부동산 투자로 큰 부를 일군 사람들의 공통점은 부동산을 살 때 필요한 금액 중에 일부를 '남의 돈'을 빌려서 사용한다는 것이었습니다.
"남의 돈을 빌려서, 집을 산다고? 그거 범죄 아니야? 어떻게 그게 가능할까?" 처음 든 생각이었습니다.
"어떤 아파트가 원래대로라면 3억 원의 금액을 줘야 살 수 있는데, 임차인의 전세 보증금인 2억 원을 지렛대로 삼아 내 돈 1억 원을 보태 소유권을 가져간다. 그리고, 시세 차익이 나면 해당 아파트를 매도해서 수익을 얻는다"
말은 쉬웠지만 이해가 되지 않았습니다.
그렇게 어떻게든 부동산의 소유권을 얻더라도 임대차 기간이 끝나는 2년이 지나면, 나는 그 임차인에게 2억 원을 고스란히 돌려줘야 하는데 말이죠. 돌려줄 2억이 없는데 어떻게 투자를 할 수 있을까요?
지금이라면 그 절차를 모두 겪어온 경험이 있기에 충분히 이해할 수도 있지만, 당시로서는 절대로 불가능한 방법이라고 생각했습니다. 임차인에게 돌려줄 돈이 없는데, 소유권만 가져가봐야 그건 그냥 '부채'만 가득 담긴 '콘크리트 덩어리'에 불과할 뿐이라고 생각했어요.
당시 제가 했던 생각은 사실 맞는 판단이었습니다.
돌려줄 돈이 내 주머니 안에 없는데, 그렇게 해서는 절대로 안 되는 일이었죠. 임차인이 곧 나가는데, 돌려줄 돈이 없으면, 어렵게 마련한 내 집이 경매에 부쳐지는 것은 아닐까? 생각만 해도 무섭고 떨리는 일이 아닐 수 없었습니다.
그런데 제가 간과했던 사실은 '대출'을 활용할 생각을 하지 못했다는 것입니다.
직장을 다니는 직장인이라면, 신용대출을 일부분 사용할 수 있고, 그게 어렵다면 이미 소유권을 획득한 주택을 담보로 주택담보대출을 활용하면 가능한 일입니다. 임차인의 보증금을 '전세 레버리지'로 삼고, 나머지 부족한 돈은 자기 자신의 신용도나 담보 물건을 '레버리지'로 삼는 것입니다.
임차인에게 돌려줄 돈을 대출과 모아둔 예비비(*이에 대해서는 다른 글에서 설명할 예정)를 활용해 먼저 전달해 주고, 다시 임차인을 구할 때까지는 대출을 활용한 대가로 일정한 금액을 이자로 지불해야 합니다.
그러면 합리적인 전세가라고 판단이 되면, 다시 누군가와 임대차계약을 맺을 수 있을 것입니다. 그렇게 맺은 계약에 따라 받은 전세금으로 빌린 대출금을 상환하는 것입니다.
하지만 아직 제 명의의 부동산을 단 한 번도 가져보지 못한 저로써는, 이런 생각을 한다는 것이 무리였습니다. 경험도 없었고, 이론이 합리적이라고 하더라도 받아들일 수 없었습니다.
무엇보다 충분한 투자금이 없는 상태에서 임차인의 보증금을 돌려줄 자신도 없었습니다. 앞에서도 말했지만 '대출'을 활용할 생각을 전혀 하지 못했기 때문입니다.
그렇게 저는 부동산을 통해 투자자들이 빠른 시간에 부를 증식한 방법을 알면서도, 실천하지 못했습니다.
그때는 2015년에서 2016년을 향해가던 쯤이었습니다. 전세가는 점점 오르고, 수도권도 아파트 가격을 중심으로 가파른 상승이 이어지기 시작할 때입니다.
