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by 글쓰는 건축가 May 19. 2022

도시형 생활주택이란?

문정동에 위치한 도시형 생활주택. 설계 스트락스 어쏘시에이트.

이미지 출처: Architecture-Munjeong – domindoffice architects

오늘은 도시형 생활주택에 대해 알아보겠습니다. 도시형 생활주택은 건축법에 있는 개념은 아닙니다. 주택법에 근거한 개념인데요. 2009년 이명박 정부에서 처음 도입되었습니다.

본래 대규모 아파트 단지는 건축법 이외에 주택법의 적용을 받기 때문에 설계와 인허가 과정이 굉장히 까다롭고 복잡합니다. 진입도로의 폭도 규정되어 있고, 소음/배치 기준 등을 적용받아야 합니다. 관리사무소, 조경시설, 안내표지판, 경로당/ 어린이놀이터 / 어린이집 등의 주민공동시설 등도 설치해야 합니다. 하지만 도시형 생활주택은 이것들이 거의 다 생략 가능합니다. 즉, 300세대 미만의 소규모 주택을 신속하게 공급하기 좋도록 주택법 범위에서 만든 개념이라고 보시면 좋을 것 같습니다. 다만 '주택건설기준 등에 관한 규정'에서 정하는 바닥, 계단, 승강기, 복도 등의 규정 등은 빠짐없이 지켜줘야 합니다(주택건설 기준 12,14,15,16,17조 등).

도시형 생활주택을 지을 경우 30세대 이상일 경우엔 아파트 단지와 같이 주택법상의 주택건설 사업계획 승인을 받아야 하지만 30세대 미만일 경우엔 건축법상의 인허가만으로 건설이 가능합니다. 저희 같은 소규모 건축설계사무소가 다루는 것은 1개동이 대부분이기 때문에 30세대를 넘어가기는 쉽지 않습니다. 그러므로 1개동일 경우에는 일반적인 건축법상의 다가구나 다세대와 거의 비슷하게 설계와 인허가를 진행하면 됩니다.

도심지의 주택공급을 염두에 두었기 때문에 도시지역에서만 건설이 가능하고, 300세대 미만의 국민주택(세대당 85제곱미터 이하) 규모만 가능합니다. 주택이 부족한 도시지역의 소규모 가구를 위해 신속한 주택 공급을 하겠다는 정부의 의지가 반영된 것이라고 볼 수 있겠습니다.

도시형 생활주택은 크게 3종류로 나눠볼 수 있습니다. 단지형 연립 / 단지형 다세대 / 소형 주택이 그것입니다.

단지형 연립주택은 세대당 주거전용면적이 85제곱미터 이하의 연립주택으로, 주거층이 4개층 이하여야 하고 연면적은 660제곱미터를 초과하는 건축물입니다(심의를 거쳐 1개층 추가 가능).

단지형 다세대 주택은 세대당 주거전용면적이 85제곱미터 이하의 다세대주택으로, 주거층이 4개층 이하여야 하고 연면적은 660제곱미터 이하의 건축물입니다(심의를 거쳐 1개층 추가 가능).

소형주택은 원래 원룸형이었는데 최근에 이름이 바뀌었습니다. 세대당 주거전용면적이 60제곱미터 이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치해야 합니다. 전용면적이 30제곱미터 미만이라면 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간(원룸)으로 구성해도 되지만, 30제곱미터 이상이라면 세 개 이하의 침실로 구분할 수 있습니다. 소형 주택일 경우 지하층에 세대를 설치할 수 없지만, 층수에는 제한이 없습니다.

건축법상의 용도로 볼 때 단지형 연립주택은 (당연히) 공동주택 중 연립주택, 단지형 다세대 주택은 (당연히) 공동주택 중 다세대 주택입니다. 세대당 전용면적 규정만 아니라면 사실상 일반적인 연립, 다세대와 큰 차이가 없습니다. 300세대 미만의 단지를 구성할 경우에 주택법 규정을 피하기 위해 쓰이는 용도라고 보셔야 할 것 같습니다. 소형 주택은 아파트, 연립, 다세대 주택 중 유형에 맞춰 하나를 선택할 수 있습니다.

