12. 기재부가 쏘아 올린 작은 공

2022년 10월 21일 조용한 일이 하나 생겼습니다. 

 

시작은 조용 했지만 그 결과는 폭발적입니다. 누군가 기재부에 문의를 하나 했나 봅니다. 

 

“주택을 계약 후 잔금일 전까지 매도자가 주택을 근린생활시설로 용도변경 하면 양도세와 취득세의 부과 기준일은 계약일인가요? 잔금일인가요?” 

 

그동안 국세청은 대법원 판례에 근거하여 양도세 부과 기준을 계약일로 보았고 취득세 부과 기준은 잔금일로 보았습니다. 

 

그런데 국세청보다 상위 기간인 기재부는 대법원 판례도 무시하고 양도세와 취득세 부과 기준을 모두 잔금일로 본다고 답변했습니다. 

 

기재부에서 2022년 10월 21일부터의 대한민국의 모든 주택 계약 시 양도세 부과 기준일을 계약일에서 잔금일로 바꾼다고 발표했습니다.                                                   

 

더구나 한 달 후 이미 판례가 있는 주택 계약 후 철거 시도 판례와 다르게 양도세 부과 기준일을 잔금일로 변경한다고 발표하였습니다. 

 

발표라는 말도 어폐가 있는 것이 공고를 한 것도 아니고 신문에 기사가 나온 것도 아니고 법으로 바꾼 것도 아니고 단지 기재부 사이트의  질의 응답 란에 써 있을 뿐이었습니다. 

 

법으로 바뀐 것이 아니고 단지 행정부의 유권 해석이 하루 아침에 변경된 것입니다. 이 변경 내용을 일반 국민들은 물론 대부분의 세무 전문가들도 아직 모르고 있습니다.

 

양도세 부과 기준일을 계약일에서 잔금일로 바꾼 일이 그렇게 큰일인가요?

 

큰일입니다. 

이렇게 되는 순간 매도자는 양도세 폭탄을 맞게 됩니다. 

1가구1주택의 비과세 혜택도 없어져서 매도자의 주택으로서 세제 혜택은 모두 사라지는 겁니다. 

 

쉽게 이야기하자면 양도세를   1,000만원만 내도 되는 것을 갑자기 5억 정도 내게 되는 것입니다. 

 

매도자는 오래된 주택을 매도하고 이사 가고 싶어도 못하게 되는 것이고 매수자 입장에서는 개발할 토지의 가격이 대폭 상승하는 상황이 되며 일단 주택은 대출이 안 나오기에 사업 자체를 시행할 수 없게 되는 것입니다. 

 

정부는 매도자가 1세대 1주택으로 오래 살았기 때문에 양도세를 비과세로 바꿔주고 장기특별공제도 1년에 4%씩 감면 해 주었던 것입니다. 엄청난 혜택입니다,

 

그런데 계약 후 잔금까지 몇 개월 동안 근린상가로 용도변경 하였다고 이 모든 혜택을 없애 버리는 것입니다. 부당합니다.

 

기재부가 이렇게 국민 생활에 중요한 결정을 어떠한 논의나 숙고 없이 공무원 몇 명이 한번에 정하는 것이 맞는 일이지 모르겠습니다. 

 

정부는 주택이 계속 근린으로 바뀌면 주택 증가 량의 통계가 낮아짐과 주택 임차인이 강제로 쫓겨 나는 것을 우려 했나 봅니다.

 

주거지의 형태는 계속 변하고 있고 임차인들은 30년 된 구옥보다는 새로 지은 빌라나 오피스텔, 아파트를 선호합니다. 임차인들은 자연스럽게 그들이 원하는 주거지로 이동 중입니다.

 

주택의 매매 시는 임차인이 쫓겨나지도 않습니다. 

앞에도 기술 하였듯이 매도 시 명도는 당연히 임대인이 임대 보증금 다 줍니다. 이사 비용까지 더 줍니다. 그래야 합의가 되기 때문입니다. 

정부에서 깡통 전세 사기처럼 임차인의 주거 안정성에 걱정 할 이유가 전혀 없는 상황입니다.

 

부당함에 기재부에 전화도 몇 번 하였지만 법으로 바꾸면 된다는 대답만 돌아왔습니다. 

 

현재 국회에서 이런 문제로 신경 쓰는 국회의원이 있겠습니까? 그리고 이런 법을 국회에서 논의하고 상임위를 통과하고 본회의 상정 후 국회의원의 표결로 법이 바뀌기 까지는 10년도 모자를 겁니다. 

 

이문제는 국회를 통한 입법의 문제가 아닌 기재부의 유권 해석만 2022년 10월 21일 이전으로 돌리면 해결되는 간단한 문제입니다.

 

저는 개인적으로 이 문제를 바로잡으려고 백방으로 노력하고 있는 중입니다. 

   

이와 비슷한 사례가 또 있습니다. 

문재인 정권 때 터진 LH 사태, 공공 기관의 임직원들이 비공개 정보로 사익을 위해 부동산 투기를 하였고 이것이 발각 된 후 국회는 이런 사태를 막겠다고 급격히 법을 바꿔 이제 농지는 아버지가 돌아가셔도 자식이 멀쩡한 직장을 버리고 가족들과 귀농을 해야 하게 만들었습니다. 말이 되는 정책입니까? 

 

90살 드신 노인들은 농지를 팔지도 못하고 농사도 못 짓고 멀쩡한 토지는 계속 버려지고 있습니다. 누구를 위한 법인 지 모르겠습니다. 농민을 위한 법도 아닙니다.

