12. 제주색 건축

소설로 배우는 제주도 문화와 부동산

소장과의 술자리가 있던 날 한건축의 가슴 언저리에는 깊은 파장이 있었다. 소장은 그에게 그가 가고자 했던 건축이라는 분야에다 방향성 하나를 제시해 준 것이었다. 나침반 같은 존재가 된 것이다. 한건축은 소장이 했던 말들을 곱씹었다. ‘제주사람이 되고자 마음먹었으니 제주에 도움이 되는 사람이 되자. 그리고 제주색을 지키자.’ 그는 다짐했다. 그리고 날이면 날마다 제주색이 무엇인지 고민했다. 길을 가든 누굴 만나든 그는 제주색에 대한 고심을 멈추지 않았다. 그러던 어느 날 한건축의 머리에 잡힐 듯 말 듯한 것이 가닥을 잡아갔다.

하지만 그보다 더 앞선 문제가 있었다. 그가 가진 건축에 대한 지식의 깊이에 대한 것이다. 현장 실무를 통해 건축 관련법을 익히기로 마음먹었지만 독학으로 깨우치기에는 너무 어렵고 굳이 그런 어려운 길을 갈 이유가 없었다. 그래서 그는 이번 참에 소장을 스승으로 모시기로 다짐했다. 소장은 선뜻 그의 뜻을 받아주었다. 월정리 현장이 준공하는 그날까지는 그의 수학을 돕기로 약속해 준 것이다.

소장이 그에게 내준 첫 번째 과제는 제주도 건축법에 대한 이해였다. 왜 그런 법규가 제정된 것인지에 대한 이해가 있어야 한다는 것이다. 수학을 그저 공식만 외워서는 응용할 수 없듯이 건축법 역시 그 배경을 이해하지 못하면 이치를 깨닫기 어렵다는 것이다. 하지만 우선은 외우라는 것이 그의 지시였다. 이해는 그다음이라고. 아무튼 한건축은 소장이 내준 과제를 수행하기로 했다. 제주특별자치도 건축법 개정안을 우선적으로 알아 두라는 것.

뻔한 이야기가 아닌가 싶었다. 그런데 제주도에서만 적용되는 법이라는 것이다. 특히 개정안에 들어있는 내용 말고도 알아 두어야 하는 것이 있다고 했다. 제주특별자치도에서만 적용되는 건축법이 있다는 것이다.

한건축은 그동안 제주도에 살면서 대수롭지 않게 보았던 것들에 대한 소중함을 느끼게 되었다. 언젠가는 제주도 오름을 모두 올라 보리라고 작정을 하기도 했다. 제주도의 오름은 368개라고 한다. 하지만 군산오름이나 금오름(금악오름이라고도 한다. 효리네 민박에 방송된 이후 도보로만 올라갈 수 있다. 게다가 사유지다.) 같이 차량으로 정상을 밟을 수 있는 곳이 아니라면 가본 적도 없었다. 제주의 허파라고 불리는 곶자왈 역시 마찬가지였다. 한건축은 곶자왈에 대해 공부하게 되면서 한 가지 의구심이 생겼다. 영어교육도시 등은 어쩌자고 곶자왈을 훼손하면서까지 그 장소에 터를 잡게 된 것일까 하는 것이다. 특화경관지구(구. 수변경관지구)에 관련한 내용도 그랬다. 제주도청이 이제라도 보호하겠다 하니 다행이라는 생각을 하게 됐다. 제주도를 유네스코에 세계자연유산으로 등록하게 된 가장 큰 계기가 월정리 아래에 위치한 당처물동굴과 용천동굴이라는데 이것은 잘 보전되고 있는 것인지도 궁금했다. 협재해변과 한림공원 근처에 산재한 동굴에 대한 호기심도 솟아올랐다. 모 기업의 대규모 주택단지와 접한 길 건너편은 지금도 동굴보호구역으로 묶여 개발행위가 거의 불가능하다. 그런데 어떻게 그곳은 허가를 낼 수 있었을까 하는 등 궁금증은 불어만 갔다. 별생각 없이 지나쳤을 땐 대수롭지 않았던 것들이 이제는 새로운 모습으로 다가오는 것이었다.

