14. 수익률보다 더 중요한 것은 공실률

가끔 이런 전화를 받습니다. 

“대표님, 저는 수익률 5% 이상 물건만 보여 주세요.” 

 

이런 전화를 받으면 꼭 하는 얘기가 있습니다. 

“수익률보다 더 중요한 것이 있습니다. 그것은 공실률입니다.” 

 

그동안 수많은 공인중개사들이 계속 강조하던 수익률. 

수익률이 4.34%다 5.21%다. 모두 의미 없습니다. 

 

분양 광고를 보면 더 심합니다. 수익률 7% 보장. 도대체 어떻게 보장을 해주는 건지.

 

수익률은 투자비 대비 임대 수익을 말합니다. 

 

여기서 중요한 것은 임대 기간입니다. 즉 오늘까지 임대인이 있다가 내일 계약이 끝나서 나가게 되면 바로 수익률은 0이 되는 겁니다. 

 

그래서 수익률이 영원하리라는 생각은 버리고 언제나 변할 수 있다고 생각해야 합니다. 

   

분양 광고에서의 수익률은 상상할 수 없을 정도로 높습니다. 왜냐하면 예상 수익률이기 때문입니다. 

 

건물도 완공되기 전에 임차인도 구해지지 않은 상태에서 수익률 계산은 공허합니다. 수익률 7% 등에 현혹 당하지 말기 바랍니다. 

 

수익률은 속이기도 쉽습니다. 

 

매수자는 매도자와 임차인과의 계약서만 믿을 수밖에 없는 상황이며 통정 계약일지는 아무도 모르는 겁니다. 등기 이전이 된 후 갑자기 임차인이 나간다고 하면 대법원 판례대로 그대로 내보낼 수 밖에 없습니다. 

 

지금까지 경험으로 보면 내심 계약을 파기하고 나가고 싶은 임차인도 많이 있습니다. 

그런 분들은 임대인이 바뀌면 이때다 싶어서 나가겠다고 하는 경우가 많이 있습니다. 그러면 매수 전의 수익률은 아무런 의미가 없어 지는 것입니다. 

 

수익률보다 이번 임차인이 나갔을 때 바로 다음 임차인을 구할 수 있는 공실률이 중요합니다. 

 

저는 홍대에 오래 살고 있고 특히 연남동이 어떻게 변하는 지를 계속 지켜보고 있습니다. 

저녁 먹고 동네 한바퀴 돌다 보면 그동안 손님이 많아서 잘 나가던 매장이 문을 닫고 새로 인테리어 공사를 하는 것을 자주 보게 됩니다. 

 

아마도 그 전 임차인은 사정이 있거나 망해서 나갔을 겁니다. 그러면 그 자리를 바로 채울 다음 임차인이 전 임차인이 나가기만 바라고 바로 그 자리를 채워 놓습니다.

 

중요한 것이 이것 입니다. 

임차인이 나가면 바로 채워 놓을 임차인이 줄을 서 있냐? 아니냐?

 

 여러분이 만약 런칭한 브랜드가 갑자기 성공했다고 치면 그 성공한 브랜드의 지점을 어디다 내겠습니까? 

요즘은 무조건 연남동부터 옵니다. 만약 연남동에 자리가 없으면 성수동을 찾아보게 되죠.

  

연남동은 철거하려고 가설 칸막이만 쳐 놓으면 그때부터 임대 문의가 들어옵니다. 왜냐하면 첫 번째 들어오는 임차인에게는 권리금이 없기 때문입니다. 

 

그 지역의 공실률을 확인하려면 한국부동산원에서 확인하면 됩니다. 참고로 홍대의 2023년 1분기 공실률은 0.48%입니다.

[1]

연남동은 거의 공실이 없다는 뜻입니다.

 

물론 통계상의 수치도 중요하겠지만 매수하려는 물건지에 직접 다니면서 빈 상가가 있는지, 임대 가격은 평 당 어느 정도인지, 임차인은 쉽게 구할 수 있는지 직접 발로 뛰면서 알아보는 것도 중요합니다.

 

수익률 몇 퍼센트인지 따지거나 숫자에 현혹되지 말고 지금 임차인이 나갔을 때 바로 다음 임차인이 있을 지부터 걱정하시기 바랍니다.

          

[1]

한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE), https://www.reb.or.kr/r-one/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=9511&bbsId=1109&nttSn=44766