brunch

You can make anything
by writing

- C.S.Lewis -

by 바보아저씨 Sep 19. 2019

전세사기, 깡통전세, 불법증축, 이자지원, 근저당 등등

바보아저씨 입니다. 지식인에 답변달다가 울화가 치밀어서 브런치에 옮겨왔음

바보아저씨 입니다. 지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많아서...

울화가 치밀어서... 브런치-네이버에 옮겨왔습니다. 꼭 읽어보세요. 


특히 가을에 전세 구하고 계시는 분들... 꼭... (좀 제발...)


깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등...


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치-네이버에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 No No)



CASE1: 매매가 1.60억 / 전세가 1.50억 계약 하겠다는 순진한 분...

매매가 1.60억 / 전세가 1.50억 계약 하겠다... 이미 계약도 하심...


1.60억 -> 경매 80% 낙찰 시 -> 전세금 -2200만원 날림


이미 거의 깡통전세 수준인데,,,

뭔,,, 깡통 날까 말까 고민을 하세요.


전세가율 80% 훨씬 초과하잖아요.

망해서 경매 80% 낙찰나면 전세금 2,200만원 손해봅니다...


이해 못하세요?


1000만원으로 1채 1.6억 갭투기

1억이면 10채 16억 갭투기 가능하다구요...


- 시세 오르면 다 주인꺼

- 1,000만원 이상 떨어지면 10채 모조리 다 경매로 튑니다. (10채던 100채던 노상관, 그냥 다 경매)


이렇게 된다구요.

계약하지 마세요.  위험합니다.


선순위 근저당은,,, 전세금으로 말소 다 해도,,, 지금 깡통전세 입니다.

서울 핵심지라고 해도 위험한 수준입니다. (평균 경매 85~88% 낙찰)










CASE2: 불법 증축 건물인 거 알고 전세 계약하겠다는 분... (월세방도 아니고 전세를...휴...)

불법 증축 건물인 거 알고 전세 계약하겠다... 하아... ㅠㅠ


일단 은행에서는 불법증축 건물은 전세대출 안해줍니다.

왜 은행에서 안해줄까요? = 세입자 전세금 안전하게 지켜 주려고...


불법 증축 건물은 후순위로 들어가면 전세금 몽땅 다 날릴 수 있습니다.


증축이 원래 세입자 통수치고 전세금 더 받기 하는 거에요.

그 원리 알면 소름 끼쳐서 절대로 못 들어갑니다. 모르니까 막 들어가 사는 거죠...


그리고 지금 아무것도 몰라서,,,

계속 긴가민가 질문 올리시는 거죠;;; (이분 질문 재업하심...)


[불법 증축 / 쪼개기 한 건물 전세들어가면 오또케 되나영?]


전세/월세 사시는 분들 조심하셔야 할 점이 있습니다.


저렇게 불법 증축한 건물을 전세들어가면

전세금 진짜 다 날리는 경우가 생깁니다.


왜냐면 예를 들어드릴께요.

3층 건물 10억 감정으로 은행에서 대출을 해줍니다.

그런데 대출 받고


4층에 옥탑방 같은거 증축해서 올리면

그 4층에 입주한 세입자 전세금 1억은 나중에

집주인 망하면 경매 배당도 못받습니다.


왜냐면 3층 건물 기준으로 감정을 다해서 은행가서 최대한 대출을

다 받아놓고.. 호박시 까고 통수치고,,, 불법으로 증축해 전세금 추가로 날림으로 먹고 먹튀한게

되기 때문입니다.


그래서 세입자분들 

- 건물 옥탑방인 경우 불법건축물 아닌지 꼭 확인하셔야 하구요

- 같은 층에 쪼개기 해서 불법으로 가구 분리한 거 아닌지

위 2개는 꼭 확인하셔야 합니다. (이 중에서 특히 위로 증축을 한 건물 절대 조심하셔야 합니다.)


안 그럼 진짜 전세금 일부나 몽땅 날릴 수도 있습니다.

실제 벌어지고 있는 일이라 매우 주의하셔야 합니다.

경매 평균 낙찰 70% 나오는 지역,

매매시세 10억 건물에 7억 보증금 들어 있는 집입니다.


이런 상태에서 불법 증축으로 옥탑방 올리고 전세금 1억 더 받았다?

나중에 경매 70% 낙찰되면 그 1억은 다 날리는 거라고 생각하시면 됩니다.


아시겠죠?










CASE3: 매매 7200만원 인데 / 전세 8000만원 계약하시겠다...

