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by 바보아저씨 Jan 24. 2019

깡통전세,역전세 - 집값이 하락하면 세입자만 손해본다?

전세 근저당 보는 방법, 집값이 하락하면 세입자만 손해를 본다는 거짓말

전세 근저당 보는 방법, 세번째 이야기 - 바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 No No)


본 글은 부동산 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써

1) 3억(4억)으로 10억 원룸(상가) 건물주 현실적인 대출방법 (책 1권)

2) 전세 근저당 보는 방법 1.사회초년생 원룸, 오피스텔 편 (책 2권)

3) 전세 근저당 보는 방법 2.아파트, 다가구, 상가보증금 편 (책 2권 A/S 지인편)

4) 전세 근저당 보는 방법 3.집값이 하락하면 세입자만 손해를 본다? (책 2권 A/S 편)

5) 1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 - 중소기업전세대출

연재되는 글입니다.


전세입자가 선순위로 경매 신청을 했는데,,, 어떻게 전재산을 날릴 수 있을까요... (이 기사가 과연 사실일까요...?)



집값이 하락하면 세입자만 손해를 본다? 사실일까요?

- 집값이 올라도 떨어져도 전세입자만 손해를 본다.. 이말이 과연 사실일까요..

- 전세 근저당 계산 방법, 세번째 이야기


안녕하세요. 바보아저씨 경제이야기 구독자 여러분, 바보아저씨, 바보삼촌 입니다. 

제가 기고를 시작한 지 10개월 거의 다 되어 가는데요... 어느덧 네이버 및 브런치 구독자 분의 수가 16,000명을 훌쩍 넘기고 있네요... 처음엔 그냥 재야 블로그 하나 열어놓고 솔직하게 일반 국민들에게 꼭 알려주고 싶은 글을 기고하고,,, 우연히라도 오다가다 보게되면 도움 받으시라고 시작을 하였는데,,, 이렇게 꾸준히 제 글에 관심을 가져주셔서 너무나 감사의 말씀을 드립니다. 


오늘 이렇게 글을 쓰는 이유는요.


작년, 그리고 올해 들어서 정부가 집값을 잡겠다고 정책 드라이브를 강하게 걸면서 "집값이 하락한다.", "깡통전세 늘어난다.", "집값 떨어지면 세입자만 손해본다." 이런 내용들이 많이 보여서요. 일반 국민 여러분들 정확하게 아시고, 선동 당하지 마시라고 제가 전세 관련해서 이렇게 세번째 글을 쓰게 되었습니다. 오늘은 집값이 하락하면 집주인과 세입자, 그리고 대출해준 은행은 어떠한 상황에 놓이게 되는지 면밀하게 따져보는 시간을 가져보도록 할께요.


바보아저씨의 경제이야기 책 - "전세사기 안 당하는 등기부 근저당 분석 방법 中"

본 글은 바보아저씨의 경제이야기 책 목차 "전세사기 예방, 등기부 근저당 분석 방법" 편의 A/S 글입니다.



집값이 가파르게 상승하면 전세입자는 상실감 허탈감이 생깁니다. 전세금을 집값의 80% 가까이 주고 들어가 살고 있는데, 집값이 막 오르면 좀 배가 아프죠. "그냥 20% 어떻게 더 돈을 구해서 세금주고 집을 살껄..." 이런 생각을 많이 하게 됩니다.


그런데 반대로 집값이 가파르게 하락하면 시장에서는 이상한 논리를 펼칩니다. 

"집값이 떨어지면 전세입자만 손해를 본다" 이런 주장을 말하는 겁니다.


"집값이 상승해도 전세입자는 허탈감 상실감"을 느껴야 하고

"집값이 하락해도 전세입자만 피해를 본다면" 무언가 이율배반적인 상황이 되어 버립니다.


대체 어떻게 하면

집값이 올라도? 내려도? 세입자만 피해를 보게 된다는 걸까요?


이런 주장들이 합당한 지 따져보기 위해 본 글을 기고하게 되었습니다.



집에 대한 직접적인 금전적 이해관계자는 아래와 같이 구성이 됩니다.

- 집주인

- 은행

- 전세입자

- 월세입자

각각 이해관계자 별로 집값이 떨어졌을 경우 어떠한 상황이 발생을 하는지 풀어보겠습니다.


[월세입자]

월세의 경우는 소액임차보증금 지방 1700만원 ~ 서울 3400만원 보호를 받게 되어 있습니다.

그리고 월세는 보증금이 사실 얼마 안되니 일단 월세의 경우는 넘어가겠습니다.

