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계정을 잊어버리셨나요?

by 바보아저씨 Jun 30. 2018

접세집 구할 때 - 깡통전세, 역전세 예방하는 방법

"전세보증금 못받고 떼이면 어떡하나..." 걱정하는 분들께 (깡통전세)

본 글은

1) 버팀목전세대출 - 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

2) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (사회초년생 원룸, 오피스텔 편), 첫번째 이야기

3) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기

4) 주택청약저축 - 집없어도, 집있어도 무조건 드는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

5) 취직하면 내돈 한푼없이 전세구하는 비법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6) 디딤돌대출 - 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6편으로 나누어 연재되는 글입니다.

깡통전세, 전세금 반환 걱정되는 분들께

– "전세보증금 못받고 떼이면 어떡하나..." 걱정하는 분들께

제가 처음 사회생활 할 때 경기도 성남에 집을 구할 때 보증금 500만원에 월세 30만원짜리 원룸을 구해서 시작을 하였습니다. 이때 가진 돈이 거의 없어 보증금 몇 백만원도 부족해 빌려서 시작을 하였지요. 그런데 부동산에서 방 확인하고 500만원 이체해 주는데도 겁이 나더랍니다. 도시 원룸이나 오피스텔 같은 경우 집주인 월세타려고 사두기만 하고 실제 다른 지역에 살고 중개나 관리는 해당지역 인근 공인중개사에 맡겨 알아서 다 해주는 것인데 그때는 갓 대학 졸업한 사회초년생이라 그것도 모르고 저는 "집주인도 못 봤는데 어떻게 500만원을 송금해 주냐 이거 사기 아니냐", 부동산 사장님은 "집주인 외국에 나가서 가끔 들어온다. 바빠서 통화 안된다." 이러니 더 믿을 수가 없는 겁니다. 지금 세상을 좀 알고 생각하면 참 웃긴 일이 되어버렸는데 당시 심정은 그게 아니었거든요.

저렇게 보증금 몇백만원 말고 몇천만원~몇억씩 하는 전세보증금의 경우는 얘기가 달라집니다. 그래서 오늘은 전세금 관련 이야기를 좀 해드릴까 합니다.

큰 목돈을 가지고 전세를 들어가시는 경우 월세는 아껴서 좋지만 전세금이 떼일까 좀 걱정이 많이 되실겁니다.

"혹시 집주인이 잘못되서 전세금 안 돌려주면 어떡하나"

"혹시 금융위기 오거나 해서 집값이 폭락해 전세금 떼이면 어떡하나" 이런 걱정들 말입니다.

이런 거 걱정되시면 살면서 최소한의 경제지식인 부동산 담보물건 보는 상식만 있으시면 좀 걱정을 더실 수 있습니다. 이미 전세계약 해보신 분들은 잘 알고 계시는 내용이시겠지만, 정말 아주 쉽게 요약해서 설명드려 보겠습니다.

사회초년생 분들이나 직장인들이 주로 구하시는 매매가 1억에, 전세가 8,000만원 되는 오피스텔 기준으로 설명을 간단하게 드려볼께요. 전세 구하실 때 매매가 1억짜리 집 구한 다음 계약금 내기 전에 공인중개사에 요청하면 대법원등기소에서 700원내고 막 뽑은 아래와 같이 생긴 등기부등본을 보여줄 겁니다.

등기부 등본

등기부등본을 공인중개사 사장님이 뽑아주는 위와 같이 생긴 등기부 등본 많이들 보셨을 겁니다. 평소에 볼 일이 없으니 갑구니 을구니 소유권이니 근저당이니 하면서 법률 용어 써있고 무슨 말인지 잘 모르겠고 그렇습니다. 물론 저도 그랬습니다.

전세 계약 하실 때 저 등기부 등본 중에서 딱 2곳만 보시면 됩니다. 그럼 전세계약 시 등기부등본 보는 방법 알려드릴께요.

등기부 등본 - 갑구, 을구

갑구: 최종 소유자가 계약서상 집주인 맞는지 확인만 하시면 됩니다.

을구: 근저당권 있는지 여부 확인 (해당 오피스텔에 대출이 껴있는지 확인하라는 뜻)

이 두가지만 확인 하시면 됩니다.

갑구에서 제일 아래쪽에 최종 소유권자가 계약서에 나온 집주인과 동일한 지만 확인하시면 됩니다. 그 전 내용은 아무 의미가 없어요.

을구에서 압류, 가압류, 근저당권 설정내역이 있는지 확인

- 아무것도 없으면 그 집은 대출없는 깨끗한 집이니 안심하고 전세계약 하셔도 됩니다.

- 위 표처럼 근저당 설정내역이 7,560만원 있으면 그때부터는 대출이 얼마정도 인지 계산을 해보셔야 됩니다.