그가 내린 제주색은 당연 자연경관이었다. 제주만의 색은 의당 현무암이다. 그 색을 더욱 짙게 하는 것은 제주사람이며 제주문화란 것을 뼈저리게 느꼈다.

소장의 과제를 공부한 후 그들이 긴 토론을 하게 만든 건 오수관에 대해서였다. 현재 제주는 오수관이 지나가느냐 아니냐에 따라 토지 가격이 판이하다. 한건축 역시 제주도청이 오수관을 설치하도록 하는 이유에 대한 고민을 해보지 않은 것은 아니었다. 소장의 문제제기가 아니었다면 그렇게까지 깊은 고민을 할 계기가 없었을 것이다. 제주도는 오수와의 전쟁을 치르고 있다. 급격하게 늘어난 인구로 인해 물과 관련된 인프라가 그에 따라가지 못한 데 대한 정책이라고 볼 수 있다. 상수부족문제는 제주도가 영원히 껴안고 가야 할 문제일 수도 있다. 당장에 국면 한 문제라 하면 심각한 수준이다. 가장 시급한 부분은 상수원 보호에 관한 것이었다. 지하수가 정화조 침출수로 인해 오염되는 것을 막고자 법제화한 것이 바로 오수관 연결이다. 당장에 건축관련한 사람들은 비용에 관한 부분 때문에 골머리를 앓는 부분이기도 하지만 제주도 입장에서는 필수불가결한 문제였을 것이다. 제주도청은 지하수개발을 제도적으로 막는 추세다. 제주지역 어디나 마찬가지지만 특히 인구가 급격하게 불어난 대정읍과 안덕면의 경우 상수원 부족과 상수관로 설치 문제를 현안으로 떠안고 있는 상황이다. 문제는 그것 만이 아니다. 오수처리시설의 한계치에 대한 문제도 불거졌다. 원래 2020년 인구 67만 명으로 예상했던 제주도청은 2016년도에 67만 명을 넘기면서 여러 가지 문제점에 봉착했다. 인구 70만 명을 코 앞에 두고 있기 때문에 당면한 주택문제도 있지만 물과 관련된 인프라의 부족이 크게 대두되고 있다. 물이 부족하다 해서 타지인의 제주도 입도를 막을 수도 없는 판국이다. 그만큼 제주의 물사정은 전국 어느 지역보다 심각하다. 전기 문제도 심각하다. 에너지 문제 때문에 애월항에는 LNG기지도 공사 중에 있다. 그 때문에 요즘 제주 전 지역에 가스관 설치가 한창이다.

한건축은 깊이 파고들수록 머리가 지끈거렸지만 알 듯 모를 듯했던 것들에 대한 궁금증이 하나씩 해소됨을 느꼈다. 소장의 말마따나 정책이라는 것도 어찌 보면 머리보다 가슴으로 이해해야 할 때도 있겠구나 하는 생각을 하는 그였다. 그의 제주사랑은 더욱 깊어지기 시작했다.

월정리 건물의 준공서류를 관할부서에 제출하고 난 뒤 소장은 한건축을 조용한 선술집으로 불러냈다. 함께 일을 하면서 알게 된 것이었지만 소장은 특별히 할 말이 있을 때는 빈 속에 소주 한 병 정도를 털어 넣은 후에 시작하는 편이다. 소장은 흑돼지김치찌개를 주문한 뒤 말없이 소주를 퍼붓기 시작했다. 한건축은 소장이 이번엔 어떤 대화를 끌어낼지 궁금해졌다.