[은행]

은행은 집값의 80% 이상은 절대로 대출을 안해줍니다. 즉 집값이 대출 받는 기간에 20% 이상 하락하지만 않으면 은행은 안전하다는 뜻입니다. 

[전세입자]

전세입자 분들은 위 은행을 그대로 따라해서 집값의 80% 아래로만 전세계약을 하시면 됩니다.

그런데 꼭 보면 집값의 90~95% 전세계약을 하는 경우가 있습니다. 이런 경우가 문제가 됩니다.

[집주인]

집주인의 경우 본인이 실거주를 하면 사실 문제가 되지 않습니다.


여기서 말하는 집주인이란: 대출이나 전세를 끼고 집을 투자한 경우를 말합니다.


집주인이 내돈 20% 들고, 80%를 전세 또는 은행대출로 충당해 갭투자를 한 경우를 보겠습니다.


[내돈 20% + 은행대출 80% 해서 집을 산 경우]

내돈 20% + 대출 80% => 집값이 20% 하락하면 집주인이 먼저 원금 2000만원 전액을 날리게 됩니다. 은행은 대출원금 80% 전액을 건질 수가 있습니다. (은행 근저당이 선순위라 그렇습니다.)

집주인 손실 -2000만원 vs 은행 손실은 0원, 누가 더 손해일까요?


[내돈 20% + 전세 80% 껴서 집을 산 경우]

내돈 20% + 전세 80% => 집값이 20% 하락하면 역시 집주인이 먼저 원금 전액을 날리게 됩니다.

세입자는 전세금 80% 전액을 건질 수가 있습니다. (확정일자+전입신고가 선순위라 그렇습니다.)

집주인 손실 -2000만원 vs 전세입자 손실 0원, 누가 더 손해일까요?


만약 집주인이 망해서 경매 들어갔는데 70% 가격에 낙찰이 되면 집주인은 2천만원 전재산을 날리지만

세입자는 전세금 8000만원 중 1000만원 만 날리게 됩니다.

집주인 손실 -2000만원 vs 전세입자 손실 -1000만원, 도대체 누가 더 손해일까요?


이렇게 단순 산수만 해서 비교를 해보면, 집값이 하락하면 가장 큰 손해를 보는 분들은 다름아닌 바로

무리하게 대출받아 갭투자한 집주인들이 된다는 것을 알 수가 있습니다.


gettyimagesbank


내용을 이해하기 쉽게 조금 더 상세하게 풀어서 설명을 드려 보겠습니다.


2억짜리 대단지 아파트가 한채 있습니다.

이 집을 대출받아 사려고 1금융권 은행을 가보시면 어느 은행을 가도 80% 이상은 절대! 대출을 안해줍니다. (지역마다 70~75~80% 조금 상이합니다. 아무튼 최대는 80% 입니다.)

2억의 80% = 1.6억만 대출이 가능하다는 거죠. (시중은행의 아파트 최대 담보인정비율은 80% 입니다.)


그런데 집값이 단기에 2억에서 1.6억으로 20% 이상 하락할 가능성은 거의 없습니다.

만약, 그런 하락 상황이 발생을 하면 은행에서는 가계대출이냐, 임대업 대출이냐에 따라 이렇게 대응이 달라집니다.


[직장인 담보대출] 

은행에서 그냥 둡니다. 왜냐하면 직장인들 아파트 담보대출은 최장 30년 걸어놓고 매달 원금을 할부상환하게 되어 있어요. (원리금균등상환 또는 원금균등상환), 그래서 시간이 갈수록 대출원금 상환이 되어 줄어들기 때문에,,,3년만 지나도 30년의 10% 기간이 경과했으니 원금 10% 줄잖아요. 그래서 담보에 대한 리스크는 사실 은행에서는 거의 없습니다. (시간이 갈수록 대출원금이 줄어들기에 그렇습니다.) 


[임대업 담보대출]

임대업 대출은 직장인하고 다르게 원금상환을 하지 않고 이자만 내는 대출입니다. (일시상환대출), 그래서 1년 마다 대출 연장을 하러 은행에 가면 "집값이 많이 떨어졌으니 떨어진 만큼은 일부 상환을 해주세요." 라는 상환 요청을 계속 받게 됩니다.

그리고 최악의 경우를 가정해서 애초에 집 시세의 80%만 대출을 해주는 거에요.

(이런 확실한 담보인 부동산 담보대출이 은행의 예대마진 주 수익원 입니다. 매우 안정적인 수입이죠.)


문제가 되는 건 위에 언급한 집값 대비 80%를 훨씬 초과한 금액으로 전세를 살고 계신 전세입자들이 문제입니다. (집값 90~95% 가격으로 전세를 들어가 살고 계신 분들을 말하는 겁니다.)


