시골 주택 매입 후 숙박업을 꿈꾼다면
1. 시골 주택 구매 시 주의할 점
오래전 지어진 시골 주택은 토지측량이 제대로 안 돼 있거나 (옆집이 우리 땅에 지어졌다거나 우리가 옆집 땅을 함께 쓰고 있다거나 등) 무허가로 증축된 건물도 많다. 혹시라도 주택에 사업자를 낼 생각이라면 그 불법건축물이 발목을 잡기도 하고 단속에 적발된다면 추가 비용을 들여 철거해야 하는 경우가 생길 수 있다. 따라서, 매수 전 법적 위반사항은 없는지 건축물대장을 꼭 확인하고, 실소유주와 일치하는지 등기부 등본도 꼼꼼히 확인해야 한다. 보통 중개업소에서 도움을 주긴 하지만 매수자가 다시 한번 확인하는 습관을 기르는 것이 좋다.
- 네이버 지적 편집도
아파트가 아닌 주택 매매는 아무래도 기본적인 부동산 지식이 있어야 위험을 줄일 수 있다. 네이버 지도에서 지적도를 쉽게 볼 수 있으니 토지 구역에는 어떤 것들이 있고 (1종, 2종 주거지역, 일반 상업지역, 계획관리지역 등) 어떻게 도시와 건축이 이루어지는지 관심을 갖도록 하자. 만약 관심 있는 지역, 주소가 있다면 토지에 관한 자세한 법규사항은 Luris에 접속해 구체적인 정보를 얻으면 되겠다. 해당 사이트에 들어가 보면 내가 사고자 하는 땅이나 주택의 토지를 검색하면 해당 지역과 관련된 건축법규가 상세하게 나온다. (용적률, 건폐율 및 기타 건축행위 등)
- 토지이용 규제정보서비스 http://luris.molit.go.kr/
농가주택이나 단독주택의 경우 실거래가보다 공시지가가 낮은 편이라 도시의 아파트처럼 대출이 불가한 경우가 많다. 은행에서 감정평가를 통해 대출액을 산정해주긴 하나 시골 주택은 사실상 감정평가가 불가한 지역도 많고 평가금액 또한 실거래가 대비 턱없이 낮은 경우가 많다. 대출은 이렇게 낮아진 평가금액 대비 더욱 줄어서 나오곤 하는데 이마저도 1 금융권에서는 잘 안 해주려 한다. 제2금융권인 신협, 수협, 농협, 새마을금고 등으로 간다면 운 좋게 대출을 실거래가 기준으로 해주는 경우도 있으나, 이율이 제1금융권 대비 높고 이마저도 장담할 수 없어 대출을 통해 집을 구매할 계획이라면 매수 전 꼭 은행에 방문해서 먼저 확인해야 한다.
부동산 거래는 늘 위험을 동반하고 특히나 시골의 경우 거래 자체가 빈번하지 않아 잘못 구매하면 팔지도 못하거나 손해를 보고 팔아야 하는 일이 생길 수도 있다. 우리 같은 경우도 증축된 구옥을 매입 후 리모델링을 한 관계로 건물만 보면 완전히 신축이었음에도 불구하고, 등기상으로는 1985년 시골 주택인지라 감정가 자체가 3천만 원 밖에 안 나와 대출을 포기했던 경험이 있다. 결국, 신용대출로 부족한 자금을 융통했는데 자영업의 경우 신용대출 또한 잘 안 나오는 편이니 직장에 다닐 때 가급적 미리미리 자금 계획을 세워두는 편이 좋겠다.
2. 주택 매입 및 리모델링을 통해 숙박업을 운영하고 싶다면
숙박업은 객실을 포함해 기타 서비스를 제공하는 곳이지만 그 본질적인 측면은 부동산업에 조금 더 가깝다. 취득한 토지, 건물에서 각종 서비스를 제공하고 그 대가로 숙박료를 지급받는 게 사업 모델이고, 사업을 통해 건물 가치를 높이고 토지 가격 상승에 따른 차익 또한 누리는 게 결국 성공의 핵심이기 때문이다. 사업의 운영도 브랜드 가치를 높이는 측면에서 중요하지만 가장 큰 열매는 운영을 통한 수익보다는 부동산 매각을 통한 차익에서 나온다. 따라서 초기 입지 선정이 굉장히 중요한데 입지가 좋아야 지가 상승도 많이 이루어지고 객실 가동률까지 높아지기 때문이다.
