11. 계약 후 용도변경

주택을 매도하려는 매도자는 공인중개사 등을 통해 이런 이야기를 많이 들어봤을 것입니다. 

 

“계약 후 용도변경이 가능 할까요?” 

 

계약 후 용도변경을 쉽게 얘기하면 주택 매매 계약 후 잔금 전까지 매도자가 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 잔금 처리와 등기 이전이 되는 절차입니다. 

 

차근차근 더 쉽게 설명하자면 이런 절차가 생긴 원인부터 알고 있어야 합니다. 

 

문재인 정권은 다주택자를 사회악으로 보고 다주택자를 잡겠다고 각종 세금 부과와 대출 규제로 엄청난 법들을 쏟아내었습니다. 

 

결과적으로 입법을 통한 급격한 규제가 국민 모두를 힘들게 하였고 시장은 오히려 반대로 움직여 집값만 잔뜩 올려 놓았습니다. 

 

이 결과에 대한 사과나 반성은 아직까지 어디에서도 누구에게도 들어 본적이 없습니다. 

 

서민을 위한다는 정책이 오히려 서민을 힘들게 하는 정책으로 여전히 남아 있습니다. 

 

임대차 3법 등과 같이 부동산법은 다수당의 일방통행으로 순식간에 어떠한 논의나 숙고도 없이 입법되었습니다. 

 

2주택자가 주택을 사면 취득세가 8%, 3주택자 이상부터는 12%, 법인이 주택을 사면 무조건 12%로 중 과세하는 것으로 법을 바꿨고 2023년 현재까지 이법은 유효합니다. 

 

사실 이것보다 더 주택 매매를 힘들게 하는 규제가 있습니다. 

 

바로 주택 담보 대출에 대한 규제입니다. 

 

줄여서 주담대라고도 합니다. 

주담대의 가장 큰 규제는 DSR로 제한을 둔 것입니다. DSR은 본인의 소득 대비 대출액을 규제하는 것입니다. 

 

대부분 국민의 소득 1억 이하이니 20억 이상의 주택을 사려는 매수자에게는 대출이 거의 안 나온다고 봐야 합니다. 

 

20억의 주택을 매수하는 데 고작 2억 3억의 대출은 전혀 의미가 없습니다. 더구나 투기 지역은 1세대 1주택의 공시 지가 9억원 이하만 가능하기에 더욱 더 무의미 합니다. 

 

윤석렬 정권에서 다주택자에게도 대출을 60%까지 허용하겠다고 발표를 했지만 이것도 의미가 없습니다. 

 

주택 담보 대출은 여전히 DSR로 규제를 받기 때문입니다.

 

그에 반해 사업자 대출은 전혀 다릅니다. DSR의 규제가 없습니다. 

 

사업자 대출은 LTV, 

즉 토지나 건물의 가치를 감정평가사가 평가하며 그 평가액의 7~80%의 금액으로 대출을 받을 수 있습니다. 

 

주택 담보 대출과 사업자 대출은 비교할 수 없을 정도입니다. 

20억으로 평가된 부동산이라면 이론 상 16억의 사업자 대출이 가능합니다. 

 

물론 근린 상가일 때 이야기입니다. 

주택은 그런 대출이 불가능합니다. 그래서 주택이 근린으로 용도변경만 되어도 그 토지의 가치가 바로 상승 하는 것 입니다.

 

여기서 계약 후 용도변경이 등장합니다. 

 

주택이 근린 상가로 바뀌는 순간 은행은 매수자에게 토지의 가치로만 몇 십 억의 돈을 대출해 주는 것입니다. 

 

취득세 몇 % 더 내는 것은 별로 중요하지 않습니다. 

이 사업자 대출이 매수자에게는 훨씬 더 중요한 것입니다. 

 

부동산 투자는 본인이 20억의 현금을 가지고 있으면 대출을 최대한 일으켜서 40억, 50억짜리 물건을 사는 것입니다. 

당연한 겁니다. 그것이 부동산 투자의 본질이기 때문입니다.

 

그동안 계약 후 용도변경이 가능했던 것은 국세청의 양도세, 취득세 부과 기준일이 다르기 때문이었습니다. 

 

이렇게 부과 기준일 달라진 것은 몇 십 년 전 대법원 판례가 하나 있기 때문입니다. 

 

몇 십 년 전 누군가 주택 매매 계약 후 주택이 철거되었고 매수자는 잔금일에 주택이 이미 철거되었기에 취득세는 나대지 기준으로 내겠다고 했으나 국세청은 계약일 기준인 주택의 취득세를 내라고 했습니다. 

