좋은 입지라도 다 좋은 점포는 아니다
실전 상권입지분석
좋은 입지는 지리적으로 좋은 자리 즉, 위치를 말한다. 부동산의 부동성(不動性)이라는 특성으로 인해 좋은 자리, 좋은 위치는 정해져 있다. 예를 들어, 코너점포는 좋은 입지인 것이다. 그렇다고 다 좋은점포는 아니다.
홍대입구역 상권좋은 입지의 점포는 대부분 번화가 등 상권유형에 관계 없이 임차료와 권리금이 높다. 그래서 출점하고 싶어도 출점하지 못한다. 창업자금과 점포비용도 많이 투입되지만 월세 등 고정비 부담으로 출점하지 못하는 것이다.
좋은 입지라도 매출이 높고 순이익율이 낮다면 좋은점포가 아니라는 것이다. 반면, 좋지 않은 입지라도 순이익율이 높은 곳은 좋은점포인 것이다. 이렇게 그 입지에 출점하여 장사한지 5년 안에 창업자금을 회수할 수 있다면 그 점포는 좋은점포다.
삼각지역 상권또한, 시설비, 집기비품, 권리금에 대한 감가상각비를 포함한 원가에서 자신의 인건비는 충분히 나오는 곳이 좋은점포인 것이다. 따라서 좋은점포는 좋은 입지가 아니라 상권과 업종이 궁합이 맞고, 아이템과 입지의 적합도가 높은 곳을 말한다.
특히, 손익분석상 순이익율이 높게 나오는 점포가 좋은점포라는 것이다. 그래서 필자가 입이 마르도록 강조하는 눈에 보이는 것만 보지 말라는 것이다. 좋은 상권, 좋은 입지는 누가 봐도 한 눈에 좋은 것을 안다. 하지만 그곳이 다 장사가 잘되고 돈을 벌 수 있는 곳은 아니라는 것이다.
삼각지역 상권따라서 좋은 점포를 얻으려면 상권분석과 입지분석에 투자를 많이 해야 한다. 그리고 현장 경험을 많이 쌓아야 한다. 그래야만 골목상권이라도 그 상권의 입지에서 업종과 아이템의 궁합이 맞고 손익분석상 순이익률이 높은 점포 즉, 좋은 점포를 구할 수 있는 것이다.
권영산박사의 실전 상권분석 과정