매매 7200 / 전세 8000?   ???????


경매 80% 낙찰되면 -2240만원 전세금 그냥 날리구요.


잘 생각해보세요...


매매 7200 / 전세 8000 그럼...

- 1채 사면 800만원 공똔 생기네요? 

내 돈으로 집을 사는게 아니고 1채 사면 그냥 800만원 번다구요.

- 10채 사면 8000만원 공똔 생기네요?

- 100채 사면 8억 공똔 생기네요? 


전세 왜 들어가세요?


10채 그런 집 전세끼고 갭투기 하면 8,000만원 그냥 버는데

직장생활 왜 하셈? (세금 빼고 말이 그렇다는 뜻임...비꼬는 거...)


100채 님 같은 호구 잡으면

8억 그냥 공짜로 버네요?


경매 100채 다 넘기고

80만불 짜리 선진국 해외 이민 가능하네요?

(예를 들어 그렇다는 뜻임)


(이거는,, 실제 광주 8,000채 실화입니다. 이 갭투기 방식... PD수첩에도 예전에 실제 나옴요...)


대체 왜 그래요?

정말 뇌가 없는 질문...


소름 ㄷㄷㄷㄷ


그집 매물로 내놓은 

집주인+중개사 => 광화문 현판에 목메달아, 총으로 쏴 죽여야 할 갭투기꾼 개새끼들

집주인+중개사 => 서민들 전세금 담보로 투기질 하는, 삼대를 멸족 시켜야 할 개새끼들


Getty Images Bank











CASE4: 매매 1.4억 / 전세 1.1억 오피스텔 (근저당 1.2억 선순위 상태)

CASE5: 매매 1.3억 / 전세 1.1억 오피스텔 (근저당 9000만원 상태)


1번 : 매매 1.4억 / 전세 1.1억 오피스텔 (근저당 1.2억 선순위 상태)

일단 무조건, 근저당 말소 해야 됩니다.

그러면 전세가율 80% 잡고 + 200만원 안전합니다.




2번 : 매매 1.4억 / 전세 1.1억 오피스텔 (근저당 9000만원 상태)

역시 당연히, 근저당 말소해야 됩니다.

그러나 그래도 -600만원 위험합니다. 전세가율 80% 잡은 겁니다.

초과는 개인 판단과 책임 (주변 지역 전세가율, 경매 낙찰률 확인 필요)


따라서

1번이 좀더 안전하고

2번은 -600만원 이지만 전세가율 85% 잡으면

그렇게 위험하지는 않습니다. (이 부분은 개인 판단 입니다. 주변 전세가율 + 평균 경매 낙찰률 확인해보세요.)


상대적으로 1번이 안전하네요.

(근저당 말소 필수)


말소 안하면 전세금이 후순위가 되어서 전세금 두 집 다 날려요 조심하세요.


[근저당 말소 방법]


일반인들은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.


그런데 실제 은행은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.


이 관점의 차이만 잘 이해하시면 평생 전세사기 당할 일 없으실 꺼에용


특약: 전세금을 받아서 -> 은행가서 대출 전액 상환한다. -> 등기부 근저당을 말소하고 -> 전세권을 1순위로 올린다. (확정일자 + 전입신고 말하는 거에용!)


이렇게 특약을 하고 잔금날 실제로 대출상환이 이루어 지는지 확인을 하고 -> 법무사 통해 근저당 말소 들어갔는지 확인을 하고 -> 전세설정(확정일자+전입신고)을 해야 합니다.

(보통은 은행에 대출금 상환하면 -> 근저당 말소까지 은행에서 같이 해줍니다 이거 확인하세요)

지금 대출금리가 막 오르고 있어서 집주인들이 대출금 청산 -> 전세로 돌리려고 이런 사례 엄청 많아요 냉정하게 계산 잘 해보시구요. 특약 꼭 거시고 잔금날 꼭 확인하고 입주하세요 (법무사 통해서 대출상환 -> 근저당 말소(또는 감액) -> 전세권 설정(확정일자+전입신고) 이루어 져야 합니다.)


님 집주인들은요 전세면

집주인돈 20% + 전세금 80% 갭투기 하는거라

전세건 전세대출이건 안가립니다.

어차피 전세금 은행 -> 집주인 -> 은행하고 끝나는 거에요.


최근들어 대출금리가 상승구간에 진입하는 경우는,,,

임대사업자 심지어 1% 오른 경우도 있거든요

4.50% 이상 올라가면 임대수익이 적자로 들어가는 경우 많아여


그래서 금리 인상기에는 많은 집주인들이 전세 받아서 -> 근저당 말소 또는 감액 -> 전세로 돌려놓는 경우

요새 많아여 판단은 본인이 하심 됩니당!


