중국의 부동산 정책

사회주의 국가로서 토지 소유권은 중국 정부 만이 가지고 있다

Oct 13. 2025

중국은 사회주의 국가이다. 개인이나 기업은 토지에 대한 소유권이 없다. 토지에 대한 소유권은 오직 중국 정부만이 가지고 있다. 한국에서는 보편적으로 행해지는 땅 투기 자체가 원천적으로 불가능한 나라이다.

중국의 모든 토지는 국가 또는 집단(농촌 지역의 경우)이 소유하며, 개인이나 기업은 토지를 직접 소유할 수 없다. 대신, 정부로부터 일정 기간 동안 토지 사용권(土地使用权, Land Use Rights)을 부여받아 사용하는 구조이다.

중국 정부는 개인이나 기업에 토지 사용권을 유상으로 민간에게 입찰과정을 거쳐 일정기간 양도한다. 주거용 토지 최대 사용기간은 70년, 산업용은 50년, 상업/관광/레저용 토지 사용기간은 40년으로 법제화되어 있다.

주거 안정을 위해 주택건설용 토지사용권의 경우 갱신료(일종의 면허세)를 납부하면 자동 연장된다.(아래: 중국정부 법령 원문 참조)

중국 최대의 도시 '충칭 Chongqing, 重庆市' 中国 (Photo by Max Zhang on Unsplash)

개인적인 소견이지만, 정상적인 영업 행위나 성실한 근로의 댓가로 부를 축적하기보다는 땅이나 건물(아파트)를 도구 삼아 최단 기간에 막대한 시세차익을 노리는 한탕주의가 만연한 '아파트 공화국(the Repulic of Apartment)'에 살고 있는 한국인으로서는 '바람직한 제도'라고 생각한다.

중국 최대 민간 부동산 개발업체 중 하나로 '비구이위안 (碧桂园, Country Garden)' 그룹이 있다. 전국적으로 수천 개의 주택 프로젝트를 보유하고 있었는데, 총 부채 규모가 1,990억 달러 (USD 199 billion) / 약 283조 8,773억 원에 달했다.

중국 최대의 민간 부동산 기업이 지난 2023년에 부도 위기에 내몰려도 중국 정부는 눈 하나 깜짝하지 않았다. 사회주의 국가임에도 시장의 원리에 의해 부동산 시장이 자동 구조조정에 들어가기를 희망했기 때문이다.

위 기업보다 더 큰 부채로 현재 청산단계에 있는 민간 부동산 기업이 하나 더 있다. 헝따그룹 (恒大集团, Evergrande Group)이다. 부채 규모만 3,400억 달러 (USD 340 billion), 약 484조 9,180억 원에 달했다.

지난해(2024년) 1월 29일, 홍콩 고등법원(Hong Kong High Court)에서 청산 명령(Liquidation Order)이 발부되었지만, 중국 정부는 이 기업에 아무런 정책 금융 지원을 하지 않았다.

2025년도 중앙정부 예산만 3조 9800억 달러(약 5178조 원, *한국 2025년도 확정 예산: 673.3조원)에 달하는 중국 정부가 484조 원의 자금이 없어서 지원하지 않은 것이 아니다. 거시적인 측면에서 중국 정부는 부실 건설기업은 시장에서 자동으로 퇴출당하도록 유도하여 과열된 부동산 시장의 냉각화를 목표로 했다.

헝따그룹의 부채액은 2025년도 한국 정부 총 예산의 약 80%에 육박하는 규모로, 이 정도의 규모로 부도가 났다면 한국은 나라가 통채로 망했을 정도로 큰 금액이다.

한국의 유투버들 중 일부는 이와 관련한 뉴스를 소재로 삼아, 중국이 '금방이라도 망할 것 같은 뉘앙스'로 호들갑을 떨었지만, 2025년 현재의 중국은 지난 몇 년간에 비해 성장율이 떨어지고 있긴 하지만, 그래도 여전히 경제성장율 4%대 이상을 기록 중이다.

중국 정부는 부동산 부문에 있어서 '쓰리 레드 라인(Three Red Lines)' 규제 정책을 시행 중이다. 중국어로는 '三条红线'(Sāntiáo hóngxiàn 싼-티아오-홍-시엔)이라 한다.

2020년 도입된 부동산 기업 재무 건전성 규제 기준으로 1) 자산 대비 부채 비율, 2) 순자산 대비 부채 비율, 3) 현금 대비 단기 부채 비율을 적용하며, 기준을 초과하면 은행에서의 추가 차입을 전면 차단한다.