 

결국 이 문제가 소송으로 이어져서 대법원까지 가게 되었고 그 당시 대법원 판사는 확실하게 결정을 해 주었습니다.

 

대법원 판례는 취득세 기준은 잔금일로, 양도세 기준은 계약일로 결정해 주었습니다. 

 

국세청에 주택을 계약하고 잔금일 전까지 매도자가 주택을 근린 상가로 용도변경을 하였을 때 양도세와 취득세 부과 기준에 대한 유권 해석을 국세청에 질의를 하였을 때 국세청은 기존 판례를 인용하여 용도변경도 철거와 같은 개념으로 판단하였습니다. 

 

이렇게 유권 해석을 하면 매도자, 매수자, 심지어 정부도 모두 이익입니다.

 

매도자는 계약 후 용도변경을 하여도 양도세 과세 시 1가구 1주택 비과세 혜택과 장기 특별 공제 혜택을 받을 수 있어 양도세를 거의 안 내게 됩니다. 

 

매수자도 이 방법이 그냥 주택으로 매수하는 것보다 훨씬 유리합니다. 

 

일단 주택이 아니기에 취득세를 4%만 내도 되고 사업자 대출 80%가 나오게 되고 마지막으로 물건이 완전히 명도가 된 상태, 즉 빈집으로 매수할 수 있는 것입니다. 

 

정부 입장에서 보면 부동산 거래가 많아지면 세수를 걷는 입장에서 유리합니다. 거래가 많이 될수록 세금도 더 걷을 수 있고 주택보다는 근린 상가가 세수가 훨씬 더 많습니다. 

 

대한민국 국민의 입장에서 보면 자연스러운 국토 개발이 국민의 삶의 질을 올려 놓게 됩니다. 

 

30년된 구옥으로 계속 남아있는 동네보다는 청춘들이 활발히 움직이는 상업지로 개발되는 것이 국토의 활용면에서도 좋습니다.

 

계약 후 용도변경은 단순히 건축물 대장 상 주택이 근린생활시설로 바뀌는 것이 아니고 지자체 건축과에서 근린생활시설로 변경된 것을 확인해야 하고 그 기준은 지자체마다 약간씩 다릅니다. 

 

정확한 기준은 필히 지자체 담당 주무관이나 담당 공인중개사에게 미리 확인하시기 바랍니다.

 

일례로 마포구청의 건축과는 싱크대의 유무가 기준이 됩니다. 근린 상가로 변경 시에는 집안에 있는 싱크대가 모두 철거되어야 합니다. 하지만 이런 기준도 계속 변경합니다. 

 

그리고 건물 내 모든 물건이 없는 완벽한 빈집이어야 합니다. 

 

모든 임차인은 당연히 명도가 되어서 이사를 가야 하고 심지어 잔금일 전에 매도자도 이사를 가야 합니다. 

 

공인중개사는 이런 매도자의 심리적 부담감을 덜 수 있는 신뢰를 주어야 하고 모든 비용을 전부 처리 할 수 있게 해 주어야 합니다.

 

그래서 자연스럽게 계약 후 용도변경은 매도자 책임하에 명도가 완료되는 것입니다. 

 

명도 문제도 앞에서 서술 했듯이 매도 시 명도는 너무 쉽습니다. 

 

결국 매수자 입장에서 보면 깔끔하게 나만의 공간으로 인수 받을 수 있는 것입니다.

 

때로는 정화조의 크기가 이슈가 되기도 하나 그런 경우는 매우 드뭅니다. 만약 그렇다면 그것도 별로 큰일은 아닙니다. 작은 포크레인으로 바닥을 파고 큰 정화조로 새로 묻으면 됩니다. 

 

이 모든 일련의 과정과 비용은 매수자 부담으로 하며 저희 빌딩인에서는 담당 공인중개사가 모두 책임지고 완벽하게 해결해 드립니다.

 

대관 업무, 즉 건축물 대장 변경 신청은 건축사만 할 수 있으며 비용은 그렇게 크지 않습니다. 

 

이것도 빌딩인 주관하여 건축사를 직접 섭외하고 건축사와 협조하여 완벽하게 정리해 드립니다.  기간도 신청 후 2주일이면 모든 과정이 끝납니다.

 

이렇게 매도자와 매수자 모두 법의 테두리 안에서 만족스럽게 주택 매매가 되고 있었는 데 2022년 10월 21일 갑자기 계약 후 용도변경을 하지 못하게 되었습니다. 

 이 내용은 다음 글에 설명 자세히 설명하겠습니다.