<제주도 건축법 개정안>

이건 2017년 3월에 제주도 건축법 개정안이 발표된 후 아주 짤막하게 정리를 한 것이다.

개인오수처리시설 허용

- 표고 300M 미만 지역, 취락지구의 300㎡ (약 90평) 미만 단독주택, 1종근생

- 동 지역 제외

(표고 200m 에서 300m로 완화됨)

- 자연취락의 경우 직선거리 300M 이내 지역 허용

■ 도로기준

- 읍면 지역

10~30 가구 : 6M

30~50 가구 : 8M

50 가구 이상 : 10M

(기존 10~50 가구 : 8M, 50 가구 이상 10M 에서 완화됨)

- 동 지역

10~50 가구 : 8M

50 가구 이상 : 10M

(기존 단독 10~30 가구, 공동주택 20세대 미만 : 6M 에서 강화됨)

■ 토지 분할

- 녹지, 관리, 농림지역 하나의 필지를 3개 이상 분할 시 허가 필 조건

- 단, 각 필지 면적이 2,000㎡ (약 604평) 이상 분할하는 경우 허가대상 제외

■ 자연녹지 내 건축행위

- 19세대 미만 연립, 다세대 허용

(기존 30세대 이상에만 허용)

<보전등급, 상대보전, 절대보전에 관한 법률>

보전등급. 알면 쉽고 모르면 어려운 이야기지만 토지를 매입할 때 가장 실수하기 좋은 부분이다.

녹지지역에서는 해당사항이 없다. 보전지역에서는 꼭 체크해야 한다. 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역에서는 잊지 말고 검토해야 한다. 지하수자원보전등급, 생태계보전등급, 경관보전등급 이렇게 세 가지 보전등급이 있다. 단어 그대로 뭔가를 보전하기 위해 등급을 매겨 둔 것이다. 등급은 대체로 1등급에서 5등급까지 있으며 5등급으로 갈수록 건축상 제약이 적다. 여기서 뭐가 다른 게 있길래 <대체로>라는 표현을 했을까?

아주 컬러풀한 지적도다. 이런 동네 찾기도 힘들다. 위 지적도에서 색상으로 구분된 지역을 잘 살펴보아야 한다. 노란색은 생태계보전 5등급이고 자주색은 생태계보전 4-1등급이다. 지하수와 경관은 1,2,3,4,5 등급이 있는 반면 생태계는 4등급이 4-1과 4-2로 나뉜다. 다른 등급들 역시 1,2 등급은 개발이 까다롭거나 불가능하다고 보면 되는데 생태계 3등급은 다른 보전등급과 다르다. 생태계보전등급의 기준은 이렇다.

1,2등급 - 개발 불가

3등급 - 30% 만 개발 가능

4-1등급 - 50%만 개발 가능

4-2,5등급 - 100% 개발 가능

이렇게 보면 된다. 아주 간단하다. 그럼 경관보전등급은 어떨까?

1,2등급 - 꼭 그런 것만은 아니지만 못쓰는 땅이라고 보는 게 마음이 편할 것 같다.

3등급 - 9~12미터 개발

4,5등급 - 15미터 ~ (토지에 따라 다르다.)

지하수보전등급은 어떨까?

1등급 - 아예 건축 불가라고 생각하면 편하다.

2등급 - 오수관을 연결하면 개인주택은 가능하다고 보면 된다.

3,4,5등급은 고민할 이유 자체가 없다. 제주에 널린 게 땅인데 미친 거 아니라면 어려운 일 찾아다닐 필요 없다. 이제 보전등급에 대해 좀 이해가 되리라 생각된다. 어렵게 풀면 더 어렵게 설명할 수 있겠는데 누구라도 알기 쉽게 설명해 보려 최대한 노력했다.

<절대보전/상대보전지역>

절대보전지역과 상대보전지역 지적을 샘플로 올려보았다. 절대보전지역, 상대보전지역은 제주도에만 있다. 다른 지역에는 없는 제주도 특별법이다.