금리인상 0.25% 하면 임대사업자 소득은 -10% 하락한다. 무서운 임대소득의 불편한 진실

(반대로 금리인하 0.25% 하면 다주택 임대사업자 소득은 10% 상승한다. 소름)

https://brunch.co.kr/@readme999/178











CASE6: 시세 110억 대형 오피스텔 건물 / 선순위 60억 / 보증금 30억 안전한가요?

(어려워요...ㅠㅠ)


110억 대형 오피스텔 건물 / 선순위 60억 / 보증금 30억


건물 시세 110억 70% = 77억 놓구요.

선순위 대출 50억원 (근저당 120% 60억원) 빼고

후순위 전세 30억원 빼면

=> -3억 됩니다.


75% 잡고 다시 계산해 볼께요...

건물 시세 110억 75% = 82.5억 놓구요.

선순위 대출 50억원 (근저당 120% 60억원) 빼고

후순위 전세 30억원 빼면

=> +2.5억 남아요.


계산 한거 정리


이 정도면 그렇게 나쁜 상황은 아닙니다.


쉽게 말씀드리면 주인은,,, 

꼴에 110억 건물주 인데

내돈 26억 정도 들고 110억 건물 갭투자 한거에요.

(갭투기가 다른게 아닙니다. 알고 보면 쉬운 거에요...)

(실제로 서민들도 3억있으면 10억 원룸 건물주가 됩니다... 제가 이미 책에서 다 설명드림...)


이 건물은 대형이라 복잡해 보여도 쉽게 말하면 110억 시세에서 (시세가 110억이 맞다면...)

건물 시세가 20억 이상 떨어져도 후순위 보증금 까지 안전해 보인다는 뜻입니다.


그리고 주거용 오피스텔은 보통 80% 이상 경매로 낙찰 잘 됩니다.

그리고 입주하고 몇개월 만 지나면 선순위 세입자가 이사를 나가면서 내가 차츰 선순위로 순위가 올라갑니다.

따라서 안전할 확률이 점점 증가가 됩니다. (경매 배당 선순위가 되므로...) 


이정도 알아두세요...


Getty Images Bank











CASE7: 전세계약 하려고 하는데 법인 명의에요 안전한가요?

집주인이 법인이라 걱정...

쉽고 간결하게 비교를 해드릴께요..


[1번] 법인 1억 집

전세 8000 입주 (80%)


[2번] 개인 1억 집

전세 9000 입주 (90%)


1~2번 중 어디가 더 위험할까요? => 2번이 훨씬 더 위험합니다. (전세가율 80% vs 90% 후자가 훨씬 위험함)


[3번] 법인 1억 집

융자 2000

전세 5000

=> 합 7000만원 (70%)


이런 경우 위 1~2~3번 중 어디가 가장 안전할까요?

3번이 제일 안전함

안전한 순서 3번(법인 70%) -> 1번(법인 80%) -> 2번(개인 90%)


원리 설명 드린 겁니다.

선순위 분석 + 전세가율 80% (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%) 

이게 중요한 겁니다.


법인 집이건 개인 집이건

융자 적거나 없어도 전세가율이 높으면 위험할 수 있다는 뜻입니다.

(오히려 법인이 전세가율 80% 잘 지키구요.)

(개인은 악랄한 사람이면 90~95% 갭투기 막 합니다. 주의하세요. 잘 확인하시라는 뜻)


1) 집 시세 80% (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%)

2) 대출 빼기

3) 보증금 빼기 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금)

돈 남아야 안전합니다. 산수 잘 하세염...


더 쉽게 설명드려요.

- 융자 있어도 안전할 수 있고

- 융자 없어도 위험할 수 있습니다.

??? 이게 뭔 소리 ???


1억집 9000 전세


"와~ 융자 없다 았싸 가오리~"

"확정일자, 전입신고 철저 다했다 야호~"


그런데?

-> 경매 80% 낙찰 -> 전세금 1000만원 날렸네요?

ㅂㅂ (조심;;;; 하시라는 뜻...)










CASE8: 매매 1.40억 / 전세 9500 들어가려고 해요. 신축입니다. 안전해영?


선순위 융자 없이 매매 1.40억 / 전세 9500만원 이면요..

이런 경우는 매우 안전한 집입니다.

2년 동안 매매 1.4억 -> 9500 만원 폭락만 안하면 안전하다는 뜻입니다.



