오피스텔 구할 때 유의사항 - 보일러실 방음, 주차장
오피스텔, 원룸 실거주 하실 분 및 투자하실 분, 공히 알아야 할 점
오피스텔 보일러실 방음 - 원룸 실거주 유의사항 (자취20년 바보아저씨)
바보아저씨의 경제이야기
(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 브런치 외부로의 무단전재 및 배포 및 도용을 금지합니다.)
본 글은 소액 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써
1) 오피스텔, 원룸 선택 시 유의해야 할 사항(오피스텔 투자 기본 개념 1편)
2) 4,000만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기(오피스텔 투자 기본 개념 2편)
3) 2천만원으로 1억 오피스텔 갭투자 매입이 가능했던 이유(오피스텔 투자 기본 개념 3편)
3편으로 나눠서 연재되는 오피스텔 투자의 기본 개념을 설명하는 글입니다.
오피스텔, 원룸 선택 시 유의해야 할 사항
- 투자용 오피스텔
- 실주거용 오피스텔 선택 시
공히 유의해야 할 사항입니다.
원룸, 오피스텔에서 자취를 오래 해보신 분들이라면 다 아는 내용이시겠지만 필자도 젊은 시절 오랜 자취 경험을 하였으므로 관련하여 독립을하여 자취생활 첫 진입을 하시는 초년생 분들게 정리를 한번 해드리겠습니다.
매매가 8,000만원~1억 정도에 월세 35~45만원 언저리 되는, 대출받아 월세 투자하기 좋은 소형 오피스텔의 경우 겉으로 화려해 보여 혹해 매매 또는 입주하였다가 실제 살아보고 “못살겠다”, “1년만 살고 빨리 이사 나가야 되겠다.” 이렇게 생각되는 경우가 참 많습니다. 이런 경우 세입자는 홀랑 이사 나가면 그만이지만, 집주인 입장에서는 방 회전이 많이 일어나, 공실률이 높아지고 그에 따르는 복비, 공실 관리비 등 부담이 많이 되어 수익성 하락을 불러오게 됩니다.
소형 주거용 오피스텔이나, 원룸 건물 투자나 실 거주 시 유의해야 할 사항을 간단하게 경험을 토대로 정리해 드리겠습니다.
- 오피스텔 주차장 확인
호당 주차 가능 대수를 확인해야 됩니다., 1가구당 주차 대수 1대로 1:1이상이 나오면 좋은데 대단지 오피스텔 이라도 주차대수가 안 나오는 오피스텔 단지들이 많습니다. 1:0.7 정도이지만, 부족해도 주차가 원활한 단지가 있는 반면에 항상 출퇴근 시간 주차 및 출차 스트레스가 있을 수 있으니 차를 모는 직장인 분들은 유념하셔야 합니다. 원룸 같은 경우 건물 내 주차장이 충분한 지, 주차장이 협소하다면 주변 지역에 주차공간이 넉넉한 지 확인 필요합니다. 그러나 되도록 건물 내 주차공간이 충분한 것이 좋습니다.
- 북향인지 남향인지 확인
오피스텔은 왠만하면 남향으로 거주하는 게 좋다고 생각을 합니다. 남향인 경우 여름에 에어컨 비용이 더 많이 나오는 경향이 있으나, 아무래도 겨울에 난방비 덜 들고 볕 잘 들고 따뜻한 것이 좋겠죠. 여기서 조금 더 디테일하게 살펴보면 오피스텔의 경우 낮 시간에 업무용으로 주로 많이 활용하고 밤에는 별도로 아파트에서 거주하는 경우 그런 오피스텔의 경우는 북향도 나쁘지 않습니다. 해를 등지고 있기 때문에 여름에도 서늘할 수 있거든요. 그러나 업무용이 아닌 낮에는 출퇴근하고 저녁~밤시간에 주로 거주하는 실거주용 오피스텔이라면 남향이 더 좋다는 것은 두말할 나위가 없을 것입니다.
