17. 건축을 하면 10년이 늙는다고?

저는 처음 매수 상담 시 매수자의 현 직업이나 성향, 가족 사항 등 되도록이면 많은 정보를 얻으려고 합니다. 

 

혹시 건축 쪽의 일을 하는 지, 새로운 일에 거부감 없이 뛰어 드는 지, 스트레스를 받았을 때 쉽게 포기하는 성향인지 등 이런 저런 이야기를 하며 매수자의 성향을 파악합니다.

 

물론 짧은 상담 시간에 모든 것을 파악할 수는 없지만 중개를 책임지는 저에게는 정말 중요한 체크 사항입니다. 

 

그래서 그냥 전화로 얼마 대의 물건 보내 달라고 하면 정중히 거절하고 직접 상담을 하러 오시라고 합니다.

 

이미 개발이 되어 있는 물건과 본인이 개발하여 되파는 것과는 상당히 큰 차이가 있습니다. 

 

전자는 이미 매매가에 개발 이익이 포함되어 있는 것이고 후자는 매매가에 나의 노력과 비용을 더 해서 다시 매각하는 방법입니다. 물론 후자가 훨씬 더 큰 이익을 볼 수 있습니다. 

 

요즘 같이 주택 매매가 힘든 때는 주택을 사서 근린 생활 시설로 바꾸기만 해도 큰 시세 차익을 볼 수 있으며 주택을 철거하고 근린 상가를 신축하면 훨씬 더 큰 시세 차익을 볼 수 있습니다. 

 

개발을 하려면 기존 건물을 철거하여 새로운 건물을 짓든지 기존 건물을 리뉴얼하여 임차인에게 맞는 건물로 개조하여야 합니다. 

 

이런 과정을 아예 시도조차 할 엄두를 못 내는 매수자들이 있습니다. 매도자의 성향에 따라 다른 것이니 무엇이 맞고 틀리고의 문제는 아닙니다.

 

시중에 떠도는 얘기로 건축을 하면 10년이 늙는다고 합니다. 그래서 미리 겁을 먹는 매수자가 많이 있습니다. 

 

물론 본인이 직접 개발을 하는 일이 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 어려운 만큼 보람도 있고 투자 가치도 커지는 것입니다.

 

건축을 무조건 두려워하며 주저하는 매수자에게 저는 이렇게 설득시킵니다. 

 

저의 소개란에 이미 기술 하였듯이 저는 건축 경력이 25년입니다. 

 

대학교를 졸업 후 줄 곳 건축 현장에서 현장소장으로 일했습니다. 

 

메가 박스 극장 공사를 주로 하였고 마지막 현장은 송도의 주상 복합 건물의 PM을 맡았었습니다. 

 

그때 도면을 보면 한 뼘이 넘을 만큼 도면이 두꺼웠습니다. 

 

도면에 따른 시방서도 그만큼 두꺼웠고 감리는 미국 회사에서 보기도 했습니다. 그렇게 디테일 도면까지 완벽하게 그려져 있어도 당연히 현장과 다르고 재 시공은 어느 현장이나 늘 상 있는 일입니다. 

 

이제 매수자들이 개발할 빌딩을 생각해 봅시다. 

 

건축비는 2023년 기준 연면적 평수에 700만 원을 곱하면 맞아 떨어집니다. 

 

그런 기준이라면 대지 60평을 기준으로 건평은 30평 정도일 것이고 지하 1층 지상 4층을 기준으로 한다면 30평 곱하기 5층 하면 150평이고 거기에 700만 원을 곱하면 대략 10억 5,000만 원 정도가 됩니다. 

 

물론 이것은 건축 현장 상황에 따라 전혀 다를 수 있습니다. 

10억 정도의 건물을 신축한다면 예상 공기는 3~4개월이면 충분합니다. 이렇게 예상된 금액과 공기대로 건물이 완공 된다면 건축주가 10년 늙을 일도 없습니다. 

 

하지만 먼저 얘기 하였 듯이 이 세상에 완벽한 도면은 없습니다. 

 

더군다나 이 정도 규모의 도면을 그리는 건축사는 그렇게 많은 도면을 그려 주지도 않습니다. 그러니 재 시공은 당연하다고 생각해야 합니다. 

 

결국 부동산 개발의 중요한 것은 

‘얼마나 재시공을 줄이냐’가 준공까지 쉽게 가느냐, 어렵게 가느냐의 키 포인트입니다. 

 

그래서 설계가 끝나고 시공이 시작되면 반드시 건축주, 설계자 (거의 대부분 설계를 맡은 건축사가 감리도 합니다.) 그리고 현장소장 이렇게 세 명이 단톡방을 만들어야 합니다. 

 

그 단톡방에 주요 공정 반장들이나 조언을 줄 수 있는 지인을 초대해도 됩니다. 

