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Feb 06. 2022
2주택자의 Next level?
'3주택으로 가도 될까'에 대한 고민
오늘은 제가 자주 보는 유튜브 채널에서 ‘2주택자의 대응전략’을 주제로 만들어진 콘텐츠가 있었는데, 시청 내용 중 제 상황과 비슷한 부분이 언급되었길래 간략히 정리해 보고자 합니다.
핵심 내용은 이미 2주택을 보유한 상황에서 추가로 주택 수를 늘리고 싶은데, 이런 경우 어떻게 하면 되는지에 대해 이야기가 전개됐습니다.
저도 현재 2주택 포지션을 취하고 있어서인지 해당 콘텐츠가 귀에 쏙쏙 들어왔습니다.
우선 공시지가 1억 이하의 주택을 구매하는 방법에 대한 설명이 있었습니다. 투자금이 부족한 경우 많이 사용하는 방법이라고 했습니다.
이 방법은 공시지가 1억 이하의 주택(단, 재개발 구역 등 제외)이라면 취득세 부과 시 주택 수에 포함시키지 않는다는 정부 규제의 허점을 이용한 것입니다. 공시지가 1억 이하 주택은 투기대상으로 보기 어렵고, 주택시장 침체지역 등 배려가 필요하다는 이유로 정부가 예외를 뒀습니다.
따라서 취득세의 경우 다주택자라도 지역(규제/비규제)과 주택 수와 상관없이 1.1%만 부담하면 되기 때문에 투자금 측면에서 상당히 부담을 덜 갖게 됩니다. 하지만 공시지가 1억 이하의 주택이라도 수도권/광역시/세종시에 있는 부동산이라면 보유세와 종부세 및 양도세 계산 시 주택 수에는 포함되는 점은 고려해야 할 부분입니다.
정리1 : 공시지가 1억 미만 주택 : 취득세 혜택
공시지가 1억 이하 주택 같은 경우는 이미 투자자들이 많이 손을 댔습니다. 따라서 입지 좋은 곳은 시세가 이미 많이 상승한 상황입니다. 게다가 추후 매도 시 해당 매물의 공시지가가 1억을 넘어간다면, 취득세 부분에서 혜택이 사라졌기 때문에 받아 줄 투자자를 찾기 어려울 수도 있습니다.
그래서 공시지가 1억 이하의 주택이라면 재건축 등 정비사업에 해당할 수 있거나, 또는 정비사업의 가능성이 매우 큰 입지의 아파트(빌라)로 접근하는 것이 안전할 것 같습니다. 그래야 공시지가가 1억을 넘어가더라도 정비사업의 가능성을 보고 다른 매수자에게 넘길 수 있기 때문입니다.
이어서, 투자금이 충분한 경우라면 공시지가 3억 이하의 주택을 구매하는 방법이 소개됐습니다. 원래대로라면 3주택 이상자는 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 20%를 가산받게 됩니다.
하지만 3주택자라고 하더라도 ‘3주택 이상자의 중과 제외 주택’이라는 것이 있습니다. 이 범위에는 ‘수도권·광역시·세종시 외 지역의 공시지가 3억 원 이하의 주택’이 포함됩니다. 따라서 수도권과 광역시 그리고 세종시를 제외한 지방의 공시지가 3억 원 이하의 주택이라면 양도세 중과를 적용받지 않습니다(보유주택 수 계산 시에도 제외). 즉, 지방 ‘조정지역’ 이어도 수도권·광역시·세종시에 해당하지 않는다면 공시지가 3억 이하 주택의 경우 다주택이라도 양도세가 중과되지 않습니다. 공시지가 현실화의 과정 중에 있지만, 이러한 주택은 대략 시세 5억 미만에 해당하기 때문에 여전히 기회는 있다고 생각합니다.
정리2 : 공시지가 3억 이하(수도권/광역시/세종시 이외 지역) 주택은 주택수 제외/중과 배제/조정대상지역 무관
정리3 : 공시지가 1억 이하 주택은 수도권/광역시/세종시의 경우 주택 수 포함/2주택까지만 중과 배제, 그 외의 지역의 경우 주택 수 제외/해당 주택 매도 시 중과 배제
이 내용을 듣고 제 상황을 대입해 보니 아래와 같이 정리할 수 있었습니다.
<표> 현재 상황 파악(주택수 판정)