대출 받을 때 이건 꼭 알아야해요
부동산 매매를 위해서 대출을 받을 계획이라면 미리 대출 한도가 어느정도까지 나올지 계산해봐야한다. 은행에서는 잔금일 한 달 전부터 심사를 돌려주기 때문에 미리 가서 물어봐도 대략적인 한도만 알려줄 뿐 정확한 한도를 알려주지는 않는다.
따라서 DSR 계산기를 이용해 본인의 소득 수준에서 가능한 대출 한도 어느 정도일지 미리 시뮬레이션해볼 필요가 있다. 대출 한도를 계산해볼 때는 아래 3가지를 반드시 알아야 한다.
LTV
LTV는 부동산 가격 대비 얼마까지 대출을 해줄 수 있는지 나타내는 지표이다. LTV가 70%라면 1억짜리 집을 담보로 최대 7천만원까지 빌릴 수 있는 것이다.
현재 비규제지역에서 1주택자의 LTV는 70%이며 2주택자일 경우 LTV는 60%이다. 규제지역인 강남3구와 용산구에서는 1주택자 LTV가 50%로 대출한도가 대폭 축소된다. 생애최초로 주택을 구매하는 경우 LTV는 최대 80%이다.
LTV를 계산할 때 기준이 되는 주택가액은 실제 매매가액이 아니다. 기준가액은 KB시세(KB시세가 없을 경우 한국부동산원 시세 또는 감정평가액)로 KB시세는 실제 실거래가와는 차이가 있으며 같은 평형이라도 타입별로 KB시세는 다르다.
일례로 이 단지의 경우 최근 실거래가는 8억 9,900만원이지만 KB시세는 8억 5,000만원이다. LTV는 8억 9,900만원이 아닌 8억 5,000만원을 기준으로 산정되며 LTV 70% 적용 시 대출 최대 한도는 5억 9,500만원인 것이다.
DSR
DSR은 본인의 소득 대비 보유하고 있는 모든 대출의 총 원리금상환 비율로 상환능력을 보는 지표이다. 현재 규제 상 DSR 비율은 40%이다. 즉, 연봉이 1억원인 사람이라면 갖고 있는 대출의 1년 간 원리금 상환액 총액이 4천만원을 넘길 수 없다는 의미이다.
DSR을 계산할 때 필요한 것은 소득, 대출금액, 상환방식, 대출기간, 금리 5가지이다. 연소득은 통상 직전 2~3년 소득을 보며 소득 인정금액은 은행마다 상이하므로 인정 소득은 최대한 보수적으로 생각하는 것이 좋다.
연소득 5천만원인 사람이 2억원의 주담대를 30년 만기, 원리금균등 상환, 금리 5%로 대출을 받는 경우를 가정해보자.
연 원금 상환액은 약 667만원이고 연 이자 상환액은 약 622만원으로 연간 총 원리금 상환액은 약 1,288만원이다. 이 금액을 연소득으로 나누면 DSR 25.77%가 나온다. DSR 계산은 직접 할 필요 없이 시중에 나와있는 DSR 계산기를 사용하면 된다.
참고로 2월 26일부터 스트레스 DSR 제도가 시행되었다. 스트레스 DSR이란 대출 상환 기간 동안 금리 상승으로 차주(대출받은 사람)의 상환능력이 감소하는 것을 반영하기 위한 것으로 DSR 산정 시 실제 대출금리에 스트레스 금리를 더해서 계산하는 것이다. 올해 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%, 25년부터는 100% 적용하여 점진적으로 확대할 예정이다. 현재 적용되는 스트레스 금리는 0.38%로 DSR 계산 시 대출 금리에 0.38%를 더해서 계산하면 된다.
앞선 예시를 기준으로 보면 DSR 계산시 금리를 5%가 아닌 5.38%로 계산하면 된다. 이렇게 계산하면 DSR은 26.89%로 높아진다. 만약 소득이 적거나 대출을 많이 받으려고 한다면 스트레스 DSR 적용으로 인해 대출 한도가 줄어들게 된다.
최대 한도
대출 최대 한도는 LTV와 DSR을 모두 적용해서 정해진다. 만약 LTV 70%를 적용한 최대한도가 3억원이고 DSR 40%를 적용한 최대 한도가 4억원이라면 이 사람이 받을 수 있는 대출 최대 금액은 얼마일까? 답은 3억원이다. 4억원까지 감당할 수 있는 소득 수준이라 하더라도 담보가 되는 주택의 LTV를 초과해서 대출을 받을 수는 없다.
반대로 LTV 최대한도는 4억원이고 DSR 최대한도는 3억원인 경우라면 어떨까? 이 때도 최대한도는 3억원이다. 해당 주택을 담보로 최대 4억원까지 빌릴 수는 있지만 이 사람의 소득 수준으로는 최대 3억까지밖에 빌릴 수 없는 것이다.
매매 계획을 세울 때는 반드시 대출 한도를 미리 여러번 시뮬레이션 하는 것이 필요하며, 이 때는 증빙 가능 소득이나 대출금리 등을 보수적으로 계산해야 한다. 너무 낙관적으로 계산할 경우 부동산 매매 계약을 체결하고 은행에 방문해 대출을 받으려 할 때 예상보다 대출이 많이 나오지 않아 난감한 상황이 발생할 수도 있다. 또한 대출을 받았을 때 매월 상환해야 하는 원리금 수준을 확인하여 부담되지 않는 선에서 대출을 받아야 한다.
