부동산 경매 공부 : 강제집행 전 계고장 위력
<10배경매> 도서
부동산 경매 공부 : 강제집행 전 계고장 위력
경매인들도 사람인지라, 강제집행을 하고 나면 마음이 좋지 않다. 그
래서 가능한 한 협의를 통해 명도를 끌어가는 것이 좋고, 매번 그러
려고 노력한다. 하지만 세상에는 상식이나 이성이 통하지 않는 사람
도 있게 마련이다. 그래서 나도 근 20년간 경매를 하면서 단 두 번이
라고는 해도 강제집행을 한 적이 있다. 당연히 마음이 좋지 않았다.
강제집행은 최후의 수단으로 사용해야 한다. 앞서 1‘,530만 원 투
자로 1500% 수익’ 사례에서 설명한 것처럼, 도저히 받아들일 수 없
는 조건을 걸거나 낙찰자와 협의를 할 마음조차 없는 사람, 아무리
논리적으로 설명해도 들을 생각조차 없는 사람에게만 사용하는 방
법이다. 하지만 그런 경우에도 강제집행 후에는 마음이 좋지 않으니,
대화로 풀어갈 여지가 있는 사람에게는 결코 사용하지 말아야 한다.
이는 바꿔 말하면, 대화로 풀어갈 여지가 없는 경우에는
단호한 조치도 필요하다는 뜻이다.
내가 지금까지 수백 건의 명도를 거치면서 수많은 유형의 임차인
을 만났음에도 강제집행까지 간 적이 거의 없는 데는 이유가 있다 .
일단, 명도 단계에서 최대한 협의를 이끌어냈기 때문이다. 그런 의미
에서, 몇 차례 강조했듯이 입찰 전부터 소정의 이사비용을 책정해두
는 편이 낫다. 하지만 협의가 안 된다고 해서 무조건 강제집행을
해야 하는 것은 아니다. 그전에 써먹을 수 있는, 아주 효과적인 방법이 있다.
바로, 강제집행 계고장을 보내는 것이다. 계고장에 대해서는 사례를 통해
좀 더 자세히 설명하겠다.
전 소유자와 합의가 되지 않아 부득이하게 계고장 활용 사례
이 물건은 당시 정부의 취득세 인하 방안이 확정되지
않아 대금 납부를 미루다 대금지급 기한일인 9월30일이
다 돼서야 대금을 납부하였다. 결과적으로 몇 개월 뒤 취득세를
소급하여 인하를 받았다. 그렇게 입찰에서부터
취득세 인하까지 여러모로 행운을 가져다준 물건이 됐다.
대금지급기한 마지막 날인 9월30일, 대금을 납부하고 소유자를 상
대로 인도명령을 신청했고 법원에서 경매사건기록을 열람하여 소유
자의 전화번호를 확인하고 연락을 취했다. 법원의 사건기록에는 소
유자의 연락처가 기재되어 있는 경우도 있고 없는 경우도 있다. 법
원서류에 소유자의 연락처가 없으면 아파트의 경우에는 관리사무소
에 연락처를 남기고 소유자에게 연락을 취해줄 것을 부탁하면 되고,
다세대주택은 현관문에 연락을 바란다는 메모를 남기면 된다.
다행히 관리사무소의 도움으로 소유자와 연락이 되어 다음 날 아
침 아파트에서 만났다. 그들은 아들 내외와 같이 살고 있으니 상의
해서 연락을 주겠다고 했다. 그리고 1주일 기다렸으나 연락이 오지
않아, 먼저 전화를 걸었더니 이사 기간을 3, 4개월을 달라고 했다. 그
렇게까지는 기다려줄 수 없었기에 다시 일정을 잡아볼 것을 권하고
전화를 끊었다. 하지만 당시 통화 분위기로 미루어,
협의가 될 것 같지 않아 강제집행 절차를 준비했다.
인도명령신청 열흘 후 인도명령 결정문이 떨어지고 피신청인(전
소유자)에게 송달된 것도 확인했다. 이제 이사 날짜 협의가 안 된다면
절차상 강제집행만이 남아 있었다. 아무래도 협의를 통해 명도를 마
무리 짓는 편이 가장 좋으니, 한 번 더 연락을 취했으나 대답은 달라
지지 않았다. 더 이상 협의가 불가능하다는 판단에 인도명령결정문
과 송달증명원을 가지고 집행관 사무실에 계고장 접수만 했다. 이틀
뒤 집행관에게서 연락이 왔고, 계고일을 협의했다.
계고를 하는 날 경매사건 현장에 집행관2 명, 보조원 1명, 신청인
인 나의 증인 2명과 함께 찾아갔다. 초인종을 눌렀으나 인기척이 없
었고, 집행관은 곧바로 열쇠 수리공을 불러 문을 열었다. 눈에 잘 보
이는 거실 벽면에 계고장을 붙이고 나왔다. 조금 과격하긴 하지만 ,
법적으로는 아무런 문제가 없는 방법이다.
그날 저녁, 이사 협의를 거부했던 전소유자에게서 연락이 왔다.
많이 당황한 목소리였다. 볼일이 있어 집을 비운 동안
누군가 들어와서 ‘기한 안에 이주 하지 않으면 강제집행을 하겠다’는
계고장을 붙여놓고 나갔다면 당황할 수밖에 없을 것이다.
그들은 이사비용도 받지 않고 열흘 만에 서둘러 집을 비웠다. 만약
이들이 적정한 수준에서 이삿날을 협의했더라면 애초에 내가 책정
했던 소정의 이사비용이라도 받을 수 있었을 것이다.
여기서 짚고 넘어가고 싶은 것이 있다. 강제집행을 신청했다 하더
라도 집행이 이루어질 때까지 시간이 있으니, 다시 협의를 해보는
편이 좋다는 것이다. 그래도 안 된다면 계고를 할 것을 권한다. 이 사
례에서처럼 전 소유자는 계고장을 받는 것만으로도 상당한 심리적
압박을 받을 것이다. 이렇게 되면 낙찰자 입장에서도 계고비용만으
로 소정의 목적을 달성할 수 있으니 무턱대고 강제집행을 신청하는
것보다는 계고장을 적절히 이용해보길 권한다.
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