하지만, 좋은 입지의 물건은 워낙 많은 사람이 찾다 보니 가격이 비싸기 마련이라 우리 같은 경우는 적당히 괜찮은 입지의 구옥을 매입해 이를 리모델링해서 부가가치를 높이는 방식으로 매각 차익을 얻었다. 이는 수도권 밖에서 주택 구매를 생각한다면 여전히 유용한 방법인데 매입 전 반드시 초기 투자금액 대비 어느 정도 수익률과 양도차익을 얻을 수 있을지는 미리 계산해봐야 한다. 특히나 본인이 다주택자라면 강화되는 부동산 규제로 세금 이슈가 늘 따라오니 양도세까지 미리 계산해봐야 한다.
초기 투자금액이 넉넉하다면 당연히 선택의 폭이 넓어지겠지만, 우리 같이 젊은 신혼부부의 경우 부모님의 도움이 아닌 이상 큰 목돈을 가지고 있는 경우는 많지 않다. 주택의 경우 거래도 쉽지 않아 원하는 시기에 팔고 나갈 수 있다는 보장도 없으니 만약에 도시로 복귀해야 하는 날짜가 정확히 정해져 있다면 (파견, 휴직 등의 경우) 매매보단 임대로 계약하는 게 수익성은 낮아도 차라리 안정적일 수는 있다. 만약에 매매해서 차익을 내고 싶다면 본인이 감당할 수 있는 리스크에 따라 규모를 정해야 하는데 사업이나 리모델링이 처음이라면 너무 큰 규모로 하지는 않길 추천한다. 덩치가 커지면 투자금도 커지고 매매도 어려워져 혹시라도 잘 안됐을 때 털고 나오기 힘들거나 자칫하면 큰 손해를 볼 수도 있다.
숙박업은 투자 금액의 대부분이 부동산에 들어가기 때문에 다른 사업 대비 안정적이고 리스크가 적은 대신 설립하는 규모에 따라 최대 수익도 결정되므로 추후 확장을 고려한다면 처음부터 부지는 조금 건폐율에 여유 있는 곳으로 사야 한다. 이미 건폐율을 전부 사용한 토지라면 주변에 추가로 매입 가능한 토지가 있는지를 미리 파악하는 것도 좋은 방법이다.
3. 직접 지을까? 아니면 리모델링을 할까?
땅을 사서 집을 지을 것인가? 아니면 지어져 있는 집을 사서 수리할 것인가? 보통 건축이 더 비쌀 거로 생각하지만 때에 따라 수리하느니 차라리 새로 짓는 게 더 경제적일 때도 있다. 신축이 공사도 더 쉬운 편이니 토지와 집 상태에 따라 어느 쪽이 더 현명한 방법일지 충분히 알아보기 바란다. 추가로 집 짓다가 10년 늙는다는 말이 괜히 생긴 게 아니므로 사전에 내가 원하는 콘셉트를 분명히 하고 설계 시공사와 충분한 커뮤니케이션이 가능할 정도로 건축 지식을 쌓는 것도 필수다.
참고로 요새 인테리어 같은 경우는 공사비용을 아끼고자 셀프 인테리어를 하는 경우가 많은데, 아파트 정도라면 모를까 시골 구옥을 초보자가 직접 공사하면 열에 아홉은 몸이 상하며 요령도 없어 속도는 늦어지고 완성된 퀄리티까지 좋지 않을 위험이 있다. 또한 우리처럼 셀프로 공사하느라 사업 전 에너지를 모두 소진해 정작 중요한 곳에 에너지를 못 쓸 가능성도 있고 말이다. 만약 그래도 공사비가 너무 부담된다면 화장실 공사같이 (직접 타일을 자르고 붙이기보다) 기술을 필요로 하는 것들은 가급적 전문가의 손에 맡기고 페인트칠같이 비교적 수월하게 할 수 있는 공정 위주로만 작업하길 바란다.
조금 긍정적으로 생각한다면 눈 딱 감고 한 번쯤은 해볼 만한데 리모델링을 통해 집의 구조에 대해 이해할 수 있고, 비록 힘들긴 하지만 워낙 배우는 게 많아 전반적인 건축지식도 높아지기 때문이다. 이제는 상가나 주택을 보면 좋은 자재를 썼는지, 어느 정도 비용이 들었을지 등도 예상되고 업체에서 정직하게 견적을 제시하는지도 보는 눈이 생겼으니 아직 30~40대라면 한 번쯤 용기 내어 도전해 보는 것도 좋을 것 같다.