「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제293조, 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」

절대보전지역에 대해서는 이렇게 설명하고 있다.

자연환경의 고유한 특성을 보호하기 위한 지역으로서 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따라 지정·고시된 지역을 말한다.

절대보전지역은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」 별표1의 보전지역 보전지구별 등급지정기준의 지하수자원·생태계·경관보전지구 1등급지역을 대상으로 제주특별자치도지사가 지정한다.

① 한라산·기생화산·계곡·하천·호소(湖沼)·폭포·도서·해안·연안·용암동굴 등으로서 자연경관이 뛰어난 지역

② 수자원 및 문화재의 보존을 위하여 필요한 지역

③ 야생동물의 서식지 또는 도래지

④ 자연림지역으로서 생태학적으로 중요한 지역

⑤ 그 밖에 자연환경의 보전을 위하여 도조례로 정하는 지역

절대보전지역 안에서는 그 지역 지정의 목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물 그 밖의 시설의 설치, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 공유수면의 매립, 수목의 벌채, 토석의 채취, 도로의 신설 등과 이와 유사한 행위는 원칙적으로 금지된다. 다만, 제한적인 범위 내에서 공원시설의 설치 등은 도지사의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

(토지이용 용어사전, 2011. 1., 국토교통부)

상대보전지역에 대해서는 이렇게 설명하고 있다.

자연환경의 보전과 적정한 개발을 유도하기 위한 지역으로서 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따라 지정·고시된 지역을 말한다.

상대보전지역은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로 「제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례」 별표1의 보전지역 보전지구별 등급지정기준의 지하수자원·생태계·경관보전지구 2등급지역을 대상으로 제주특별자치도지사가 지정한다.

① 기생화산·하천·계곡·주요도로변·해안 등 생태계 또는 경관보전이 필요한 지역

② 절대보전지역을 제외한 지역 중 보전의 필요가 있는 지역

상대보전지역 안에서는 그 지역 지정의 목적에 위배되는 건축물의 건축, 공작물과 그 밖의 시설의 설치, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 공유수면의 매립, 수목의 벌채, 토석의 채취, 도로의 신설 등과 이와 유사한 행위는 원칙적으로 금지된다. 다만, 제한적인 범위 내에서 공원시설의 설치 등은 도지사의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

(토지이용 용어사전, 2011. 1., 국토교통부)

쉽게 말해, 손대지 말라! 는 것이다.

<특화경관지구(구. 수변경관지구)>

이것이 그 유명한 특화경관지구(구. 수변경관지구)에 걸린 토지다. 2017년도에는 해안 경계선에서 50m 이내의 특화경관지구(구. 수변경관지구)가 종전 9곳, 93만여 ㎡에서 119곳, 676만여 ㎡로 대폭 확대됐다. 도내 해안선의 40%에 이르는 규모다. 대부분 해안가가 특화경관지구(구. 수변경관지구)에 포함됐다고 봐야 한다. 우리가 공부해야 할 부분은 특화경관지구(구. 수변경관지구)를 가지고 어떻게 풀어가야 할 것인가 하는 것이다. 특화경관지구(구. 수변경관지구)는 전혀 개발을 할 수 없을까? 꼭 그렇지는 않다. 심의과정을 거쳐야 하기에 까다로워진 것이지 불가능하다는 게 아니다. 일부 곡해하여 불가능한 것으로 알고 있는 사람들이 있다. 특화경관지구(구. 수변경관지구)는 건축물 높이 2층(10m) 이하 및 연면적 500㎡ 이하 단독주택에 대해서만 허용한다는 것이다. 물론 심의를 거쳐야 한다.

<오름에 붙은 토지의 규제>

위 토지는 언뜻 보기에 하자가 없다. 경관보전 2등급이라는 것만 빼고는 걸리적거리는 게 딱히 없어 보인다. 그런데 문제는 오름에 딱 붙은 토지라는 것이다.