- 창문 상태 및 몇 중창인지 확인 (겨울에 우풍 장난 아닌 오피스텔 많음)
서울, 경기, 분당 일대의 브랜드 있는 대단지 튼튼하게 잘 지은 비싼 원룸 오피스텔이라도 실제 살아보면 겨울에 추운 경우가 더러 있습니다. 그리고 잘못 지어진 오피스텔이나 원룸의 경우 겨울에 우풍이 장난 아닌 오피스텔도 많습니다. 이점은 꼭 살펴보셔야 합니다. 그리고 원룸형 인 경우 창문은 1면에만 있는 것이 좋습니다. 모서리 2면이 창문인 경우 전망은 좋으나 겨울에 추운 경우가 많으니 유의해야 합니다.
- 보일러실+에어컨 실외기 위치 및 겨울에 보일러실 소음 얼마나 되는지 확인
원룸형 오피스텔이나 원룸의 경우 방에 끝 구석에 보일러실이 따로 붙어 있는 경우가 대부분입니다. 이때 겨울에 보일러를 틀었을 경우와, 보일러실 안에 있는 에어컨 실외기를 가동했을 경우 방 안으로 얼마나 소음이 들어오는지 꼭 확인해야 합니다. 겨울에 밤에 잠잘 때 보일러 소음, 여름에 잠잘 때 에어컨 소음 때문에 밤잠을 설치는 경우가 많기 때문입니다.
- 보일러실이 창가에 붙어 있을 경우 실외기 통풍구 열었을때 문으로 우풍 안들어오는지 확인
창문과 마찬가지로 보일러실 안에 에어컨 실외기가 있을 경우 창을 개폐할 수 있게 되어있습니다. 이런 경우 보일러실 문틈으로 우풍이 들어올 수 있는지 없는지 꼭 확인해야 합니다. 겨울에 창문 뿐 아니라, 보일러실 문틈으로 찬 바람이 들어오는 경우가 많습니다.
- 벽 방음 잘 되는지 확인
벽에서 옆집 소리가 많이 들리는 지 안 들리는지 여부 확인하셔야 합니다. 옆집 전화 통화하는 소리 이런거 들리게 허술하게 짓는 경우가 많으니 살펴보셔야 합니다.
- 복도로 옆집 앞집 방음 잘 되는지 확인
원룸 및 오피스텔의 경우 출입구 보조문 같은 게 없으므로 복도로 소음이 들어오는지 확인을 잘 해야 합니다. 특히, 대단지 오피스텔인 경우 중앙 엘리베이터 근처 집의 경우 사람이 많이 드나들기 때문에 꼭 확인을 해보셔야 합니다.
- 관리비 수준 얼마인지 꼭 확인
전기세+수도세+관리비+가스비 포함한 월평균 실제 관리비 수준을 꼭 확인해 보셔야 합니다. 보통 집을 처음 구하는 사회초년생 들의 경우 당장 월세만 생각하고 계약을 하다가 나중에 관리비 엄청 부담되는 경우가 많습니다. 번거롭더라도 관리사무소에 찾아가서 문의해 실제 세대별 평균적인 실제 관리비가 어느정도 나오는지 청구서 자료로 확인을 요청해 보시거나 안 알려주면 대략적으로 구두상으로 월 얼마정도 보통 나온다 꼭 물어보시고 관리비 수준에 대해 감을 잡고 계약을 해야 합니다.
이정도 고려하시면 되겠습니다.
경기도 대단지 오피스텔 (글 내용과 해당 단지는 전혀 연관성이 없습니다.)실제로 들어가 살 실거주 용도로 집에 마음에 드신다면 입주 직전 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.
- 출입문 도어락 건전지 상태 확인
열고 닫히는 속도가 느리면 미리 밧데리 새것으로 교체해 달라고 하는 것이 좋습니다. 나중에 살다가 갈면 이걸로 집주인한테 전화하기도 뭐하고 밧데리 나가서 문 안열리면 9V 짜리 밧데리 사서 열고, 다시 AA건전지 4개 사서 교체해야 되고 이것도 스트레스 입니다. 제가 몇번 당해봐서 잘 압니다.