- 압류, 가압류 내역이 있으면 보통의 많은 경우 집주인이 세금을 안냈거나 해서 국세청에서 들어오는 경우가 있습니다. 꼭 확인

위 표 예시처럼 계약을 하려는 오피스텔에 근저당이 7,560만원이 잡혀 있습니다. 채권자는 OO은행으로 나와있습니다. 그럼 뭐다? 저 집주인은 오피스텔을 담보로 OO은행에서 대출을 받은 것이라는 뜻입니다.

그럼 얼마를 대출 받았을까요?

해당 1억 오피스텔 대출 추정금액

은행에서는 담보대출을 내주면서 부동산에 근저당 채권최고액을 120%를 설정합니다.

따라서 저 집주인은 은행에서 6,300만원 대출을 받은 거라는 뜻이 됩니다.

(6,300만원 X 120% = 7,560만원 근저당 설정)

지방 지역이니 은행에서는 소액임차보증금 1,700만원을 제외하고 대출을 해주었겠죠.

따라서 해당 집은 6,300만원+1,700만원=8,000만원으로

은행에서 최대 80% 담보인정비율로 나올 수 있는 최대 대출을 집주인이 받으신 거라고 보시면 됩니다.

즉 등기부 상태가 저런 집은 계약하실 집 집주인이 그 오피스텔을 담보로 완전 최대 가능한 한도로 대출을 일으켜 놓고 있다는 뜻이 됩니다.

따라서 저런 오피스텔은 전세계약 하시면 안됩니다. 왜냐면 나중에 혹시 집주인이 망가져 오피스텔 경매 들어가서 운 좋게 100% 낙찰되어도 은행이 원금 6,300만원을 먼저 회수해 버리기 때문입니다. 당연히 부동산에서도 저런 매물은 애초에 전세로 내놓지 않습니다. 그래도 혹시 모르니 알고는 계셔야 합니다.

저정도 빚이 있는 오피스텔의 경우 보증금은 올 전세는 불가능 하고, 반전세로 보증금 2,000만원 정도까지는 주고 들어가면 어느정도 감내할 만한 수준이겠죠. 나중에 정말 잘못되어도 오피스텔 경매 낙찰가율은 80%(8,000만원) 이상은 나올테니깐 말이죠.

물론 집주인이 월세투자를 위해 대출을 받았는지 아니면 살 당시에는 대출이 없었는데 나중에 다른 돈이 필요해서 대출이 받았는지도 등기부 상으로 추정할 수가 있습니다. 위 등기부를 다시 보시면 갑구에 최종 소유권은 2015년에 넘어왔는데, 근저당 설정(대출)은 2016년에 한 걸로 나와 있습니다. 그렇다면 집주인은 집을 소유하고 1년 후에 대출을 받은 것이 된다는 뜻입니다. 즉, 처음에 자기 돈으로 매수하였고 나중에 따로 돈이 필요해서 담보대출을 한 것이라 추정할 수 있습니다.

만약 갑구 소유권 변동일자와, 을구 근저당 설정 일자가 동일한 날짜로 나오게 된다면 집주인이 오피스텔을 사면서 본인 돈이 모자라 담보대출에 의존해 집을 샀다고 확증 추정을 할 수 있다는 뜻이 됩니다.

이처럼 전세계약 할 때 등기부 등본에서 딱 두가지 항목만 확인해 계산만 해봐도 전세로 들어가도 안전한 지 안한 지 확인을 해볼 수가 있는 것입니다.

최대한 쉽게 설명을 해드렸는데 이해가 되셨을려나요?

여기까지 이해 하셨으면 정말 잘하고 대단하신 겁니다.

대출금액이 다른 등기부 등본을 예시로 우선 보여드리겠습니다.

응용을 해서 이번엔 똑같은 평수 똑같은 층의 다른 오피스텔 매물 사례를 설명드려 보겠습니다.

등기부등본 - 갑구, 을구

똑같은 평수 똑같은 층의 똑같은 가격의 오피스텔인데 이 집은 근저당 설정금액이 3,600만원으로 나와 있습니다. 또한 집주인은 2015년 소유권등기를 하면서 대출을 2015년 같은 날짜에 받았습니다. 그럼 이 집주인은 1억 집을 사면서 3,000만원을 대출을 받아 산 것입니다. 좀 본인 돈에 여유가 있었던 분이라고 추정할 수 있겠죠? 이런 집의 경우도 올 전세 8,000만원은 힘들겠지요. 그러나 대출이 적은 집이므로 보증금 4,000만원~5,000만원 정도는 걸고 월세 10만원~20만원 정도 주는 반전세로 계약을 하시면 그 보증금은 안전하다고 말할 수 있겠습니다. 이해하고 나니 참 쉽죠?^^

그런데...그런데...말입니다.

사회초년생 분들은 저렇게 복잡하게 계산하는 것보다 더 꿀같은 방법이 사실 있습니다.

바보아저씨 경제이야기 책 1권에서 저는 제 젊은 시절을 처절하게 후회하면서, 사회초년생 이시라면 무조건! 버팀목전세대출 받아서 전세거주하시라고 말씀들 여러 차례 드렸습니다.

