13. 주택을 매도하려면 대출이 가능하게 만들어라
이미 설명한 것처럼 현재 주택은 매매가 힘들게 되었습니다.
대출이 안 나오니 만약 50억짜리 주택을 매도하려면 50억을 가지고 있는 매수자를 찾아야 합니다. 거의 불가능한 일입니다.
50억의 가용 금액을 가지고 50억짜리 부동산을 사려는 사람은 없습니다. 모두 대출을 최대한 하려고 합니다.
왜냐하면 내가 감당하여야 할 대출 이자보다 지가 상승폭이 크리라는 확신을 하고 있기 때문입니다.
가족 중에 누군가 50억의 돈으로 50억짜리 토지를 산다고 하면 무조건 뜯어 말릴 것입니다.
이렇게 되니 현재 사업자 대출이 안 나오는 주택들은 시장에서 버려지게 되는 것입니다.
이 문제에 대하여 몇 달을 고민하고 해결 방법을 연구 하였습니다.
그리고 방법을 찾았습니다. 그래서 주택 매도자 수 십 명에게 한 분 한 분 전화로 설명하였습니다. 거의 한 달이 걸렸습니다.
매도자에게 전화를 해 보면 반응이 대충 세 가지로 구분 됩니다.
첫번째는 들어 보려고도 안 하고 일단 화부터 내는 부류입니다.
자기는 그런 것 모른다며 그냥 빨리 팔기만을 바랍니다.
대부분 연세가 있으신 분들인데 저는 이분들이 더 안타깝습니다. 이런 분들이 빨리 매도를 해야 하는 데 말이죠.
이러면 말 길게 안하고 알겠다고 하고 끊습니다. 알려고 하지 않으신 분들에게 더 이상 설명을 할 수 없기 때문입니다.
두번째는 대충의 내용을 이해하시고 추 후 가족들과 상의를 해보신 다는 분들입니다.
이렇게 가족과 상의하는 것은 대단히 좋은 방법입니다. 우리 가족의 재산권이기에 아들, 딸 등에게 적극 알리는 것은 좋습니다.
그러면 저는 제가 만든 유튜브 동영상과 제가 기획 하여 기사화 된 신문 기사를 보내주고 이것을 가족들과 같이 보시라고 합니다. 그러면 며칠 후에 연락이 옵니다.
세번째는 진짜 급하게 매도를 하셔야 할 분입니다.
이 분들은 바로 달려오십니다. 가족들과 내 이야기를 직접 듣고 조언을 받고 싶으신 분들입니다. 사정을 들어보면 한 분 한 분 모두 안타깝습니다.
잘 설명해주고 이런 상황을 잘 이해하고 있는 세무사도 연결 하여 줍니다. 그분들이 가지고 있는 구옥이 잘 매도 되도록 좀 더 노력합니다.
방법은 이렇습니다. 주택 매도자가 가장 먼저 할 일은 세무사를 만나는 일입니다.
먼저 세무사를 만나서 현재 상태, 즉 주택을 그대로 매도하였을 때 양도세를 계산하여야 합니다. 그 금액을 A라고 합시다.
그리고 계약 후 주택을 근린 상가로 용도변경 하였을 때 양도세를 계산하고 그 금액을 B라고 하면 1세대 1주택 비과세 혜택이 없어져 당연히 B가 클 것입니다.
그럼 B에서 A를 빼고 그 차액을 매도가에 더하면 됩니다.
그리고 그 금액으로 광고 하면 됩니다.
물론 광고 문안의 제일 앞에 계약 후 용도변경이 가능하여 사업자 대출이 된다는 사실을 알려야 합니다. 이러면 대출이 가능한 주택으로 변하는 것입니다.
50억의 물건이 55억이 될 수도 있습니다. 하지만 50억을 대출이 안 나오는 45억으로 네고 하여 주는 것보다 사업자 대출 80%가 나오는 55억이 훨씬 더 매수자의 흥미를 끌게 됩니다.
결론적으로 정부에서 주택 매매가를 더 올린 셈이 된 것입니다.
하루 빨리 정부가 이문제의 심각성을 깨닫고 2022년 10월 21일 전처럼 주택 매매 시 양도세 부과 기준을 계약일로 유권 해석을 바뀌기를 바랄 뿐입니다.
세법을 바꾸기에는 너무 많은 시간과 절차가 필요하지만 이것은 입법의 문제가 아닌 행정의 문제이고 기재부가 법의 유권 해석만 바꾸면 간단히 해결될 문제이기 때문입니다.
이렇게 조사를 하다 보니 의외로 근린으로 바꿔도 양도세 차익이 얼마 안 되는 주택도 있습니다.
상속세를 공시지가가 아닌 시가로 계산하여 내신 분들입니다. 이분들의 주택은 양도세 이슈가 없기에 매물 광고 시 적극적으로 매수자에게 사업자 대출이 가능한 주택이라고 알 릴 필요가 있습니다.
또 다른 경우는 매수 한 지 얼마 안 되어 양도세 이슈가 크지 않은 매도자입니다.
어떤 분들은 양도세 차액을 네고 금액으로 보고 바로 진행 하라고 하는 분도 있습니다. 매도가 급한 분들입니다.
이런 저런 상황이 모두 다르니 공인중개사와 잘 상담 하여 매도에 성공 하시기 바랍니다
