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by 바보아저씨 Jul 13. 2019

갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명

갭투자, 갭투기 피해 예방하는 방법 - 집값 하고 전세금이 비슷하면?


갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 No No)


전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다. 

(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)






안녕하세요... 즐거운 주말 토요일 저녁인데요... 우울한 뉴스가 나오고 있어요...


뉴스에 "갭투자 수백채 피해,,, 주로 사회초년생, 신혼부부들에 몰려..."

나오길래 너무 안타까워서 이렇게 전세사기 예방법 글을 압축해서 다시 올려드립니다.



네이버 지식인 실제 올라온 질문 - 매매 2.95억 vs 전세금 2.80억, 갭투자 피해 사례


시세 2.95억 인 집에

전세 2.80억 입주를 한다...???


이게 무슨 뜻일까요?

80% 경매 낙찰되면 전세금 -4400만원 그냥 날림...


[상세 설명] 매매 2.95억 집 vs 전세가 2.80억 이라는 뜻은요...

집주인은 - 세금 빼고...

1,500만원으로 -> 3억 집 1채 갭투기 가능하다는 뜻입니다.

1.5억으로 -> 3억 집 10채 갭투기 가능하다는 뜻입니다.

15억으로 -> 3억 집 100채 갭투기 가능하다는 뜻입니다......;;;


이 상태에서...


[100채 집값 3억 -> 3.15억 단 5%만 오르면?]

투자금 15억 -> 30억 됨 100% 수익남....


[100채 집값 1500만원 이상만 떨어지면?]

- 100채 투자원금 다 날렸기 때문에 -> 다 경매 넘기고 그냥 끝...

그냥 끝이에요. 


[그럼 100채 다 경매 들어가서 80% 낙찰되면?]


80% 경매 낙찰되면 전세금 -4400만원 그냥 날림 (끝....)

(서울 아파트 평균 경매 낙찰가율 80% 중반 / 지방 대도시는 80% 초반 수준)


빼도 박도 못해요.

그냥 전세가율 80% 초과한 집에 저렇게 입주를 하면

졸지에 전세금 그냥 날린다는 뜻입니다.





[더 쉽게 요약 설명]

- 집 1억

- 내돈 1000 + 전세 9000 갭투기 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)

세입자한테 줄 9000만원? 전세금 집주인들 없어요.

갑자기 일 때문에 이사 나간다고 하면 "없다 배째라!" 합니다.

뒤에 세입자 돈 들어와야 이사나갈 세입자 주죠. (이게 갭투기 기본... ㄷㄷㄷ)

미친 다주택 갭투기 공화국 = 대한민국....


(1채 값으로 5채~10채 갭투기 해서 -> 망하면 집주인이 돌려줄 돈 절대 없다는 뜻입니다.) 

(전세가율 높은 깡통전세 갭투기 전세금은 나중에 보증보험도 안 들어지는 경우 많음) 

(TV에서 보증보험 들어라 그러면 무조건 안전하다? => 절대 그렇지 않습니다. 깡통전세는 사후에 보증보험 안 들어질 수도 있습니다.)





[갭투자, 깡통전세 예방하는 산수법]

1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)

3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)

4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.

이렇게 계산하시면 됩니당;;;


5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)

6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)

꼭 확인하시구요.


7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인

8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.


실제로 은행원들도 위의 방식이랑 똑같이 역산해서 건물, 아파트 담보대출 한도를 결정합니다.


GettyImagesBank



전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다. 

(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)


이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!


제글 본 사람 중 앞으로... 

집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?

=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....

=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....

=> 머리에 총 맞은 사람.....

(끝)


이상, 갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명드립니다.

남은 주말 행복하세요...






(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 No No)

바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)


일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!


