)
이 경우 450만 원 중 296만 원이 이자비용으로 나가면 154만 원이 남는다.
동일한 조건 B커플은 결혼하면서 각각 모아둔 5,000만 원을 기반으로 총 1억으로
유사 아파트 4억으로 전세를 전세자금 대출을 받고 들어 갔다.
대출금은 3.2억 3%로 계산하면 월 이자는 80만 원 정도 된다.
이 경우 450만 원 중 80만 원이 이자비용으로 나가면 총 370만 원이 남는다.
이제 상황을 비교해보자.
신혼에 결혼하자마자 금융비용 (이자+원금)만 냈는데, 154만 원 남는 A 부부와
이자 내고 370만 원 남는 B 부부의 상황 말이다. 생활비가 약 2배가 차이가 난다.
이렇게 되면 A 부부는 당연히 절약과 검소 그리고 소비에 상당한 압박을 받을 것이다.
하지만 B 부부는 비교적으로 현금흐름에 대한 여유가 있을 것이고 절약과 소비에 덜 압박을 받으며
보다 윤택한 신혼생활을 만끽할 수 있었을 것이다.
이렇게 약 20개월이 흘렀다.
A 부부는 경제적으로 힘들게 살았지만 아파트 매매가는 7.85억에서 약 11억 수준이 되었다.
A 부부의 자본소득은 11억(매도) - 7.85억(매수) = 3.15억이다.
B 부부의 자본소득은 0이다.
물론 A 부부는 원금도 일부 상환했고, B 부부도 370만 원 중에 저금도 했을 것이다.
하지만 이러한 비용은 약 20개월 중에서 유의미한 금액은 아니다.
즉, 약 20개월 동안
A 부부는 적절한 대출을 활용해서 순 자산 1억으로 3.15억에 대한 자본수익을 얻었고
B 부부는 전세를 활용했으나, 순자산 1억으로 더 이상 아무런 자본수익 얻지 못했다.
하지만 여기에서 또 하나 간과된 차이가 있다.
A 부부는 20개월 동안 절약과 검소한 생활이 몸에 습관처럼 스며들었다는 것이고
B 부부는 20개월 동안 현금에 대한 마음적인 부유함으로 A 부부보다는 훨씬 더 큰 소비를 했을 가능성이 크다.
이제 여기서부터 A 부부가
투자금 약 5.15억으로 1억(기존 현금) + 1억 (마통) + 자본소득 (3.15) 갈아타기를 시도하게 될 때,
B 부부는 투자금 약 2억으로 1억 (기존 현금) + 1억 (통) + 자본소득 (0)
(20개월 전과 동일 수준)으로 매수를 시작해야 하는 상황이다.
20개월 전에는 A와 B 부부가 같은 상황이었으나, 20개월이 지난 시점에
투자금은 2배 이상 차이가 나게 된 것이다.
소득과 생활수준은 비례할 수는 있겠으나,
이렇게 부동산에 투자를 하게 되면 꼭 그런 것만은 아닐 것이다.
이렇게 지속적으로 갈아타기를 성공적으로 하게 되면
A 부부는 상당한 속도로 순자산을 늘릴 것이다.
가끔 이런 부부들을 만나게 된다.
순자산은 우리 집이 내 친구네 집보다 훨씬 더 많은 것 같은데,
생활 수준은 우리가 더 힘들다고... 이러면서 기운이 빠져서 힘들어하는 경우도 생긴다.
하지만 순자산은 나의 노후에 크나큰 기회와 편의를 제공할 것이다.
젊어서 고생하고 나중에 나이 들면 놀지 못한다고?
우리가 노동소득으로 최고를 찍을 때는 50대까지 일 것이다.
그 이후는 노동소득이 계속 줄지만 우리의 노후는 100세 시대를 암시하고 있다.
젊을 때 노력해서 50대까지 상당한 자본을 만들 필요가 있다고 생각한다.
이런 이야기를 하면서 순자산 늘리기에 대한 가능성을 이야기하면,
아래와 같은 질문은 하는 사람들이 있다.
그러다가 떨어지면 어떻게 할 거냐?라고 묻는 사람이 있을 것이다.
그래서 우리는 가능한 덜 떨어지고 많이 오르는 것을 찾으면 안전한 것이고
공급물량을 확인해 보면 아파트 가격이 어떻게 될지 예측도 가능하다.
결국은 공부를 하면 할수록 투자에 대한 리스크는 줄일 수 있다.
따라서 기본적인 부동산 지식에 대해 공부하고 하나씩 시작해 보자.
아래 글도 참조해 보자.
https://brunch.co.kr/@ksoo707/46