 

이제 농지는 절대 사지도 못하고 팔지도 못합니다. 

이 문제도 이번 정권, 혹은 다음 총선 후 국회에서 법 개정을 통해 빨리 정상으로 돌려 놓아야 합니다. 그야말로 빈대를 잡으려다 초가산간 다 태우고 있습니다.

 

국토부는 이 문제의 심각성을 인지하고 법 개정을 추진 하고 있다는 소식을 들었습니다.

 

다시 주택의 계약 후 용도변경으로 돌아와서 이 모든 문제는 대한민국의 부동산 정책이 아파트에만 집중해서 만들어지는 바람에 벌어진 일입니다. 

 

계약 후 용도변경은 아파트가 아닌 일반 주택을 대상이며 중요한 사실은 99%의 매수자는 3~40년된 구주택을 주택으로 이용 하려는 것이 아니고 주택 밑에 깔린 땅을 이용하여 개발하려는 목적으로 사려는 것입니다. 

 

다주택자와 전혀 별개의 문제인데 한데 엮어서 엉뚱한 피해자만 양산되고 있습니다. 

 

제일 큰 피해자는 주택 매도자입니다. 

 

얼마 전 조선일보 기자에게 이 문제를 제기하여 제 이름이 기사에 나왔습니다. 

 김경락 빌딩인 대표는 “서울에서 노후 단독주택을 매수하려는 수요 중 상당수가 리모델링 후 업무나 상업용으로 활용하려는 것인데, 이 같은 거래가 사실상 막히게 됐다”며 “노후 단독주택에 수십 년 거주한 은퇴 계층이나 자영업자들의 피해가 우려된다”고 말했다.

저는 이 기사에 제 이름이 나온 줄도 모르고 있었습니다.

이 기사가 나온 이른 아침에 서초동에 사는 어느 분이 전화를 했습니다. 

 

“대표님이 제 마음을 정확히 알고 계시네요. 기사에 이름이 나왔길래 검색해서 대표님의 글과 유튜브 모두 보았습니다. 

제발 이런 사정을 정부에서 알아 보고 바꿀 수 있게 노력해 주세요.” 

 

거의 울먹이며 절박한 심정을 저에게 전했습니다. 그래도 이 분은 사태의 심각성을 인지하는 분입니다. 

 

대부분의 주택 매도자들은 사태의 심각성도 인지하지 못하고 있습니다. 

 

‘지난 해 말부터 왜 이렇게 매수자가 없을까? 금리가 올라서 인가? 가격을 좀 낮춰야 할까?’

 

아닙니다. 본인의 주택이 하루아침에 대출이 안 나오는 물건으로 변했기 때문입니다. 

 

이토록 심각한 문제가 이슈화 되진 않는 가장 큰 이유는 최대 피해자인 주택 매도자가 이 사실을 정확히 모르기 때문입니다. 

 

주택 매도자가 민원도 넣고 재산권 침해에 대한 행정 소송도 해야 하는 데 일단 모르니 가만히 계시는 겁니다.

 

매수자도 피해자입니다. 

 

주택으로 사려는 마음은 전혀 없고 오래된 주택, 주택의 기능을 다한 주택을 철거하고 그 곳에 건물을 짓고 개발을 하고 싶은데 대출이 안 나오게 해서 그런 개발 기회를 모두 빼앗긴 것입니다. 

 

국민도 피해자입니다. 

거주 형태는 계속 변하고 거주지도 자연스럽게 변하는 것입니다. 

 

주거지가 상업지가 되기도 하고 임야가 주거지로 개발되기도 합니다. 그러한 자연스러운 국토개발을 기재부에서 차단시켜 버린 것입니다. 

 

계속 폐가처럼 변하여 주거 환경이 나빠지는 주거지에서 살아야 하는 주민들도 피해자입니다. 

 

정부도 피해자입니다. 

 

국가 예산을 잘 운영해야 하는 데 1세대 1주택 비과세 혜택을 안 주고 조금이라도 양도세를 많이 걷으려고 바꿨다가 오히려 거래를 모두 막아버려 양도세 취득세를 더 못 걷고 있는 실정입니다. 

 

앞에도 설명 했듯이 아버지 돌아가시면 아들은 팔아야 합니다. 

 

빨리 매도하여 상속세도 내야 하고 형제들과 재산 분배를 해야 합니다.  그런데 지금은 팔지 못하는 주택이 전국적으로 계속 쌓이고 있습니다. 

 

대출을 막아버린 기재부의 법령 해석 하나 때문입니다. 

 

안타까운 사연을 계속 토로하는 주택 매도자들이 한 두 명이 아닙니다. 제발 정부가 나서서 이 문제를 해결해 주기를 바랍니다. 

 

그나마 이 사태를 인지하는 분들은 그나마 나으신 겁니다. 대부분의 주택 매도자들은 이게 무슨 사태인지도 모르고 그냥 당하고 있는 것입니다.

 

이 글을 읽는 여러분도 혹시나 주위에 아는 정치인이 있다면 이 

문제를 적극 알리기 바랍니다.

 

혹은 주택 매도자 중에서 기재부를 상대로 재산권 침해에 대한 행정 소송을 해서 승소 한다면 판례로 쉽게 예전으로 되돌려 놓을 수 있습니다. 

만약 실행 하고 자 하시면 제가 옆에서 적극적으로 도와드리겠습니다.

 

이 글을 읽고 조금이라도 이해가 안되는 점이 있다면 언제든지 저에게 연락 주시기 바랍니다. 이 사태의 모든 상황을 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.