왜 그런가 하면 은행에서는 2억 아파트 전세를 1.8억(시세의 90%)을 주고 들어가면 일단 전세금 2000만원은 위험하다고 생각을 합니다. (계산 방식은 아래와 같습니다.)

2억 아파트, 1.8억 90% 전세계약시,,, 실제 1금융권에서는 전세금 -2000만원 위험하다고 생각합니다.

2억 집에 집주인 융자없이 깨끗하다고 전세 1.8억,,, 이렇게 안전할 꺼라고 막 전세들어가요 잘 몰라서요. (집값의 90% 전세 계약 했다는 뜻입니다.)

그럼 만약 집값이 20% 하락해 집값 1.6억 되면요. 그게 -2,000만원,,, 깡통전세 역전세 나는 겁니다.

이런 경우. 심하면 집주인이 세입자한테 이렇게 문자를 날립니다.

"집 포기하니까 경매 받던지 알아서 하세요",,,,,,

집주인이 2천만원 들고 1.8억 전세끼고 집을 사놨으니 집값이 투입한 자기자본 이상 떨어져 감당이 안되니 포기하고 먹튀를 하는 상황이 된다는 것이죠;;;


일반인들은 (대출금 + 전세금) vs (집값) 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.

그런데

실제은행은 (대출금 + 전세금) vs (집값 X 80%) 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.

(심지어 지역에 따라 80%가 아닐 수도 있습니다. 지역에 따라 70%~75%~80% 차등 담보인정비율로 계산을 합니다.)

(통상적으로 아파트 80% / 오피스텔 75~80% / 원룸다가구 70~75% / 상가 60~65%)


그래서 전세입자 분들은 이런 은행과 일반인의 관점의 차이를 꼭 아셔야 합니다.


결론은,,,,,, 1억짜리 아파트를

[내돈 20% + 대출 80% 끼고 집을 산 집주인의 경우] -> 집값이 20% 떨어지면...

주택담보대출은 할부상환이라 시간이 갈수록 대출원금이 줄어듭니다.

2년 안에 20% 집값이 하락해도 은행은 어차피 본래 집값의 80% 만 대출해줘서 안전합니다.

집주인만 본인 투자금 2,000만원 전액 날리게 됩니다.

그 2년 사이에 원금 상환이 일어나서 대출원금이 줄어있으니깐 시간이 가면 갈수록 은행은 돈 떼일 일 없고 안전해 집니다. 은행은 피해가 있을 가능성이 거의 없어요;;; 참 은행업 괜찮은 장사지요;;;


[내돈 20% + 전세 80% 끼고 집을 산 집주인의 경우] -> 집값이 20% 떨어지면...

2년 안에 20% 집값이 하락하면 집주인만 본인돈 다 날리는 겁니다.

전세입자는 집주인보다는 안전합니다. 아직 집값이 80%라 전세금 만큼은 되는 상황이 되니깐 말이죠.


(집주인 돈 20% 날려먹고 + 세입자 돈 20% 추가로 날리려면 집값이 60%까지 떨어져야 합니다. 이런 일이 발생할까요?...;;;)(물론,,, 금융위기가 오거나, 산업특성에 따른 경기침체 지역에 따라 이런 일도 아주 가끔은 발생을 하기도 합니다...)


제가 말씀드리고 싶은 건, 집값의 80% 전세계약을 한 세입자가,,, 전세금의 일부를 손해 보기 시작하려면 -> 집주인이 투자한 돈 20%를 먼저 전액 날려야 한다는 뜻이 됩니다. (왜냐면 전세권(또는 확정일자+전입신고)이 선순위라서 이게 당연한 겁니다.)


지금까지 설명한 내용을 한눈에 이해할 수 있도록 표로 작성해 보았습니다. 

1억 집 5채 갭투자 -> 집값 하락 시뮬레이션 결과 (집주인 20%, 전세가율 80%)

그리고 위의 표를 놓고 다시 재차 설명을 드려보겠습니다.


- 집주인이 본인돈 1억을 들고 1억짜리 집 5채 (집주인2000만원+전세8000만원)를 샀습니다. 

- 총 5채에는 집주인 1억 + 전세금 4억이 들어있습니다. 이 상태에서,,,


만약 집값이 20% 하락하면 (5억 -> 4억, -1억 하락)

- 집주인돈 -1억 전부 손실입니다.

- 세입자돈 4억은 모두 안전합니다. (전세 선순위입니다. 담보대출이면 은행 근저당이 선순위 입니다.)


