10. 세상 쉬운 것이 (매매 시) 명도이다

 

 매도자에게 이런 전화를 가끔 받습니다. 

“대표님, 제가 아는 부동산에서 이거 팔려면 임차인들 새로 계약하지 말고 공실로 놔둬야 한다고 해서 몇 달 째 비워 놨는데 계약도 안되고 하니 어떻게 해야 하나요?” 

 

이런 전화를 받을 때 마다 속이 탑니다. 

 

국민 대부분이 착각하고 있는 사실입니다. 심지어 대부분의 공인중개사도 정확히 모르고 있습니다.

 

결론부터 말하자면 (매매 시) 명도는 쉽습니다. 

 

우리가 뉴스에서 흔히 보는 깡통 전세 사기 사건 등의 세입자가 안 나가겠다고 시위하는 장면은 

 

매매 시 명도와 전혀 다른 경매 시 명도입니다.

 

제가 쉽다고 하는 명도는 매매 시 명도입니다.

 

쉽게 설명할 수 있도록 편의상 매매 시 명도를 “매매 명도”로 칭하고 경매 시 명도를 “경매 명도” 라고 하겠습니다.

 

경매 명도는 세입자가 명도를 쉽게 해줄 수 없습니다. 

 

이사를 가는 순간 임차인의 대항권이 사라지기 때문에 이사를 안 가고 버티며 경락을 받은 새로운 임대인과 협상을 통해 보증금의 일부라도 받아야 합니다. 

 

임차 보증금이 경매보다 등기 순위가 뒤라면 경락인은 임차인에게 보증금을 줄 이유가 없습니다.

 

그래서 임차인과 임대인 간에 다툼이 있고 명도가 힘들다고 하는 것입니다.

 

매매명도는 전혀 다른 상황입니다. 

 

이미 많은 매매가를 받은 매도자는 기존 임차인에게 보증금을 안 줄 이유가 하나도 없습니다. 오히려 기분 좋게 줍니다. 이사 비용도 챙겨줍니다. 심지어 더 주기도 합니다. 

 

임차인 입장에서는 안 나가고 버틸 이유가 하나도 없습니다. 

 

본인이 주택 임차인이라고 생각해 보십시요. 

 

30년된 구옥에 굳이 꼭 살아야 할 이유가 있습니까?  임대인이 이사 비용까지 챙겨 준다면 새로 지은 신축 빌라로 이사 가면 됩니다. 

 

1층에서 영업하는 상점은 간혹 이미 본인이 주고 들어온 권리금 때문에 안 나가려고 저항을 하기도 합니다. 

 

이 문제도 간단하게 해결할 수 있습니다. 매도자가 권리금을 미리 확인하고 매매가에 더하면 됩니다. 

 

권리금까지 다 받으면 임차인 입장에서는 안 나가겠다고 버틸 이유가 없게 됩니다.

 

가끔 새로 바뀐 주택 임대차 보호법이나 상가 임대차 보호법 때문에 헷갈려 하는 임대인이 있습니다. 

 

임차인과 주택을 계약하면 무조건 4년을, 상가를 계약하면 최장 10년을 임차인이 안 나간다고 생각 합니다. 아닙니다. 

 

계약은 언제든지 쌍방이 합의하면 깰 수 있는 것입니다. 

 

임대인 임차인이 서로 합의 한다면 임대 계약은 언제라도 깨뜨릴 수 있습니다. 

 

임대인이 임차인에게 보증금, 이사 비용, 권리금 등을 모두 챙겨 주고 서로 합의 한다면 그 순간 임대 계약은 끝나게 됩니다.

 

매도를 생각하는 임대인은 내일 팔리더라도 오늘 임대 계약한다는 마음으로 매매와 상관없이 임대 계약을 진행하면 됩니다. 

 

그리고 가끔 명도는 매수자 조건으로 매도를 하고 싶은 매도인이 있는데 사실 매매 시 명도는 갑자기 바뀐 새로운 매수인의 명도 보다는 그동안 관계를 유지한 매도자가 해 주는 것이 여러모로 자연스럽습니다. 

 

그러니 매도자는 명도를 두려워 말고 중개인의 조언을 받아 계약 후 자연스럽게 명도하고 매매를 성사시키기 바랍니다.

 

지금까지 중개를 하면서 명도 문제 때문에 힘들었던 적이 한번도 없습니다. 

 

임차인 한 분과 이야기가 잘되어 이사 가면 그 다음 분들은 덩달아 바로 따라 나갑니다. 

 

그들도 어떤 것이 더 좋은 것인 지 생각해 보면 지금 보증금 모두 받고 이사 비용까지 더 받아서 더 좋은 환경으로 이사 가는 것이 유리하다는 것을 금방 깨닫게 됩니다.

 

경매였다면 명도 때문에 많이 힘들 수도 있습니다. 그러나 매매 시 명도는 쉽습니다.

 

절대 매도를 하려고 공실로 만들 지 마시기 바랍니다. 

가지고 있을 때는 마지막까지 그 건물로 인한 사용 수익을 다 하시기 바랍니다.