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브런치북 바보아저씨의 경제이야기 비하인드 07화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 바보아저씨 Nov 13. 2018

깡통전세,역전세 예방법 - 등기부 근저당 보는 방법

전세집 구할 때 사기 당하지 않는 방법 두번째 이야기

전세 근저당 보는 방법 - 바보아저씨의 경제이야기

본 글은

1) 버팀목전세대출 - 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

2) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (사회초년생 원룸, 오피스텔 편), 첫번째 이야기

3) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기

4) 주택청약저축 - 집없어도, 집있어도 무조건 드는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

5) 취직하면 내돈 한푼없이 전세구하는 비법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6) 디딤돌대출 - 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6편으로 나누어 연재되는 글입니다.

필자는 책 2권에서 "전세사기 안 당하는 방법, 사회초년생 원룸편" 글에서 사회초년생 및 젊은 직장인들이 전세를 계약할 때 등기부에 근저당이 잡혀있는 부동산일 경우 어떻게 해야 하는지와, 은행을 이용하여 전세권 분석을 안전하게 할 수 있다는 글을 작성하였습니다.

첫번째 글 내용의 반응이 너무 좋았습니다. 그래서 주변 지인들을 통해서

"아파트 전세를 계약하고자 하는 데 안전한지 좀 봐주세요."

"다가구 빌라 전세를 들어가려고 하는데 등기부좀 봐주세요."

"상가 임대차 계약을 하려고 하는데 보증금 1억 안전한지좀 봐주세요."

이런 부탁을 참 많이 받고 있는 상황입니다. 아무래도 10월 ~ 11월 본격 이사철이구.. 또 내년 2~3~4월 되면 또 이사하시는 분들이 많이 생기고 집값도 불안하구 하니 많이들 부탁을 많이 할 것 같구용;;;

그런데 저도 본업이 있는 직장인 인지라,,, 모든 부탁을 다 들어줄 수는 없고,,, 어차피 은행에 오시면 다 은행원들이 분석을 다 해주는 데,,, 이러면서 그렇다고 부탁하는 걸 다 외면을 할 수는 없고,,, 해서 이렇게 전세집 근저당 분석하는 방법글을 다시 쓰게 되었습니다. 본 글은 실제로 주변에서 상당히 많이 일어나고 있는 전세계약이지만 그 권리가 복잡해 쉽게 분석을 하기 어려운,,, 원룸건물, 다가구건물, 상가건물 등을 전세 계약할 때 어떻게 손쉽게 계산을 해볼 수 있는지 알려드리는 글입니다. (개인적으로는 이글 하나 브런치에 올려놓구요,,, 지인들이 전세권리 분석 요청을 카톡으로 오면,,, 바로 저도 카톡으로 본 글하고 첫번째 썼던 글 읽어보라고 하려는 글입니다. 그래서 일반인들 이해하기 아주 쉽지만,,, 그러면서도 매우 정밀하게 따져쓰는 글이니 많은 도움이 되실꺼에요.)

그럼 Case By Case로 시작을 해보겠습니다.

전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

- 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기

사례1) 아파트 2억 / 전세 1.5억~1.6억 정도로 들어가고자 합니다.

지방 대도시에서 상당히 많이 일어나고 있는 계약 상황이죠.

KB아파트 시세 2억짜리 인데 전세를 1.5억~1.6억 주고 들어가려고 하는 상황입니다.

아무래도 일반인 분들 입장에서는,,, 요새 집 거래도 안된다고 하고 떨어진다고 하고,,, 9.13대책으로 내년에도 집값이 떨어진다고 하니까. 혹시나 전세금 떼일 까봐 걱정하시는 분들이 많습니다.

그런데 일단 등기부 등본 상으로 대출이 없는 깨끗한 집은 전세금 뭐 떼일일 없다고 보시면 됩니다. 서울 같은 거품 지역두 아니구,,, 지방에 2억짜리 아파트가 느닷없이 20% 이상 폭락하는 일은 발생하지 않을 것이니까요.

그런데 들어가려는 집 등기부에 이상한게 나와요. 근저당설정 얼마 이렇게 잡혀 있으면 일단 겁부터 납니다. 뭔가 집 담보로 집주인이 뭘 해놓은 거잖아요. 그래서 이제 그게 걱정되는 일반인 아파트 전세계약자 분들께 등기부 보는 방법 알려드릴께요.