- 실내 및 화장실 조명등 상태 확인
실내 형광등, 화장실 조명 간지 오래된 것 같으면 입주 전 집주인한테 갈아달라고 할 것, 살다가 중간에 불 나가면 직장생활도 해야 되는데 사소한 이런 것들 스트레스 유발합니다.
- 풀옵션 냉장고 수명 확인
풀옵션인 경우 냉장고 몇 년 되었는지 꼼꼼히 물어볼 것, 순환주기 거의 다된 냉장고의 경우 냉동실에서 소음 발생되는 경우가 많습니다. 원룸형 오피스텔일 경우 세탁기야 깨어있을 때 돌리니 상관없는데 노후된 냉장고는 밤에 자다가 냉동실에서 덜덜거리는 소리 나는 경우가 많습니다. 이거 굉장히 스트레스받습니다.
- 화장실 샤워기 헤드 상태 확인
샤워기 헤드가 상태가 괜찮은 지 보고 바꾼지 얼마 되었냐 물어보고 새걸로 교체해 주시면 안되냐 이렇게 요구해 보시는 것이 좋습니다. 새로 들어가 살 집인데 샤워기 헤더 새거 쓰면 좋잖아요. 위생에도 좋구요.
- 바닥 타일 냄새 확인
고양이, 개 같은 동물 오줌냄새가 배겨있는지 확인 필요 특히 대형견의 경우 타일에 오줌이 스며들어 집 계약하고 입주할 때는 알지 못하다가 살면서 스멀스멀 올라오는 냄새가 나는 경우가 있습니다.
급하게 들어가 살 집이라도 꼭 위에 언급한 사항은 짚어야 합니다. 또한, 투자용으로 매수하고 임대놓는 경우도 위 내용 당연히 참고해야 겠지요.
사회초년생 분들 급하게 집구하니까 그리고 잘 모르고 집주인과 공인중개사 분들 나이 많다고 시키는대로 순진하게 “예예” 하면서 계약하지 마시고 꼼꼼히 확인해야 할 부분은 꼭! 확인하고 집 계약하시기 바랍니다.
요즘 오피스텔은 시세차익 보다는 월세투자용으로 많이 투자를 합니다. 가장 추천드리는 방식은 사계절 본인이 1년 이상 직접 살아보고 매수하는 걸 고려해 드리는데요. 직접 살아보고 괜찮다고 생각되고 가지고 계신 돈에 여유가 된다면 대출 절반 내서 1채는 내가 살고 1채는 월세 주는 방법이 사실 가장 안전빵으로 투자하는 방법일 수 있습니다.
직접 살아보면 실제 해당 오피스텔에 거주하는 사람들의 면면을 관찰하면서 그 성향을 알 수 있구요. 관리단이 일을 잘 하는지 못하는지도 관찰을 통해 알 수가 있습니다. 또한 직접 살아보면 주변 생활 인프라를 알 수 있게 되어 거주민들이 어떠한 환경에 노출되어 살고 있는지 알 수 있습니다. 또한 4계절을 다 살아보면 집의 장단점을 정확하게 알 수가 있고 그걸 바탕으로 투자를 결정 할 수 있는 것이니까요.
직접 살아보면
- “이 집은 1년 계약만 빨리 끝내고 이사 나가야 겠구나...”
- “이 집은 계약연장해서 계속 살고 싶다...”
호불호를 직접 구분할 수가 있거든요. 내가 그렇게 생각하면 이웃들도 그렇게 생각하는 경우가 많기 때문에 전자의 경우는 어김없이 공실률이 높게 나오게 됩니다.
이상, 사회초년생 시절부터 서울, 경기 및 지방을 전전하며 자취만 20년 한 필자의 경험상으로 작성해본 오피스텔, 원룸 매물 구할 때 주의사항 이었습니다.
- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -
(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 브런치 외부로의 무단전재 및 배포 및 도용을 금지합니다.)
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