제주특별자치도 경관 조례 시행규칙

(제정) 2010-06-29 규칙 제248호

(전부개정) 2016-03-16 규칙 제477호

제1조(목적) 이 규칙은 「제주특별자치도 경관 조례」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(경관계획수립의 제안) 「제주특별자치도 경관 조례」(이하 “조례”라 한다) 제6조 제1항에 따른 경관계획수립제안서는 별지 제1호 서식에 따른다.

제3조(경관사업 사업계획서) 조례 제10조에 따른 경관사업 사업계획서는 별지 제2호 서식에 따른다.

제4조(경관사업 등에 대한 평가) ① 조례 제14조 제3항에 따른 경관사업 또는 경관협정에 대한 평가는 그 사업 등이 완료된 때부터 2년 이내에 하여야 한다.

② 제1항에 따른 평가는 제주특별자치도 경관위원회에 자문을 거쳐 시행한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 경관사업 또는 경관협정에 대한 평가에 대한 세부 기준 등 그 밖의 사항은 도지사가 따로 정한다.

제5조(경관협정운영회 설립신고서) 조례 제18조에 따른 경관협정운영회 설립신고서는 별지 제3호 서식에 따른다.

제6조(경관협정 승계신고서) 조례 제19조에 따른 경관협정 승계신고서는 별지 제4호 서식에 따른다.

제7조(경관심의 대상) ① 조례 제23조 제3항 제3호에 따른 “규칙으로 정하는 하천”이란 별표 1을 말한다.

② 조례 제23조 제3항 제6호에 따른 “규칙으로 정하는 오름 군락에 속하는 오름”이란 별표 2를 말한다.

제8조(경관심의 신청 방법) 조례 제23조에 따라 경관심의를 신청하는 자는 별표 3의 경관심의 신청 방법을 참조하여 신청할 수 있다.

제9조(경관심의 시기 및 절차) 조례 제23조 제4항에 따른 심의시기 및 절차 등은 별표 4와 같다.

부칙

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

[별표 1]

경관심의 대상 지방하천(제7조 제1항 관련)

1. 경관심의도서는 경관심의 대상별로 다음 각 항목으로 구성한다. 다만, 조례 제28조의 각 호에 해당하는 건축물·공작물인 경우에는 현황분석 및 경관시뮬레이션은 생략할 수 있다.

2. 경관심의도서 항목별 작성방법은 경관심의운영지침(국토교통부 고시 제99호, 2014. 2. 27.) 별표 2부터 별표 4까지를 참고하되, 경관시뮬레이션은 다음과 같이 작성한다.

가. 조망점 선정 등

1) 「제주특별자치도 경관 및 관리계획」에 따라 지역별 주요 조망점을 선정하여 작성함을 원칙으로 한다.

2) 주요 조망점에 대하여는 조망대상과 시각회랑, 보전 및 관리대상 등이 명확하게 표현되도록 시뮬레이션을 작성한다.

3) 인근에 조망점이 없는 경우는 지역 내 대표경관을 조망하는 장소, 주요 도로변, 공원, 산책로, 이용밀도가 높은 장소, 조망이 좋은 장소 등의 조망점을 선택하여 작성한다.

4) 조망점은 사업부지 경계로부터 원경(1.2킬로미터), 중경(500미터), 근경(100미터) 등 다양한 각도에서 촬영하여 작성한다.

5) 사업시행 전․후 대비 비교할 수 있게 사람이 눈높이에서 보이는 주요 경관 조망점을 축으로 다양하게 작성한다.

나. 화각

1) 사진 시뮬레이션 시 50밀리미터 표준렌즈로 촬영한다.

2) 동영상 시뮬레이션(영향평가 대상사업에 한한다)은 사진 시뮬레이션과 함께 제출하여야 한다.