2억 아파트 / 전세 1.5억~1.6억 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 1.92억 잡혀있는 경우...

등기부 을구에 보시면 대출이 있는 집은 위와 같이 "근저당설정 채권최고액 1.92억원" 이렇게 적혀 있습니다.

쉽게 말해 집주인이 은행가서 집담보로 대출을 받았다는 뜻이구요. 그럼 정확하게 얼마를 대출 받았고, 전세금은 얼마까지 안전한지 그게 궁금하잖아요. 그거 뽀개기 분석 해드릴꼐요. 표로 다 정리를 해놨는데 표만 띡! 하고 던져놓으면 솔직히 일반인들 이해 못합니다. 저도 일반회사 다닐때는 진짜 몰랐어요;;; 그래서 뽀개기 설명 해드릴께용;;;

1) 집주인 대출 얼마인지 계산:

등기부 근저당 1.92억 잡혀있습니다. 은행은 대출원금의 120%를 근저당을 잡아요.

그래서 1.92억 / 12 X 10 하시면 실제 대출원금은 1.6억원이 나옵니다. 그런데 아파트는 집주인 상황봐서 1.92억 / 11 X 10 = 1.74억을 대출 받았다고 보수적으로 추정하는 경우도 있어요. 왜 그런가 하면 국가 디딤돌 대출 같은 경우 실제로 근저당 110%만 잡고 대출해 주거든요. 그래서 저 집은 대출이 최소 1.6억~최대 1.74억으로 추정을 할 수 있게 됩니다.

1.92억원 / 11 X 10 = 1.74억원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)

1.92억원 / 12 X 10 = 1.60억원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)

집주인은 최소 1.6억~최대 1.74억 담보대출을 받은 것임

그런데 실제로 국가대출은 집값의 80% 이상 나올 수 없으므로 집주인은 1.6억을 받았다고 볼 수가 있습니다.

2) 그럼 일단 집주인 대출 추정액은 1.6억이 나왔습니다. 그다음 할 일은

3) 아파트 시세 2억 X 80% = 1.6억 이렇게 계산을 하세요. (나중에 망할 경우 경매낙찰가율 80% 이상)

4) 그럼 1.6억 - 대출금 1.6억 = 0원 나옵니다. 완전 잠식상태 인거죠. 이런 집은 전세계약 자체가 불가능 한 집이 되는 거죠. 그냥 월세 계약밖에 할 수 없는 아파트 인 거에요.

[요약 계산]

- 아파트 2억 X 80% 곱한다 = 1.6억

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 1.6억 - 1.6억

- 0원으로 완전 잠식 상태다

- 따라서, 전세계약 자체가 불가능한 집이다. (이런 집은 전세매물도 안 나와요.)

사례2) 아파트 2억 / 전세 1.5억~1.6억 정도로 들어가고자 합니다.

위와 똑같은 2억 아파트, 똑같은 전세 1.6억 들어가려구 합니다. 그런데 등기부 상 집주인 대출이 좀 다른 경우를 예를 다시 드려볼께요.

2억 아파트 / 전세 1.5억~1.6억 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 9600만원 잡혀있는 경우...

첫번째 사례와 똑같은 2억 가격에 똑같은 1.6억 전세 들어가려고 하는 아파트 에요.

그런데 이 집은 은행 근저당이 9,600만원 잡혀 있네요. 그럼

1) 집주인 대출 계산:

9,600만원 / 11 X 10 = 8,720만원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)

9,600만원 / 12 X 10 = 8,000만원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)

따라서 집주인은 최소 8,000만원~최대 8,720만원 담보대출을 받은 거라고 추정할 수 있습니다.

보수적으로 8,720만원 대출을 받았다고 생각하고 계산을 할께요.

2) 계산

- 아파트 2억 X 80% 곱한다 = 1.6억

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 1.6억 - 8,720만원 = 7,280만원 남는다.

- 따라서, 이 집은 전세금 7,000만원 정도 까지는 안전한 집입니다.

- 따라서, 이 집은 1.5억~1.6억 전세는 불가능 하지만, 7000/30 이런식의 반전세 계약은 안전한 집입니다.

사례3) 오피스텔 1억 / 전세 7천만원 정도로 들어가고자 합니다.

1억 오피스텔 / 전세 7천만원 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 7,560만원 잡힌 경우

이 사례는 이미 바보아저씨 경제이야기 책 2권에서 정확하게 설명을 해 놓은 글인데요. 다시 한 번 설명을 드리겠습니다.