전세가율 80% 잡으면 

전세 9500만원 안전하려면

매매 1.19억 정도 이상 나오면 80% 이하로 안전하거든요.


그런데 현재는

매매 1.40억 입니다. 굉장히 안전해 보입니다.


그리고 보증보험 문의도 주셨는데요. 

개인적으로는 이런 집은 보증보험 가입 안해도 된다고 말씀드립니다.


보증보험이라는게요...

- 보증보험 = 망해도 회수될 만큼 안전해야 보증료 내고 가입 가능합니다.

- 보증보험 = 망해서 떼일 것 같은 집은 위험해서 가입 안해줍니다.

(어떻게 보면 상해보험 하고 비슷하다는 거에요. 위험한 업종 종사자, 위험업종 취미생활 하는 사람 가입 잘 안해주잖아요. 그쵸? 보증보험도 비슷한 구조라는 겁니다. 전세보증보험도 계리사들이 부실 통계자료 놓고 적자 안나게 설계해 만든거라서 어찌보면 당연한 겁니다.)


보증보험 = 전세가율 80% 간당간당 초과의 경우 혹시나 해서 리스크 헷징하려고 드는거지,,,

지금 전세가율 80% 도 한참 아래 50~60% 수준인데,,, 쓸데 없이 돈 버려가면서 드는것은 아니라든 뜻입니다... (특히 지방 대도시 신축 분양아파트의 경우 그렇습니다. 분양 2.5억 / 전세 1.1억 이런 집들...요...)










CASE9: 전세대출이 뭔가요?   이자만 내는거 사실?   2년 뒤에는 어떻게 됨?   이상한거 아님?


이건 무슨 원시인 같은 질문이에요. 아직도... 참나... 

(실제 자주 상습적으로 올라오는 질문임. 그래서 같이 올림.)


원금을 왜 갚죠?


이사 나오면

집주인 -> 은행 -> 대출상환 -> 어? 돈 남네? -> 세입자 통장에 그대로 다 이체 끝.


이사 가면?

그냥 이사가고 전세금 안오르면...?

전세금 -> 은행 -> 새 집주인 이체 끝. (은행에서 집 변경해줌)


그냥 이사가고 전세금 오르면...?

전세금 -> 은행+추가대출+추가님돈 -> 새 집주인 이체 끝. (은행에서 집 변경해줌)


그냥 이사가고 전세금 내려가면...?

전세금 -> 은행+일부상환+일부님돈돌려줌 -> 새 집주인 이체 끝. (은행에서 집 변경해줌)


전세금 올리면?

은행가서 한도 확인하고 맞춰서 증액 하거나 모자란 돈 구하기

아니면 반전세로 계약하기 등등 

월세보다 훨씬 이득이네요...


[그럼 전세대출 연장은?]

- 2년 연장 시점에 10% 상환하면 금리 안 올리고 2년 연장 더해줌

- 2년 연장 시점에 배째라 돈없다 하면 금리 0.1% 올리고 2년 연장 그냥 해줌


그냥 다 됩니다. 왜 그래요..


제가 물어볼게요?

전세대출 원금을 대체 다달이 왜 갚아요? 그런 생각을 대체 왜 해요?


1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 중소기업청년전세대출

신혼부부전세, 중소기업전세, 버팀목전세대출, 청년맞춤형전세대출(5월27일신규) 총정리편 

(실제 5대은행 주택도시기금 실무 은행원의 글)

http://naver.me/xqxJj0WC


Getty Images Bank











CASE11: 엄마 아파트에 전세대출 받아서 들어갈래요?   괜찮나요?   증여세는?


절대 안되는데요...

무슨 생각을 지금 하시는 건지;;


[부모님 집 전세대출 받아도 되나여?]


전세대출은 부부자격으로 나갑니다.

부모님 며느리가 사위가 아들이 가족 집으로 전세대출,,,

당연이 안됩니다.


그거 되면 어떻게 될까요?

내돈 20% + 아들1돈 80%

내돈 20% + 아들2돈 80%

내돈 20% + 딸돈 80%

내돈 20% + 사위돈 80%

내돈 20% + 조카돈 80%

내돈 20% + 조카며느리돈 80%


집 1채돈으로 5~6채 무한대 갭투기질 가능합니다.

당연히 안되겠죠?

(이게 만약 되면 대한민국 그리스 베네주엘라 됩니다.)

(전세대출 = 가난한 무주택 서민들 쓰라고 국가에서 만든 혈세대출 입니다. 명심하세요.)


