18. 무조건 일조권에 맞는 설계를 하기 전에

부동산 투자를 해보았거나 개발을 해본 매수자는 북쪽 도로를 많이 찾습니다. 일조권 때문입니다. 왜 북쪽 도로가 유리한지는 바로 다음에 설명해 드리겠습니다.

 

때로는 용적률보다 일조권이 더 큰 규제가 되기도 합니다. 일조권을 네이버 지식백과에서는 이렇게 설명하고 있습니다.

 

『최소한의 태양 광선, 즉 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말한다. 

 

일반적으로 건물을 지을 때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장하는 권리를 뜻하며, 인접 건물 등에 의해 햇빛이 충분히 닿지 못하는 경우 이로 인해 생기는 신체적·정신적·재산적 피해에 대해 보상을 청구할 수 있다. 

 

일상 생활에서 자연의 혜택을 온전하게 누릴 수 있도록 하는 일종의 환경권에 해당한다.

 

도시의 과밀화, 고층건물의 증가와 함께 주거환경에 대한 관심 증대로 일조권이 새로운 삶의 질 문제로 대두되면서 주거지역에서의 일조권 분쟁이 빈번해지고 있는 추세다. 

 

이를 막기 위해 건축법 등에서는 건물의 높이 및 인접 건물 간 일정 거리를 띄어야 하는 거리제한 등의 규정을 두고 있다. 

 

법원의 판례에 따르면 통상적으로 일조권이 지켜지려면 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이의 시간 중 일조시간이 연속으로 2시간 이상, 오전 8시부터 오후 4시 사이의 시간 중 총 4시간 이상 확보되어야 한다.

 

※ 일조권 보장을 위한 건축법상 건축 제한 (건축법시행령 제86조) (2014년 11월11일시행기준)
 
 

1. 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
 ① 높이 9미터 이하인 부분: 인접대지경계선으로부터 1.5미터 이상
 ② 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상 거리를 두어야 한다.』

[1]

   

간단히 설명하자면 내가 개발해야 할 대지의 바로 위 북쪽의 대지에 내 건물의 그림자가 침범하는 것을 방지하는 규제라고 생각하면 됩니다. 

 

쉽게 확인하려면 네이버 지도를 보시면 됩니다.

네이버 지도를 보면 항상 위쪽이 북쪽입니다. 

 

그러니 만약에 북쪽에 도로가 있다면 그 도로 건너편의 대지까지 내 건물의 그림자가 도달할 수 없음으로 더 높은 건물을 지을 수 있게 되는 것입니다.

   

길을 걷다 보면 오른쪽은 건물의 높이가 낮고 반대쪽은 높은 것을 볼 수 있습니다. 

 

건물이 높은 쪽의 대지는 북쪽에 도로가 있어 서입니다. 

 

일조권은 주거지역에서만 적용되는 규제입니다. 

 

상업지역은 일조권에 대한 규제가 없기 때문에 대지 경계선에서 50cm만 떨어져서 건물을 지을 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 본인이 살고 있는 오피스텔이나 아파트가 상업지역에 있으면 오히려 주의하여야 합니다. 

 

바다가 보여 전망이 좋다고 매수를 하였다가 얼마 후 본인의 건물 바로 앞의 낮은 건물이 갑자기 철거된 후 50층의 신축 건물이 건설 될 지도 모르기 때문입니다. 

 

그렇게 되면 우리집의 전망이 바다에서 앞의 건물이 되기 때문입니다.

 

창문 앞에 나대지인 땅에 어느새 건물이 올라오고 그 건물이 우리집 창문에서 1m 정도로 가깝게 지어도 현행법에 어긋나지 않습니다. 

 

반드시 내가 살고 있는 대지가 주거 지역인지 상업 지역인지 확인 해 보시기 바랍니다. 건축물 대장 등으로 금방 확인 가능합니다..

 

   건물 설계 시 건축사는 무조건 일조권에 맞는 설계를 할 것입니다. 당연한 것입니다. 

 

하지만 내 집의 북쪽의 건물이 주택이 아닌 이미 개발된 근린 상가라면 일조권에 맞는 사선 건물이 아닌 반듯한 건물을 지을 수도 있습니다. 

 

개발된 북쪽 건물은 대부분 임차인만 거주 중입니다. 임차인들은 일조권에 그렇게 민감하지 않습니다. 

 

그러니 그 건물에 살고 있지 않는 임대인을 찾아가 합의 제안을 할 수 있습니다. 만약 합의가 잘 이뤄 진다면 건축주 입장에서는 크나 큰 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

최상단층의 면적이 대폭 늘어날 수 있고 무엇보다 건물이 반듯하여 향 후 매도시에도 큰 시세 차익을 볼 수 있습니다. 

 북쪽 건물주와 합의 한 후 그 합의서를 가지고 담당 지자체에 승인을 의뢰해 볼 수 있습니다. 밑져도 본전이라는 마음으로 도전해 보시기 바랍니다

          

[1]

네이버 지식백과, https://terms.naver.com/entry.naver?docId=929520&cid=43667&categoryId=43667