주택 부동산 시장 상황이 너무 과열되었다고 판단하는 중국 정부로서는 부동산 시장의 연착륙(soft landing)과 금융 시스템 안정화 및 지방정부 재정 리스크 완화를 위한 강력한 부동산 정책이다.

참고로, 2023년 기준 베이징의 평균 주택 가격은 약 1제곱미터당 1,360만원으로, 국민 평형 아파트의 경우에 평균 연봉의 약 20배에 해당한다. 최근의 부동산 시장 가격 조정을 감안하더라도 '중국의 부동산 가격은 평균 소득 대비 세계에서 가장 높은 수준' 중 하나로 꼽힌다.

중국 주택도시농촌개발부는 제14차 5개년 계획(2021-2025) 기간 동안 중국의 주택 여건이 크게 개선되어 신규 상업용 주택 누적 판매량이 약 50억 제곱미터에 달했다고 최근 발표했다.

2021-2025년 기간 동안 중국은 다양한 정부 보조 주택을 건설하거나 증축하고, 도시 마을을 재개발하고, 노후 주택을 보수하여 총 1,100만 채가 넘는 주택을 건설하여 3천만 명 이상의 국민에게 혜택을 제공했다고 밝혔다. (아래 기사 및 참고자료)

중국 북서부에 있는 닝샤후이 자치주, 인촨시의 주택단지 모습 (Image: CGTN 화면 갈무리)

건설업은 규모 면에서 지속적으로 새로운 이정표를 달성하여 2024년 총 생산액은 32조 7천억 위안(약 4조 6천억 달러 / 약 6,561조 8,420억 원)에 달했다.

주택도시농촌개발부에 따르면, 기존 주택 시장은 지속적으로 확대되고 있으며, 15개 성(省)급 자치구에서 중고 주택 거래량이 신축 주택 거래량을 넘어섰다고 한다.

리모델링 프로젝트, 1억 1천만 명 이상 혜택

제14차 5개년 계획 기간 동안 1억 1천만 명 이상의 중국인이 대규모 노후 주택 단지 리모델링 프로젝트의 혜택을 받았으며, 이 기간 동안 중국 전역의 24만 개 이상의 노후 주택 단지가 리모델링되었다고 중국 주택도시농촌개발부는 밝혔다.

또한, 이 기간 동안 총 12만 9천 대의 엘리베이터가 설치되었으며, 340만 대 이상의 주차 공간과 노인 및 보육 시설을 위한 6만 4천 개의 지역 사회 서비스(*타운 홀 개념의 커뮤니티 서비스) 시설이 추가되었다고 밝혔다.

아울러, 중국은 수도, 가스, 난방을 위한 84만 킬로미터의 지하 배관망을 개선하고 개보수했다고 덧붙였다.

2025년 10월 현재, 중국의 주택 보급율은 세대 수를 기준으로 약 95%에 달하는 것으로 알려져 있다. 중국 정부의 주택 보급 정책의 큰 방향은 기존 전통 가옥을 모조리 없애버리는 신도시 건설이 아니라, 노후 주택단지를 리모델링 하는 쪽으로 나아가고 있다.

서울의 북촌 한옥마을 같이 오래된 건축양식을 유지하면서도 편의시설을 보강하여 유럽과 같이 후세에게도 전통적인 주거 양식을 대물림 할 수 있기에 바람직한 방향이라고 개인적으로 생각한다.

<참고자료 References>

Title Background Image: 'Beijing 북경 도심의 모습', Photo by Henry Chen on Unsplash

중국 정부 법규 데이터베이스, "城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例" (도시국유토지사용권 양도 및 재양도 임시 조례) 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年 (제12조 토지사용권의 양도에 대한 최장 기간은 다음 각 호의 용도에 따라 정한다. 주거용 토지는 70년, 산업용 토지는 50년, 교육·과학기술·문화·보건·체육용 토지는 50년, 상업·관광·오락용 토지는 40년, 종합용 또는 기타 용도의 토지는 50년. *번역: 노바티오)

중국 전국인민대표대회(全国人民代表大会, NPC), '주택 건설용지 사용권의 만료 시 자동 연장을 규정한 중국 법 조항 (중국어): 第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理 (제359조: 주택건설용 토지사용권은 만료 후 자동으로 갱신된다. 갱신료 납부 또는 면제는 법률 및 행정법규의 규정에 따라 처리한다. *번역: 노바티오)