고민 끝.


그리고 증여세는 아래 참고해서 절세하세요.


상속세 : 죽으면 자식들이 공평하게 나눠 갖는거

증여세 : 살아있을 때 이쁜 자식 몰래 주는거


"상속세/증여세 : 서민들은 내고, 부자들은 안내는거"


5억 증여세 8천만원 줄이고 안내는 은행 PB룸 VIP부자들 이야기

(증여세 차용증 쓰는 방법 잘 나와있습니다.)

https://brunch.co.kr/@readme999/185











CASE12: 원룸 다가구 건물 20억 / 근저당 2.4억 / 복잡해요 안전한가요? 구구절절 질문...


재업 질문이죠? 딱 봐도 시세 자체가 좀 부풀려진 것 같은데요?


융자도 얼마 없는 집에 + 원룸인데 + 전세 9,000만원 X 8가구 건물 시세가 20억 이라구요?

그걸 진짜 믿으셈?


그냥 봐도 10억 언저리 될까 말 까 해 보이는데요;;

이거 누가 떠먹여 주지 않아요 본인이 계산할 줄 아셔야 합니다.


아무리 올려도 정확하게 답변달 사람 지식인에 없습니다.

최대한 확률상 근접해서 답변을 달 수가 있는 거지요. 등기부등본도 안보고 그 지역이 어딘지도 모르잖아요;;;



[산수시작]

건물 시세 20억 70% = 14억 놓구요

선순위 대출 2억원 (근저당 120% 2.4억원) 빼면

=> 12억 남아요


이렇게 되면..


건물 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서

=> 12억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)

[산수끝]


따라서 20억 건물 시세 잡으면

전세금 9,000만원 X 8가구 7.2억은 안전하다는 뜻이구요.

(경매 70% 잡고 대출 빼면 12억 남으므로 당연히 7.2억은 안전하다는 뜻)

시세가 20억이 맞다면 안전하다는 뜻이겠죠...


지금 제가 볼때는 시세 20억 주작입니다.

절대 20억 나올 것 같지 않아 보입니다.


융자 및 전세금 시세 상태로 봐서 말씀드리는 겁니다.

다가구 8개 들어 있는 건물이 시세 20억 짜리 제가 본적도 없는 것 같네요;


그 건물이 시세 20억 하려면 방마다 월세 시세가 100~120만원 사이 나와야 합니다.

가능할까요? ㅎㅎ (통상적인 임대수익률로 역산해봐도 좀 이상한 겁니다.)


- 건물 시세 확인 (근저당 은행 감정가 / 월세 35~40만원 당 1억 정도 추정)

- 건물 월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금 (전세권 설정 / 전입세대열람 내역 조회)


위에 2개 구해서 위 계산 산수 다시 해보세요.

70% = 경매 낙찰률 예상 입니다.










CASE13: 원룸 월세 중도해지 하고 싶어요. (월세가 감당이 안되고, 일자리 때문에...)

대체 직장인이 왜 월세 피빨리고 살고 계시는 거죠?


휴...


[만기 전 퇴실이면]

- 뒤에 세입자

- 복비 내주고

월세 X 12개월 / 365일 일할 정산

그냥 이렇게 하시면 되구요... 좀 지출이 있죠. 그건 감수하셔야 합니다...


월세 노예 바보...


월세 노예살이 하면서 + 집주인 한테 학대 당하면서 + 관리비/보증금 걱정해야 하는 현실;;

(국가가 전세금 막 퍼주고 있는데;;;;; ㅜㅜ)


- 내돈 1억 정기예금 금리 3.00%

- 국가 1억 전세대출 금리 1.20%

1년에 180만원 이득;;;


[직장인은 첫월급만 있으면 되구요. X 12개월]

연봉 3~4배 막 나옴, 국가에서 그냥 퍼줍니다.


제발 국가에 전세금 신청하세요. 전세대출요...





이런 저런 사유로 월세 빠지실 때요...

융자 많아서 운운 / 층간 소음 / 집에 하자가 있어서 운운 <- 집주인이 화나서 더 안 돌려줘요.


"불가피하게 회사일 때문에"

"집에 누가 돌아가셔서 병원비 때문에"

등등


불가피한 다른 사유로 빠지셔야 합니다.


왜냐면

융자 많은 건물주 그거 알아요.

그런데 "어차피 나중에 건물 오를껀데 뭐"

생각하면서 미친듯이 무리하게 갭투기질 하는 겁니다.

(매우 조심하셔야 합니다.)


그래서 그거 알고

다른 이유로 빠지셔야 합니다.