이 오피스텔은 등기부를 열어보니 근저당 7,560만원이 잡혀 있습니다.

1) 집주인 대출:

7,560만원 / 11 X 10 = 6,870만원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)

7,560만원 / 12 X 10 = 6,300만원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)

따라서 집주인은 최소 6,300만원~최대 6,870만원 담보대출을 받은 거라고 추정할 수 있습니다.

보수적으로 6,870만원 대출을 받았다고 생각하고 계산을 할께요.

2) 계산

- 오피스텔 1억 X 80% 곱한다 = 8천만원

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 8천만원 - 6,870만원 = 1,130만원 남는다.

- 따라서, 이 집은 7천만원 전세 계약하면 절대 안되는 집이 됩니다. 그냥 1000/35 월세 계약만 가능한 월세 오피스텔이 되는 거에용;;;

게티이미지뱅크

사례4) 다가구건물 10억 / 전세 6천만원 정도로 들어가고자 합니다.

이제 나머지 2개의 사례가 있는데요. 이건 일반인 들이 등기부를 열어도 쉽게 계산하기가 어렵다고 생각을 많이 하십니다. 그렇다고 전혀 모르고 덜컥 전세금을 줘버릴 수도 없는 일이구요. 그래서 이 부분도 실제 물어본 실제 사례를 토대로 어떻게 전세금 분석하는지 알려드릴까 합니다.

10억 다가구건물 / 전세 6천만원 계약하려고 하는데 / 등기부 근저당 여러개 잡힌 경우 복잡해라...

1) 집주인 대출:

10억 다가구 건물 전세 안전한지 보려구 등기부를 열었는데 근저당이 막 저렇게 여러개 잡혀 있습니다.

그런데 어려워 할것이 없어요. 똑같은 방식으로 계산을 해보면 됩니다.

- 1번 근저당 2.6억원 / 12 X 10 = 2.16억원 (은행 근저당 120%)

- 2번 근저당 3.9억원 / 12 X 10 = 3.25억원 (은행 근저당 120%)

따라서 집주인은 OOO금고에서 총 5.41억원을 대출을 받은 겁니다.

(다가구 건물이라 국가대출이 안되니 최소~최대 계산할 필요가 없어요 무조건 120%로 다 계산하면 됩니다.)

그리고 그 뒤로는 앞이랑 똑같아요.

2) 계산

- 건물시세 10억 X 80% 곱한다 = 8억

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 8억 - 5.41억 = 2.59억원이 남는다.

- 따라서, 이 집은 세입자 총 전세금을 더해서 2.59억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요

예를 들어 5가구 사는데 전세금이 6,000만원이다 (6,000 만원 X 5가구 = 3억)

그럼 2.59억 - 3억 = -4100만원 입니다. 마이너스죠. 그럼 마지막 후순위 전세권은 위험한 겁니다.

4가구만 살고 있으면 총 전세금 2.4억원이니 안전하다고 볼 수 있겠습니다.

사례5) 주택건물 7억 / 전세 4천만원 정도로 들어가고자 합니다.

7억 정도 되는 꼭대기 주인세대 살고 1~2층 전세주는 주택건물 있잖아요. 그런 집 말하는 겁니다.

7억 주택건물 / 전세 4천만원 계약하려고 하는데 / 복잡해요! 분석점!

1) 집주인 대출:

이 주택 건물에는 은행 근저당이 3.64억이 잡혀 있습니다. 역시 국가 디딤돌대출이 불가능한 집이니 은행에서 120% 근저당을 설정하였을 겁니다.

3.64억원 / 12 X 10 = 3.03억원 (은행 근저당 120% 설정)

집주인은 7억 주택을 담보로 3억 대출 받은 겁니다. 준수한 수준이네요. 그럼 전세금 안전한지 보겠습니다.

2) 계산

- 건물시세 7억 X 80% 곱한다 = 5.6억

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 5.6억 - 3.03억 = 2.57억 남는다.

- 따라서, 이 집은 세입자 총 전세금을 더해서 2.57억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요

예를 들어 6가구 사는데 전세금이 4,000만원이다 (4,000 만원 X 6가구 = 2.4억원)

그럼 2.57억 - 2.4억 = +1700만원 입니다. 전세금 다 빼서 계산했는데 1700만원이 돈이 남아요.

이런 집은 전세금이 안전하다고 볼 수 있습니다.

