준주택의 개념

도시계획+건축 인허가 실무 해설

준주택은 쉬운듯 하면서도 개념이 잡히지 않은 주택의 종류중에 하나이다.

법적인 용어정의는 아니지만 쉽게 설명하자면 주택이 아닌데도 사실상 주거생활이 가능한 시설을 준주택이라고 할 수 있다. 「공공주택특별법」제2조의2에 의하면 “주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 임대를 목적으로 공급하는 준주택을 공공 준주택”이라고 정의하고 있듯이 건축법에서 규정하지 않고 주택법에서 용도를 구분한 이유는 주택도시기금 지원 등을 적용할 수 있는 법적 근거를 마련하는데 의의가 있다고 판단된다.

준주택의 종류는 기숙사, 다중이용시설, 노인복지시설, 오피스텔이 있다. 

기숙사는 건축법시행령 별표1(옹도별 건축물 종류)에 의하면 공동주택의 한 종류이다. 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개동의 공동취사 이용세대수가 전체의 50%이상인 것이다.(교육기본법 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다.) 

다중이용시설은 건축법시행령에 의하면 제2종 근린생활시설과 업무시설의 한 종류이다. 다중이용업중 고시원업의 시설로서 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것은 제2종 근린생활시설이며, 500㎡이상인 시설은 업무시설이다. 즉 고시원업의 시설물은 모두가 다중생활시설이라고 할 수 있다.

노인복지주택은 건축법시행령에 의하면 노유자 시설로 구분하고 있으며, 구체적인 시설물의 정의는 노인복지법에 따르도록 하고 있다. 노인복지법 제32조에 의하면 “노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설”이라고 하고 있다. 

오피스텔은 건축법시행령상 업무시설의 한 종류이다. 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것으로 말한다.오피스텔과 관련한 내용중에 “오피스텔의 주택소유여부 판단기준” 문의가 많다.  이에 대한 국토교통부 유권해석을 보면 “「주택법」제2조제4호 및 「동법 시행령」제20조에 따르면「건축법 시행령」 별표1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아니다.”라고 하고 있다.