처세술 알려드렸습니다.


월세인 경우

집주인 20~30% + 융자,보증금 70~80% 운영이라

공실 한두달만 나면 집주인도 그방은 적자됩니다. 

(집주인 알고보면 대출거지)


전세인 경우

집주인 20% + 전세금 80% 갭투기 (80% 이돈은 집 판사람한테 가있습니다.)

집주인 돈은 20% 밖에 없어요. 그래서 뒤에 세입자 들어와도 돈 준다고 배째라 하는 겁니다.

(집주인이 세입자보다 더 거지라는 거에요.)


[만기 채운 상태면]

보증금만 받아서 나오면 됨


[만기 전 퇴실이면]

[보증급 반환의 기본 룰]

1) 뒤에 세입자 구하고

2) 집주인 분 복비 대신 내주고

그럼 됩니다. 이게 기본이에요.


방법은 아래 순서대로 하세요.

"죄송한데요. 이사를 가야해서"

"보증금 주시면 안되나여?"


(집주인이 안된다고 할꺼에여)

(만약되면 낼름 받아서 나오세여)

(안되면)


"그럼 뒤에 세입자 구하면 보증금 주시죠?"


(되면 낼름)

(또 안된다고 하면)


"그럼 뒤에 세입자 + 집주인 복비까지 내주면 되죠?"


(이럼 99.9% 된다고 함)

(그럼 세입자 구해서 관리비 정산, 보증금 받고 나올 수 있어요)

=> 이렇게 하면 집주인은 뒤에 세입자 계약 기간 확보 + 복비도 안냅니다.

=> 대부분 여기까지 협상하면 보증금 돌려 나와요. (단, 님이 집주인 복비 내줘야 됨...)


끝.


[만기 전 퇴실이면]

- 뒤에 세입자

- 복비 내주고

월세 X 12개월 / 365일 일할 정산


이렇게 집주인 간보면서

하세요.

팁 드렸습니다.


그리고 이사 가시면

월세 피빨리지 마시구요.

제발 국가에 전세금 신청하세요.

복지로 막 퍼주고 있습니다...


제발 월세 피빨리지 마세요.

제발요...


주택도시기금 홈페이지 전세대출 정보

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0801/FP08010101.jsp#

국가 백수/대학생 전세금 퍼주기 3000만원, 한달이자 45,000원

이거 신청하세요. (원금 상환 불필요한 대출)


[직장인은 첫월급만 있으면 되구요. X 12개월]

연봉 3~4배 막 나옴, 국가에서 그냥 퍼줌


월세 피빨리고 살면 = 바보 호구 천치 인증










CASE14: 방금 20억 건물, 깡통전세 계약하신 분 사례 급하게 추가합니다. 확인 잘하세요.


잘 보세요...

- 갑구 : 소유권 5월 27일

- 을구 : 근저당 5월 29일 (따라서 건물 매입하면서 대출을 절반 정도 받은 건물주 입니다.)


- 근저당1 : 4.56억 (대출 3.80억)

- 근저당2 : 4.20억 (대출 3.50억)

- 근저당3 : 8400만원 (대출 7000만원)

(총 대출 8억 받고, 120% 근저당 9.6억 설정한 거에요)

(3개 대출 한 날 + 같은 은행에서 받은 겁니다.)


따라서 20억 건물에

대출 8억 있는 건물입니다.


상황정리 해드리구요.

이제 계산 시작!


[산수시작]

건물 시세 20억 70% = 14억 놓구요

선순위 대출 8억원 (근저당 120% 9.6억원) 빼면

=> 6억 남아요


그럼 건물 13가구 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서

=> 6억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)

=> 그런데 8가구 전세금만 벌써 8.8억 이네요.

=> 깡통건물 증명 끝.

[산수끝]



못 믿겠어요? 그럼 80% 잡고 다시 계산해 볼까영?

[산수 다시 시작]

건물 시세 20억 80% = 16억 놓구요

선순위 대출 8억원 (근저당 120% 9.6억원) 빼면

=> 8억 남아요


그럼 건물 13가구 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서

=> 8억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)

=> 그런데 8가구 전세금만 벌써 8.8억 이네요.

=> 80% 잡아도,,, 깡통건물 증명 끝.

[산수끝]


(절대 이런 건물은 계약하지 마세요... 아무것도 모르고 살고 있는 후순위 세입자들 개불쌍....)