만약 집값이 30% 하락하면 (5억 -> 3.5억, -1.5억 하락)

- 집주인돈 -1억 전부 손실입니다. 

- 세입자돈 -5000만원 손실납니다. (-1000만원 X 5채)


만약 집값이 40% 하락하면 (5억 -> 3억, -2억 하락)

집주인돈 -1억 전부 손실입니다. 

세입자돈 -1억 손실납니다. (-2000만원 X 5채)


즉, 1억짜리 아파트가 60% 까지 폭락해야 -> 집주인 돈 2000만원을 먼저 날리고, 그 다음 세입자 돈 2000만원을 날릴 수가 있다는 뜻입니다. (집주인 돈 2000만원 -> 0원 / 세입자돈 8000만원 -> 6000만원 된다는 뜻입니다.) (집주인이 저렇게 5채를 사던, 10채를 사던, 요번에 동탄처럼 300채를 사던 똑같습니다. 집주인이 투자한 돈을 먼저 다 날려야 -> 그 다음 세입자 돈이 까이기 시작합니다.)


이처럼 "집값이 떨어지면 세입자만 손해를 본다" 라는 말은 

이렇게 기본 원리만 따져봐도 성립이 될 수가 없는데 

대체 누가 이런 말도 안되는 선동질을 하고 있는 걸까요? 

......

"집값이 크게 오르면 집주인은 돈을 크게 벌게 되고, 세입자는 허탈감 상실감을 느끼게 됩니다."

이건 당연한 것이죠. 그러나,,,

"집값이 떨어지면 집주인이 가장 먼저 크게 망해야 -> 그다음 세입자 돈을 날릴 수 있습니다."

(※ 은행대출이면 은행이 근저당을 먼저 잡아놔서 집주인은 빼도 박도 못합니다.)

(※ 전세면 세입자가 전세권 설정이나 확정일자+전입신고를 먼저 해놔서 역시 집주인은 빼도 박도 못합니다.)

......


gettyimagesbank


기준금리 인상으로 최근 담보대출금리가 많이 상승을 하고 있습니다. 임대사업자 분들 중에는 대출연장하면서 심지어 1% 가까이 오른 경우도 있거든요... 지난 글에서도 말씀드렸지만 대출금리가 4.50% 이상 올라가면 월세를 받아도 임대수익이 적자로 들어가는 경우도 생깁니다. 

그래서 올해 많은 집주인들이 "전세금 받아서 -> 대출을 상환하고 근저당 말소(또는 감액) -> 전세로 돌려놓는 특약"을 걸고 전세 계약을 하는 경우가 참 많습니다. 


전세 계약 하실 때는 꼭 등기부등본을 열어서 전세가율이 적정한지 (집값의 80% 내외), 선순위로 집주인 근저당이 많지는 않은지, 그리고 계약서 확정일자+전입신고 하고 잔금 주기 직전에 집주인이 "근저당 먼저 잡고 대출 먼저 받는 통수"치지는 않는지 꼭 잘 확인을 하고 전세계약을 하시기 바랍니다. 

( "전세금 잔금 주기 직전에 대법원 등기부등본 다시 열람" 해보라는 뜻입니다!) 

(단돈 700원으로 등기부등본 열람해 전재산을 지킬 수 있습니다!)


집주인 (대출금+전세금) vs (집값의 80%) 넘으면 위험하다고 항시 생각을 하고 전세계약을 하세요.



[깡통전세 위험이 높은 아파트 사례 - 예시1]

2억 아파트 / 대출 3,000만원(근저당 3,600만원) / 전세 1.5억 => 전세금 -2000만원 위험합니다.

(집값 2억인데 대출+전세금 1.8억이라서 안전할 것 같지만 위험할 수 있다는 뜻입니다.)

2억 아파트 / 대출 3,000만원(근저당 3,600만원) / 전세 1.5억 -> 전세금 -2000만원 위험합니다.



[깡통전세 위험이 높은 아파트 사례 - 예시2]

2억 아파트 / 근저당 없음 / 전세 1.8억 => 역시 전세금 -2000만원 위험합니다.

2억 아파트 / 근저당 없음 / 전세 1.8억 -> 역시 전세금 -2000만원 위험합니다.

1금융권 은행에서 보았을 때 그렇다는 뜻입니다. (전재산 지키는 인생 산수입니다.)

집주인 대출금 + 전세금 = 집값의 80% 내외로만 들어가세요! 꼭 알아두세요!


[전세 근저당 계산 방법 - 초간단 요약]

1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)

3) 전세금을 뺀다.

4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 가능성이 높아진다.