사례6) 통상가건물 10억 / 자영업하려고 보증금 1억 들어가고자 합니다.

"이거 안전한가요? 전재산 1억입니다."

마지막으로 자영업 하시는 분들 상가보증금 관련해서 분석하나 해보겠습니다.

10억 상가건물 / 상가보증금 1억 계약하려고 하는데 / 안전한가요? 전재산이이요!

통상가 건물 같은 경우도 복잡해 보이지만 계산 방식은 똑같습니다.

다만, 유의하셔야 할 점이 위에서는 전부 80%를 계산했는데 상가는 60~65% 정도로 잡고 빼기를 해보셔야 해요. 때로는 70%,,, 왜냐면요. 실제 은행에서 대출해줄 때 상가는 60~65%만 담보인정해줍니다. 주거용 아파트 다가구, 원룸건물은 75~80% 해주고요. 그만큼 상가는 대출비율이 낮다고 보는 거에요. 이것만 주의하시면 됩니다.

이 상가 건물주는 10억짜리 시세에 은행 근저당 4.8억원이 잡혀 있네요. 그럼 계산해 볼까요

1) 상가 건물주 대출:

4.8억원 / 12 X 10 = 4억원 (은행 근저당 120% 설정)

건물주는 10억 상가건물 담보로 4억 대출 받은 겁니다. 40%니 준수한 편이에요. 그럼 전세금 안전한지 보겠습니다.

2) 계산

- 건물시세 10억 X 65% 곱한다 = 6.5억 (이거 중요합니다. 상가 같은 경우 60~65% 정도 계산하세요!)

- 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 6.5억 - 4억 = 2.5억 남는다.

- 따라서, 이 상가건물은 세입자 보증금을 다 더해서 2.5억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있는 거에요

예를 들어 1층 보증금 1억 + 2층 8천만원 + 3층 6천만원 = 보증금 총액이 2.4억 이라고 하면요

2.5억 - 2.4억 = +1,000만원으로 돈이 남습니다. 따라서 건물 세입자 상가보증금은 안전하다고 볼 수 있는 겁니다.

지금까지 오피스텔, 아파트, 다가구건물, 원룸건물, 주인세대주택건물, 상가건물까지 실제로 문의를 준 실화를 토대로 전세금 등기부 근저당 권리 분석 하는 방법 설명을 해드렸습니다.

위에 6가지 사례 정독 하신 분들이라면요.

진짜 그냥 산수하는 거라는 거 알 수 있으십니다.

[전세 근저당 계산 방법 - 초간단 요약]

1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)

3) 전세금을 뺀다.

4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼인다.

이렇게 계산하시면 됩니당;;;

실제로 은행원들도 위의 방식이랑 똑같이 역산해서 건물, 아파트 담보대출 한도를 결정합니다.

산수지만 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!

기준금리 인상으로 최근 담보대출금리가 많이 상승을 하고 있습니다. 임대사업자 분들 중에는 대출연장하면서 심지어 1% 가까이 오른 경우도 있거든요... 지난 글에서도 말씀드렸지만 대출금리가 4.50% 이상 올라가면 월세를 받아도 임대수익이 적자로 들어가는 경우도 생깁니다. 그래서 올해 많은 집주인들이 전세금 받아서 -> 대출을 상환하고 근저당 말소(또는 감액) -> 전세로 돌려놓는 경우가 참 많습니다.

전세 계약 하실 때는 꼭 등기부등본을 열어서 전세가율이 적정한지 (집값의 80% 내외), 선순위로 집주인 근저당이 많지는 않은지, 그리고 계약서 확정일자+전입신고 하고 잔금 주기 직전에 집주인이 "근저당 먼저 잡고 대출 먼저 받는 통수"치지는 않는지 꼭 잘 확인을 하고 전세계약을 하시기 바랍니다. (※ "전세금 잔금 주기 직전에 대법원 등기부등본 다시 열람" 해보라는 뜻입니다! 700원으로 전재산을 지킬 수 있습니다!)

사회초년생, 젊은 직장인 분들은 복잡하게 계산할 필요 없습니다.

그냥 버팀목전세대출 신청해서 국가로부터 전세금 빼먹으시구요,,, 은행원한테 전세권리 분석 도움받으시면 됩니당...( 꿩먹고 알먹고 전략 )

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6) 디딤돌대출 - 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6편으로 나누어 연재되는 글입니다.

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