- 건물 시세 확인 (근저당 은행 감정가 / 월세 35~40만원 당 1억 정도 추정)

- 건물 월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금 (전세권 설정 / 전입세대열람 내역 조회)


위에 2개 구해서 위 계산 산수 잘 해보세요.

70%~80% = 경매 낙찰률 예상 입니다...










CASE14: 이자지원 / 매매가 2.65억 / 전세가 2.65억 / 전세가율 100% 알면서도 계약하겠다는 분

(이자지원 사탕발림에 속아서...)

(PD수첩 갭투기 방영을 어제 했는데,,, 오늘 오전에 이 질문 실제로 올라옴...)

전세가율 100% 인거 알면서... 이자지원 미끼 낚시질... 진짜 개새끼들...
전세가율 100% 인거 알면서... 이자지원 미끼 낚시질... 진짜 개새끼들...


매매 = 전세가 동일한테,,, 그거 알면서도... 계약을 고려하고 계시는 순진한 사람...

이자 푼돈 쥐어주고 낚시질에 당한 순진한 호구 세입자 한분 추가요.

축하드립니다. 당첨 ㅊㅊ


전세 2.65억 안전하려면

매매 3.31억 이상나와야 합니다. (전세가율 80% 기본적으로 잡아드린 겁니다.)


집주인이 이자지원들 왜 하겠어요...

내돈 한푼도 없이 100% 갭투기 하고 세입자 호구 받는 거죠...


지금 당신의 전세금 2.65억은 = 100% 순수하게 집주인 다주택 갭투기 도박자금이 된 겁니다.

제발 정신 좀 차리고 사세요.




만약 그 집 집주인이 갭투기 저렇게 50채~100채 해놓고 시세 떨어져서 모조리 경매 넘기고 튀면

경매 80% 낙찰 -> 전세금 5300만원 날립니다...


그래서 20~30% 7,000만원은 이자지원 운운 하면서 미끼 떡밥 던지는 거에요.

제발 좀 정신 차리세요;;;


그리고 이런 질문 하시는 분들요... 

=> 다주택 갭투기 도박자금 대주시는 고마운 분

=> 이런 분들이 있어 대한민국 다주택 갭투기는 영구이 돈독하게 유지 존속 중입니다.

=> 정말 제가 대신에서 감사드려요.


정신좀 차리고 삽시다.

진짜 눈뜨고 코베이는 거에요.




바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치-네이버에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 No No)

바보아저씨의 경제이야기 시리즈와 백과사전

[추가 상세 설명글은 아래 꼭 참고하세요!]


1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 중소기업청년전세대출

http://naver.me/IFaHqkmz


1억 전세, 월이자 20만원, 버팀목전세대출 - 무조건 받아 놓고 봐야 하는 이유

http://naver.me/GtPSDSZn


1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 중소기업청년전세대출

신혼부부전세, 중소기업전세, 버팀목전세대출, 청년맞춤형전세대출(5월27일신규) 총정리편 

(실제 5대은행 주택도시기금 실무 은행원의 글)

http://naver.me/xqxJj0WC


현실경제속 경제적 불평등의 실제 사례 6가지

(5대 은행 시중은행원의 내부자 제보글)

(월세노예의 실체, 전세 근저당, 확정일자+계약서 잘 설명된 성지글)

http://naver.me/xgYrh9jj


갭투자, 전세사기 예방하는 진리 성지글

http://naver.me/xAZrB1aw


전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법입니다.)

http://naver.me/GEQmeYQ6


사회초년생 전세사기 당하지 않는 방법

http://naver.me/FH87KugY

대한민국이 부동산 불패 국가인 이유 - 현실 팩트 설명 (혈압주의, 빡침주의)

https://brunch.co.kr/@readme999/204


현실경제속 경제적 불평등의 실제 사례 6가지

(5대 은행 시중은행원의 내부자 제보글)

(월세노예의 실체, 전세 근저당, 확정일자+계약서 잘 설명된 성지글)

http://naver.me/xgYrh9jj


바보아저씨의 경제이야기

바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)

앞만보며 바보처럼 정말 열심히 인생을 살았는데,,, 돌이켜보니 정말 딱바보 서민이 되어 있더라..." 

부디 다른 분들은 저보다, 지금보다 더 나은삶을 위한 지혜를 찾으시길 간절히 바랍니다.”

(바보아저씨의 헬조선 현실 생존기, 현실 생존 지침서 - Babo Uncle Green Book Ver1.0)


일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!


온라인(다음,네이버) 기고 12개월 만에 구독자 40,000명, 조회수 1,000만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)


지식인에 답변 달다가... 너무 안타까워서... 중복 질문이 너무 많아서...