 

그 후 건축주는 처음 한 달 정도는 마치 본인이 현장소장인 듯이 현장에 나가야 합니다. 

 

이때가 좀 힘들지만 제일 중요한 일이고 반드시 해야 나중에 준공까지 편하게 갈 수 있습니다. 

 

현장에 가서 그저 커피 돌리고 “잘 해주세요.” 

이런 식이 아니라 현장소장과 도면 하나하나 체크하며 현장과 안 맞거나 혹은 현장에서 바로 바꿀 수 있다면 바로 건축사에게 이야기 해야 합니다. 

 

시공 전 설계 변경은 얼마든지 할 수 있습니다. 비용 발생도 안됩니다. 

 

제일 조심해야 할 것이 건축주가 설계자를 너무 믿는 것입니다. 

 

현장에서 계단 폭이나 높이가 본인의 판단에 이상하면 바로 수정을 요구면 됩니다. 

모든 시공이 끝난 후 현장소장에게 요구하면 그때부터는 진짜 건축주가 10년 늙게 됩니다. 

 

현장소장 이하 모든 시공자의 생각은 같습니다. 

 

빨리 이 현장을 도면대로 시공하고 돈 잘 받고 다음 현장으로 갈 생각만 하고 있습니다. 그래서 도면대로 다 끝냈는데 다시 뜯고 재 시공을 요구하면 비용이 더 발생되고 공기도 늘어나는 것이다. 

 

현장 시공자들과 관계도 틀어집니다. 이렇게 되어 서로 힘들어 지는 것입니다. 

 

명심 하십시요. 

 

‘시공 전 설계 변경을 충분히 하여 내가 원하는 건물이 되도록 노력하라.’

 

설계할 때도 주의할 점이 있습니다. 

 

요즘은 인터넷으로 조금만 찾으면 본인이 원하는 느낌의 건물 사진을 충분히 확보할 수 있습니다. 아니면 주위의 건물을 둘러보고 원하는 건물 사진을 건축사에게 계속 보여주고 어필하여야 합니다. 

 

그리고 더 중요한 것이 있습니다. 

 

‘건물은 본인이 원하는 건물보다는 임차인이 원하는 건물로 설계하라.’ 입니다. 

 

건축사가 유명하고 상도 많이 타고 그런 것보다 공실이 나지 않을 건물 설계가 더 중요합니다. 

 

창이 크고 1층은 칼라 유리가 아닌 투명 유리로 내부가 훤히 보이게 하고 간판 부착 할 자리도 생각 해 주어야 합니다. 

 

벽면이 곡면 보다는 직선이어야 간판 달기 좋습니다. 

 

본인의 특별한 디자인은 잠시 접어 두든지 아니면 아주 특별한 한 곳정도만 살짝 그런 욕심을 부리고 더 중요하게 생각해야 할 것은 임차인의 마음입니다.

 

건물은 한번 준공하면 몇 십 년은 그 자리에 있게 됩니다. 

 

그래서 영원히 내 것이라고 생각하지 말기 바랍니다. 

언제나 난 이 건물을 다시 팔 것이라고 생각하고 다음 매수자에게 매력 적인 건물로 만드는 것이 중요합니다. 

 

본인이 계속 쓸 건물이 아니라면 너무 비싼 자재로 시공하지 말기를 바랍니다. 주택과 근린 상가는 다릅니다.

 

요즘 트렌드는 천정은 노출 천정에 바닥은 에폭시 마감만 하여도 임차인들이 좋아합니다. 임차인들이 그림을 그릴 도화지를 만든다고 생각 하시기 바랍니다.

 

사옥 임대를 염두에 두고 설계한다면 무조건 E/V를 설치를 해야 합니다. 

 

사옥을 임대하거나 매수하려는 CEO들은 무조건 본인이 최상층을 쓰고 싶어합니다. 

그런데 E/V 가 없으면 무조건 매수를 기각합니다. 

특히나 여성 CEO라면 더욱 그러합니다. 사옥 건물은 E/V와 주차 공간 확보가 필수입니다. 직원들을 위해서 역까지의 거리도 중요합니다.

 

건축주가 된다는 것은 어쩌면 대단한 일입니다. 

본인의 가치관이 녹아 있는 3차원의 구조물을 이세상에 새롭게 탄생시키는 것입니다. 완공이 되어 그 건물을 바라보면 건축주만이 느낄 수 있는 감동이 있습니다. 

 

물론 그동안 고생했던 생각도 많이 날 겁니다. 

하지만 부동산 투자로만 본다면 내가 쏟은 금액과 열정보다 훨씬 많은 이익을 낼 수 있는 기회입니다.

 

그냥 남이 다 지어 놓은 건물에 수익률만 따지어 매수를 하는 것보다 이렇게 개발을 하여 도전하는 것도 대단히 의미 있는 일이라도 생각됩니다.