3. 신청서류 작성 및 제출

가. 용지규격은 A3(297㎜×420㎜)로 하고, 30면 내외로 작성한다.

나. 심의도서는 계획내용을 간결하게 표현하고 가급적 도표와 그림을 활용하여 시각화하여 작성한다.(투시도 또는 조감도를 포함한다.)

다. 경관요소별 경관계획 일반지침 반영여부에 대하여 검토하고 필요한 사항을 작성한다.

* ｢제주특별자치도 경관 및 관리계획｣ 326~396쪽 참조

라. 경관계획과의 연계성과 관련하여 오름과의 거리 범위를 알아볼 수 있게 표기하고 작성한다.

* ｢제주특별자치도 경관 및 관리계획」과 사업지구와의 경관 관련 검토

마. 기초자료 및 현황자료는 가능한 최신의 것을 사용하며, 별도의 기초자료를 활용할 경우 출처를 명시한다.

바. 도면은 계획대상과 범위를 명확하게 구분하여야 하고 계획대상지역의 규모에 따라 축척은 통용되는 수준으로 작성하며, 범례를 통하여 도면의 이해가 쉽도록 작성한다.

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1. 서문

2. 긴급회의

- 제주의 장묘문화

- 제주신화와 오름

- 진입로를 막아 선 묘적지

- 묘적지, 무연고묘지

- 국가기관 소유의 묘적지 인수

3. 급매물

- 제주도 주택문화의 이해

- 계약서 없을 경우 계약금 반환에 대한 사례

- 문화재와 개발 인허가문제

- 제주도 토지 특성

- 농지 취득 시 알아 두어야 할 정보

4. 건축업자가 되는 길

- 괜당이란

5. 선물

- 제주도 제2공항에 대한 단상

- 김녕 도시계획 등 정보

- 예래지구 문제

6. 고뇌

- 제주도 농업

- 영어교육도시와 제주신화월드

7. 오늘은 잔금 치르는 날

- 제주은행 서울(육지)지점 정보, 주택담보 대출 시 유의해야 할 점

- 지도상 거리, 물리적 거리, 과거와 현재의 교통편

8. 푸념

- 곶자왈이란, 곶자왈 훼손에 관한 의견

9. 배 회장의 서류

- 중산간지역의 훼손, 골프장 건설로 망가진 한라산

10. 올 것이 오다

- 토지거래 시 유의할 점, 세금문제, 다운계약에 관한 지침

11. 제주도민이 되고 싶어요

- 건축물 양성화 신고 관련 내용, 법규

- 제주도 건폐율과 용적률

- 건축법상 진입로 규정

12. 제주색 건축

- 제주도 건축법 개정안

- 보전등급, 상대보전, 절대보전에 관한 법률

- 절대보전/상대보전지역

- 특화경관지구(구. 수변경관지구)

- 오름에 붙은 토지의 규제

- 동굴보호에 묶인 토지

- 당처물동굴과 용천동굴

- LNG기지와 가스관 공사

- 지하수 문제

13. 실행력 없는 비전은 비극이다

14. 귀한 존재라는 걸

- 농지전용/산지전용

15. 돼지 잡는 날

- 진입로 관련법안/일반토지사용승낙서와 영구토지사용승낙서

- 제주도 일자리 문제

- 제주도 커피숍 분포

- 제주도 교육환경

- 제주살이, 한 달 살이 그리고 제주도 인구의 진실

16. 건축업자의 길

- 제주색 묻어나는 건축물들

- 제주도 행정구역 편제

17. 현실성 없는 정책도 비극이다

- 제주도 양돈과 환경오염 문제

18. ROLEX

- 제주도 농가주택과 자폐증의 상관관계

19. 제주살이

20. 올레의 비밀

21. 푸른빛 더러운 제주바다

22. 오수관 있나요?

- 오수관, 상수관 관련 내용

23. 제주도민이 되다

24. 에필로그