울화가 치밀어서... 브런치-네이버에 옮겨왔습니다. 꼭 읽어보세요...





[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]

전세집 들어가려고 하는데 융자가 있어요. 전세 2.3억 / 융자 3억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/44

LH주택공사 전세대출도 깡통전세 사기 당할 수 있나요?

https://babo-economist.tistory.com/51

서울 3억 빌라 전세가율 92% 육박합니다. 전세 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/66

버팀목전세대출, 1.25억 전세를 살다가, 매매가=전세가 동일해 졌어요. 망했나요?

https://babo-economist.tistory.com/68

중소기업청년전세자금대출, 집주인이 상환 안하고 먹튀하면 어떻게 되는 건가요?

https://babo-economist.tistory.com/98

전세보증보험, 요즘 깡통전세가 많은데, 집주인이 협조를 안해주면 어쩌죠?

https://babo-economist.tistory.com/72

신축아파트 전세, 보증금으로 근저당 말소? 어떤식으로 진행되나요?

https://babo-economist.tistory.com/75

전세대출, 신축 오피스텔, 전세8000, 융자말소조건, 안전한지 어떻게 확인하나요?

https://babo-economist.tistory.com/148

전세보증보험, 근저당 9억 건물이에요. 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/80

원룸전세계약, 전세6000만원, 근저당 4.2억 있어요. 3층 건물입니다. 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/84

다세대 전세계약 중도금, 매매1.30억, 전세1.00억, 근저당 5500만원 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/93

원룸전세 융자있는데 안전한가요? 전세5000, 건물시세12억, 채권최고액 3.3억 입니다.

https://babo-economist.tistory.com/115

전세계약 특약사항, 다세대 1.30억, 전세1억, 근저당5500, 근저당말소조건, 안전할까요? 방법좀

https://babo-economist.tistory.com/117

최우선변제금 2000만원, 대구 동성로, 원룸다가구 입니다, 우선변제금 무조건 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/125

신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/197

다가구건물, 시세6.5억, 채권최고액2.976억, 전세1.3억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/174

원룸전세집, 건물8.8억, 채권최고액2.3억, 보증금1억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/73

원룸근저당, 건물11억, 근저당6.6억, 전세1.7억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/178

건물근저당, 시세13억, 융자1.8억, 선순위7억, 전세1.7억 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/152

건물근저당, 건물13억, 건물18억 2개 입니다. 선순위 융자 분석 어떻게 하는 건가요?

https://babo-economist.tistory.com/201

원룸근저당, 시세19억, 융자8억, 보증금5억, 전세1.1억 들어가면 안전할까요? 중소기업전세대출

https://babo-economist.tistory.com/193

건물근저당, 건물25억, 근저당11억, 보증금8.5억, 원룸전세 9500만원 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/161

투룸근저당, 건물32억, 채권최고액11.9억, 16세대, 전세금1.4억 입주해도 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/96

건물근저당, 시세35억, 융자10억, 보증금10억, 전세1.70억 들어가려고 합니다. 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/173

건물근저당, 건물43억, 34세대, 채권19억 / 보증금 19억 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/43

투룸근저당, 건물60억, 11가구, 근저당19.2억, 보증금19.5억, 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/199

중소기업전세대출, 신축 다가구11억, 전세1.3억, 신용대출 필요합니다. 안전할까요? 대출얼마까지 나올까요?

https://babo-economist.tistory.com/159

전세계약, 사무실 용도, 주거용으로 전세 거주해도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/179

역전세, 매매가2.3억, 전세가2.6억, HUG, SGI 보증보험 가입될까요?

https://babo-economist.tistory.com/198

전세근저당, 매매가1.70억, 선순위1.2억, 전세 7500만원 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/32

전세근저당, 매매가1.80억, 근저당8820, 전세8500 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/200

전세근저당, 매매가1.25억, 전세가1.15억 입니다. 융자없이 깨끗합니다. 괜찮을까요? (개 위험하죠)

https://babo-economist.tistory.com/184

신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/197

[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]


이전 08화 갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명
brunch book

현재 글은 이 브런치북에
소속되어 있습니다.

바보아저씨의 경제이야기 비하인드

매거진 선택

키워드 선택 0 / 3 0

댓글여부

afliean
브런치는 최신 브라우저에 최적화 되어있습니다. IE chrome safari
브런치 시작하기

카카오계정으로 간편하게 가입하고
좋은 글과 작가를 만나보세요

카카오계정으로 시작하기
페이스북·트위터로 가입했다면