그린벨트에 아이유가 부동산 투기를 했다고?
[서울대 대학원생의 부동산 노트] 개발제한구역과 아이유
아이유의 부동산 투기의혹에 대해 정리했습니다. 위에는 영상이고, 아래에는 글도 있습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=K-mJL3PiMIo&t=113s
아이유가 경기도 과천시 과천동에 46억 정도를 들여서 토지와 건물을 매입했다는 기사가 떴다. 아이유가 매입한 토지 근처에 GTX가 뚫린다고 하여, 69억정도로 땅값이 올랐다고 하자, 많은 사람들이 이에 대한 비판을 하였다. 여기서 제일 중요한 것은 아이유가 매입한 땅이 바로 개발제한구역이라는 것이다. 결론부터 이야기하면, 투기목적으로 개발제한구역에 땅을 산다는 것은 말도 안 되는 것이다.
개발제한 구역이란 무엇인가?
개발제한구역은 우리가 잘 알고 있는 말로 표현하면 바로 그린벨트다. 그린벨트는 1972년 박정희 대통령이 만든 것이다. 사람들이 착각하는 부분은 그린벨트에 '그린'이라는 부분에 눈이 많이 쏠리기 때문에, 마치 그린벨트가 녹지를 보존하기 위한 목적으로 지정된 땅으로 생각하기 쉽다. 그러나, 그린벨트 즉 개발제한구역의 핵심은 1970년 당시, 난개발로 인해 건물둘이 우후죽순 나오는 것이 문제였다. 이런 난개발을 제한하기 위해 법적으로 땅을 묶어두는 것이 바로 그린벨트다. 그린벨트는 도시계획 쪽에서 아주 막강한 제한이다. 어떤 땅이 그린벨트로 지정되면 건축물의 건축, 공작물의 건축, 토지의 성질변경, 도시계획의 시행을 원천적으로 막아놓게 된다. 쉽게 말하면, 그린벨트는 감정평가를 할 때, 완전히 최악의 조건을 가진 땅이라는 것이다. 왜냐하면, 개발제한구역으로 지정되기 이전에 건물을 짓는 것은 인정되지만, 새롭게 짓는 것 자체가 불가능하다. 즉, 땅에 무엇을 할 수 없기 때문에 땅값 자체가 개똥이 되는 것이다.
개발제한 구역과 헌법 제23조(개인의 사유재산에 대하여)
박정희 정부 시절은 권위적인 정부였다. 그때, 용감한 시민이 법원에 사유재산권의 침해라는 명목으로 소송을 냈었다. 그러나, 박정희 정부 시대니까 판사들의 생각은 "너 재수가 없네" 그러면서 기각을 해버렸다. 그런데, 헌법재판소에서 개발제한구역에 위헌의 소지가 있다는 판결을 내린적이 있다. 헌법재판소의 판례 89헌마214의 [도시계획법 제21조에 대한 위헌소원]에서 아무런 보상 없이 한 개인의 재산권을 제한하는 것은 위헌적 소지가 있다고 판결을 내린 것이다. 그러면 우리는 헌법 23조에 대해 알아볼 필요가 있다.
헌법 제23조
1)모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
2)재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
3)공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용, 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.
1항은 재산권의 한계는 법에 정확하게 명시가 되어 있어야 한다는 것이다. 2항은 한 개인이 재산권을 행사할 때, 타인의 재산권에 침해를 가하면 안 된다는 것이며, 제일 중요한 것은 3항이다. 국가가 국가 사업을 할 때는 개인의 사유재산을 제한할 수 있다는 것이다. 수용은 공공의 사업을 위해서 개인의 땅을 강제적으로 취득하는 것이고, 사용은 국가가 어떤 사업을 할 때, 건물의 재료나 물건을 어떤 개인의 땅에 놓아둘 때를 사용한다고 하며, 제한은 말 그대로 제한이다. 즉, 위의 세 가지 요소 중 국가가 제한을 할 때, 국가는 개인에게 적당한 보상을 해야하는 것이다. 그 적당한 보상을 하지 않으면 이는 위헌적 요소가 존재하는 것이며 개인의 사유재산권을 침해한다고 판단을 내린 것이다. 이처럼, 개발제한구역은 막강하다는 것이다.
아이유는 진짜로 투기로 하였는가?
솔직히 말하면 아이유는 투기 목적으로 땅을 산 것은 아니다. 아이유는 똑똑한 아티스트다. 연예인의 핵심적 본질은 바로 이미지인데, 자신의 이미지를 깎아내면서 부동산 투기를 했을 가능성이 없다. 그리고, 정말 투기를 목적으로 했다면, 서울 특히, 강남에다 땅을 살 것인데... 그동안 연예인들이 건물을 매입했다고 할 때, 강남 근처에 건물을 매입하지 누가 경기도에 땅을 산 적이 있는가. 그리고, 투기와 투자와 관련해서 이야기할 것이 있다. 공부를 할 때, 투기와 투자를 정확히 구분할 수 있지만, 현실에서 투기와 투자를 나누는 것 자체는 불가능하다. 사람들이 아파트를 구입할 때, 재산적인 면모를 안 보는 이유가 있갰는가. 정부에서 말하는 부동산 가격 안정화는 아파트 값이 떨어질 것이라는 것을 의미한다. 가령, 100만원 아파트가 존재하는데, 그 아파트 값이 50만원으로 떨어진다고 하면, 내 재산이 50만원으로 반토막 난다는 것인데, 문제가 된다는 것이다. 아이유가 부동산 투기를 했다는 것 자체를 비판하는 것은 옳지 않다. 아이유가 부동산 값을 올린 것이 아니다. 부동산 값을 올리는 것은 정부의 책임이 크다. 부동산 가격이 오르는 메커니즘을 보면, 정부가 갑자기 신도시 개발이나, 도시 재개발, 도시재생사업을 발표하는 순간 토지비와 건물 값은 상승하게 된다. 아이유 사건에서도, 정부가 GTX가 뚫린다고 발표를 했기 때문에 부동산 가격이 상승된 것이다. 우리는 본질을 봐야 한다. 아이유가 투지를 했는지 투자를 했는지 묻는다면, 그것은 아니다. 정확한 것은 아이유의 집값이 오른 것, 부동산 가격이 상승한 것은 바로 정부의 급작스러운 발표 때문이다.