이제 가장 중요한 주차대수 이야기를 해보겠습니다. 제가 이 포스팅을 하게 된 이유가 이 주차장이었는데요. 도심지에 일반적인 용도의 다가구, 다세대, 연립이 아니라 도시형 생활주택을 선택하는 이유가 궁금했습니다. 건축주들이 도시형 생활주택을 선택한다면 무언가 반드시 이점, 완화받는 법규가 있을 것인데, 가장 중요한 부분이 주차대수이기 때문입니다. 아마 여기에 완화 규정이 있을 거라고 짐작했는데요. 그래서 여러 인터넷 페이지와 책 등을 참조하면서 나름대로 도시형 생활주택을 스터디하게 된 것입니다.

우선 스토리를 보자면, 2009년 처음 도시형 생활주택이 도입될 당시에는 주차대수에서 나름 파격적인(?) 혜택이 있었습니다. 전용면적 60제곱미터당 1대로 적용되었던 것인데요. 50제곱미터 이하 원룸 2~3가구당 1대 꼴의 주차장만 설치하면 되었습니다. 현재 서울시 기준이 85제곱미터 이하일 경우 전용 75제곱미터당 1대에, 세대당 1대 이상(30이하 0.5대, 60이하 0.8대)이니까 꽤나 매력적인 조건이죠. 아마 이 정도 원룸에 들어올 젊은이들은 차를 보유하지 않을 가능성이 높다는 계산 하에 나온 완화법안이었던 것 같습니다. 하지만 최근엔 '집은 없어도 차는 굴린다'는 젊은이들이 태반입니다. 도시형 생활주택이 늘어나면서 도심지의 주차공간이 매우 열악해졌습니다. 화재가 났을 때 소방차 진입공간이 부족했고, 주차 분쟁도 끊이지 않았습니다.

보다 못한 정부가 2013년 법규를 강화합니다. 전용면적 60미터 이하의 소형 주택일 경우 세대당 0.6대 (30제곱미터 미만일 경우 0.5대)로 강화했습니다. 이렇게 되니 세대 전용면적 30제곱미터 이하일 경우엔 일반적인 주차장에 비해 이점이 전혀 없습니다(서울시 기준). 세대 전용면적 60제곱미터 이하일 경우에는 세대당 0.6대니까 일반적인 세대당 0.8대보다는 잇점이 있네요(서울시 기준). 원룸형(소형주택)이 아닌 단지형 연립, 단지형 다세대는 일반적인 공동주택 주차규정과 똑같이 적용받습니다. 잇점이 하나도 없는 것이죠. 제가 서울시 기준만 일단 살펴보았습니다만, 다른 지역에 검토하시는 분들이라면 해당 지역의 조례를 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

정리해보자면, 도시형 생활주택은 전용면적 85제곱미터 이하, 300세대 미만의 주택 단지를 주택법 규제를 피해서 쉽게 건설하도록 만들어졌다고 볼 수 있습니다. 하지만 1동씩 짓는 작은 프로젝트의 경우 그다지 잇점이 없다고 봐도 좋을 것 같습니다. 현재로서는 세대 전용면적 30제곱미터 이상 60제곱미터 이하의 소형 주택을 적용할 경우에만 주차대수에서 조금 유리하다고 보시면 될 것 같습니다(서울시 기준). 거기다 앞으로 주차기준도 계속 강화될 것으로 보여, 매력은 더욱 줄어들 것으로 보입니다.

앞으로 오피스텔·도시형생활주택도 세대당 주차대수 1대 확보해야 - 조선비즈 (chosun.com)

이렇게 도시형 생활주택에 대해서 간략하게 살펴보았습니다. 도시형 생활주택을 알아보시는 건축주분들께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 부족하거나 잘못된 부분이 있다면 댓글 부탁드립니다. 검토하시는 건축주분들은 건축사분들과 충분히 상의하셔서 프로젝트를 진행하시기 바라겠습니다.

저는 오픈스튜디오 건축사사무소를 운영하는 김선동 건축사라고 합니다. 건축 문의, 상담이 필요하시거나 궁금하신 사항이 있으시면 아래 연락처로 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

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글쓰는 건축가 김선동의 오픈 스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사

Architect (KIRA)

M.010-2051-4980

EMAIL ratm820309@gmail.com

www.openstudioarchi.com

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