온라인(다음,네이버) 기고 11개월 만에 구독자 35,000명, 조회수 800만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)



[바보아저씨의 전세사기 예방법 - 관련 연재글 더보기]

대한민국이 부동산 불패 국가인 이유 - 현실 팩트 설명 (혈압주의, 빡침주의)

바보아저씨의 경제이야기

경제/경영 베스트셀러 순위 (2019년 2월 기준)

바보아저씨의 경제이야기






[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]

전세집 들어가려고 하는데 융자가 있어요. 전세 2.3억 / 융자 3억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/44

LH주택공사 전세대출도 깡통전세 사기 당할 수 있나요?

https://babo-economist.tistory.com/51

서울 3억 빌라 전세가율 92% 육박합니다. 전세 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/66

버팀목전세대출, 1.25억 전세를 살다가, 매매가=전세가 동일해 졌어요. 망했나요?

https://babo-economist.tistory.com/68

중소기업청년전세자금대출, 집주인이 상환 안하고 먹튀하면 어떻게 되는 건가요?

https://babo-economist.tistory.com/98

전세보증보험, 요즘 깡통전세가 많은데, 집주인이 협조를 안해주면 어쩌죠?

https://babo-economist.tistory.com/72

신축아파트 전세, 보증금으로 근저당 말소? 어떤식으로 진행되나요?

https://babo-economist.tistory.com/75

전세대출, 신축 오피스텔, 전세8000, 융자말소조건, 안전한지 어떻게 확인하나요?

https://babo-economist.tistory.com/148

전세보증보험, 근저당 9억 건물이에요. 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/80

원룸전세계약, 전세6000만원, 근저당 4.2억 있어요. 3층 건물입니다. 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/84

다세대 전세계약 중도금, 매매1.30억, 전세1.00억, 근저당 5500만원 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/93

원룸전세 융자있는데 안전한가요? 전세5000, 건물시세12억, 채권최고액 3.3억 입니다.

https://babo-economist.tistory.com/115

전세계약 특약사항, 다세대 1.30억, 전세1억, 근저당5500, 근저당말소조건, 안전할까요? 방법좀

https://babo-economist.tistory.com/117

최우선변제금 2000만원, 대구 동성로, 원룸다가구 입니다, 우선변제금 무조건 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/125

신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?

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다가구건물, 시세6.5억, 채권최고액2.976억, 전세1.3억 안전할까요?

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원룸전세집, 건물8.8억, 채권최고액2.3억, 보증금1억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/73

원룸근저당, 건물11억, 근저당6.6억, 전세1.7억 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/178

건물근저당, 시세13억, 융자1.8억, 선순위7억, 전세1.7억 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/152

건물근저당, 건물13억, 건물18억 2개 입니다. 선순위 융자 분석 어떻게 하는 건가요?

https://babo-economist.tistory.com/201

원룸근저당, 시세19억, 융자8억, 보증금5억, 전세1.1억 들어가면 안전할까요? 중소기업전세대출

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건물근저당, 건물25억, 근저당11억, 보증금8.5억, 원룸전세 9500만원 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/161

투룸근저당, 건물32억, 채권최고액11.9억, 16세대, 전세금1.4억 입주해도 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/96

건물근저당, 시세35억, 융자10억, 보증금10억, 전세1.70억 들어가려고 합니다. 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/173

건물근저당, 건물43억, 34세대, 채권19억 / 보증금 19억 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/43

투룸근저당, 건물60억, 11가구, 근저당19.2억, 보증금19.5억, 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/199

중소기업전세대출, 신축 다가구11억, 전세1.3억, 신용대출 필요합니다. 안전할까요? 대출얼마까지 나올까요?

https://babo-economist.tistory.com/159

전세계약, 사무실 용도, 주거용으로 전세 거주해도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/179

역전세, 매매가2.3억, 전세가2.6억, HUG, SGI 보증보험 가입될까요?

https://babo-economist.tistory.com/198

전세근저당, 매매가1.70억, 선순위1.2억, 전세 7500만원 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/32

전세근저당, 매매가1.80억, 근저당8820, 전세8500 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/200

전세근저당, 매매가1.25억, 전세가1.15억 입니다. 융자없이 깨끗합니다. 괜찮을까요? (개 위험하죠)

https://babo-economist.tistory.com/184

신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/197

[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]


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