그냥 월세 보증금, 반전세 보증금 떼일 걱정하지 말고 한달 치 월급만 받은 다음 은행가서 버팀목전세대출 받으시면요. 본인이 전세금 30% 들고, 은행에서 70% 전세대출 해주잖아요.

그럼 등기부 등본 보고 권리 분석하는데 도가 터있는 대출창구 은행원들이 알아서

"이 집은 빚이 많아 전세 들어가시면 안됩니다."

"이 집은 대출없이 깨끗하네요 전세계약 하셔도 됩니다."

"이 집은 대출이 좀 있는데 전세 들어가셔도 안전합니다."

이렇게 선순위 권리분석 다 해서 알려주고 대출 진행해 줍니다.

전세금에 은행돈이 70%나 들어가고 본인 돈이 30%만 들어가니 그 자체로 은행에 보험 들었다고 생각하시면 됩니다. 국가에서 사회초년생 분들 위해 만든 2%대 싼 이자 버팀목전세대출 잘 빼먹고, 은행에서 등기부등본 권리분석까지 다 해주고 진행주니 완전 꿩먹고 알먹고 인 것이죠.

버팀목전세대출 연봉 별 대출금액 및 월이자

1.2억 전세 들어가면서 버팀목전세대출 8,400만원 받으면 월이자 182,000원만 내시면 됩니다.

이번 글은 좀 복잡하셨죠? 정리해 드리겠습니다.

- 계약할 1억 오피스텔 등기부 등본 조회해 봅니다.

- 갑구 최종 소유권자 = 계약서 상 집주인 맞는지 확인합니다.

- 을구 근저당 설정 금액(120%) = 대출금액(100%) 계산해서 추정해 봅니다.

(예)근저당설정 채권최고액 1.2억인 경우 실제대출 1억으로 추정

(예)근저당설정 채권최고액 7,560만원인 경우 실제대출 6,300만원으로 추정

- 1억짜리 집에 7,560만원(120%) 근저당 되어 있는 경우 집주인은 6,300만원(100%) 대출을 받은 것으로 추정되고 지방 소액임차보증금 1,700만원 이므로 합치면 8,000만원, 즉, 1억에 8천만원 담보인정비율 80%로 집주인은 나올 수 있는 최대 몰빵 대출을 감행한 것입니다. (*,**이럴 경우 소유권 변동일과 근저당일 차이나는지 확인)

- *갑구 소유권 매매일과 을구 근저당 설정일이 같으면: 집주인은 집 살때 대출 받아 집 산것입니다.

- **갑구 소유권 매매일과 을구 근저당 설정일이 다르면: 집주인은 매매 이후에 따로 돈 필요해 대출 받은 것으로 추정합니다.

- 이런 집은 산수만 할 줄 알아도 전세금 주고 못 들어가 산다는 걸 알게 됩니다.

"사회초년생" 분들은 위 계산 잘 익혀 원리만 아신다음 그냥 참고만 하시고

- 한달 치 월급만 받고 나서

- 버팀목전세대출 받으시면 됩니다.

- 본인돈 30%, 은행돈 70% 전세대출 이기 때문입니다.

- 실력좋은 대출창구 은행원들이 그 집에 전세들어가도 되는지 안되는지 다 권리분석해 줍니다.

- 꿩먹고 (전세금 70% 은행에서 내줘서 안전판이 됨. 일종의 보험.)

- 알먹고 (은행에서 전세 안전한지 권리분석 다해줌.)

- 나중에 전세금 잘못되면 은행도 책임이 따르게 되므로

사회초년생 분들은 "기-승-전-버"(버팀목전세대출) 이상입니다.

(전문 지식이 있으신 분들은 제 글이 좀 허술하다고 생각되실 지도 모릅니다. 기금대출 설정비율 110% 경우도 있고, 현실에서 해당 근저당 설정 물건이 전세매물로 나오는 것이 거의 불가능 한 점, 실제 담보인정비율이 몇% 인지 정확하지 않을 수 있다는 점, 매매가 대비 전세가 비율, 등기부 등본에 집주인 세급체납 가압류 등등등...이 있는데요. 다 생략하고 최대한 알기 쉽게 쉬운 예로 이해하기 쉽게 써서 그렇습니다.)

- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -

본 글은

1) 버팀목전세대출 - 무조건 받는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

2) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (사회초년생 원룸, 오피스텔 편), 첫번째 이야기

3) 전세구할때 필독 - 전세사기 안 당하는 방법 (아파트, 다가구, 상가보증금 편), 두번째 이야기

4) 주택청약저축 - 집없어도, 집있어도 무조건 드는 이유 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

5) 취직하면 내돈 한푼없이 전세구하는 비법 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6) 디딤돌대출 - 무조건 (바보아저씨의 경제이야기 1권)

6편으로 나누어 연재되는 글입니다.

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