이렇게 계산하시면 됩니당;;;




[글 전체내용 초간단 요약 정리]

1) 집주인 2,000만원 + 전세금 8,000만원 들고 1억 갭투자해서

2) 집값이 20% 하락하면

3) 집주인 돈 0원 + 세입자 전세금 8,000만원 됩니다. (전세 선순위임)

4) 집주인이 투자한 돈을 먼저 전부 다 손해봐야 -> 그 다음 전세금이 까이기 시작합니다.

5) 대출금+전세금 vs 집값 80% 넘기면 안됩니다. 

(아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)


집값이 실제로 20% 하락하면 집주인 돈만 다 날리고, 전세금은 안전합니다. 하지만,,, 전세금 찾을 때까지 돈이 묶여버리니 세입자도 골치가 아픈 건 사실입니다. 그러나 "집값이 떨어지면 세입자만 손해를 본다"라는 주장은 위와 같이 기본 원리만 따져보아도 전혀 사실이 아님을 알 수가 있습니다.


※ 본 글은 바보아저씨의 경제이야기 책 목차 "전세사기 예방, 등기부 근저당 분석 방법" 편의 A/S 글입니다.


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 책 저자가 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 무단전재 및 글 아이디어 도용 No No)


본 글은 부동산 투자의 기본 개념을 설명드리는 글로써

1) 3억(4억)으로 10억 원룸(상가) 건물주 현실적인 대출방법 (책 1권)

2) 전세 근저당 보는 방법 1.사회초년생 원룸, 오피스텔 편 (책 2권)

3) 전세 근저당 보는 방법 2.아파트, 다가구, 상가보증금 편 (책 2권 A/S 지인편)

4) 전세 근저당 보는 방법 3.집값이 하락하면 세입자만 손해를 본다? (책 2권 A/S 편)

5) 1억 전세, 월이자 10만원, 꿈같은 복지대출 - 중소기업전세대출

연재되는 글입니다.


바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)

일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!


온라인(다음,네이버) 기고 10개월 만에 구독자 20,000명, 조회수 500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)


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2019년 현실경제 키워드 6개, 바보아저씨의 현실경제 이야기

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(신혼부부전세대출, 신혼부부디딤돌대출 총 정리편)

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바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제 베스트셀러)
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[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]

전세집 들어가려고 하는데 융자가 있어요. 전세 2.3억 / 융자 3억 안전할까요?

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LH주택공사 전세대출도 깡통전세 사기 당할 수 있나요?

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서울 3억 빌라 전세가율 92% 육박합니다. 전세 안전할까요?

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버팀목전세대출, 1.25억 전세를 살다가, 매매가=전세가 동일해 졌어요. 망했나요?

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중소기업청년전세자금대출, 집주인이 상환 안하고 먹튀하면 어떻게 되는 건가요?

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https://babo-economist.tistory.com/178

건물근저당, 시세13억, 융자1.8억, 선순위7억, 전세1.7억 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/152

건물근저당, 건물13억, 건물18억 2개 입니다. 선순위 융자 분석 어떻게 하는 건가요?

https://babo-economist.tistory.com/201

원룸근저당, 시세19억, 융자8억, 보증금5억, 전세1.1억 들어가면 안전할까요? 중소기업전세대출

https://babo-economist.tistory.com/193

건물근저당, 건물25억, 근저당11억, 보증금8.5억, 원룸전세 9500만원 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/161

투룸근저당, 건물32억, 채권최고액11.9억, 16세대, 전세금1.4억 입주해도 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/96

건물근저당, 시세35억, 융자10억, 보증금10억, 전세1.70억 들어가려고 합니다. 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/173

건물근저당, 건물43억, 34세대, 채권19억 / 보증금 19억 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/43

투룸근저당, 건물60억, 11가구, 근저당19.2억, 보증금19.5억, 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/199

중소기업전세대출, 신축 다가구11억, 전세1.3억, 신용대출 필요합니다. 안전할까요? 대출얼마까지 나올까요?

https://babo-economist.tistory.com/159

전세계약, 사무실 용도, 주거용으로 전세 거주해도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/179

역전세, 매매가2.3억, 전세가2.6억, HUG, SGI 보증보험 가입될까요?

https://babo-economist.tistory.com/198

전세근저당, 매매가1.70억, 선순위1.2억, 전세 7500만원 안전한가요?

https://babo-economist.tistory.com/32

전세근저당, 매매가1.80억, 근저당8820, 전세8500 들어가도 안전할까요?

https://babo-economist.tistory.com/200

전세근저당, 매매가1.25억, 전세가1.15억 입니다. 융자없이 깨끗합니다. 괜찮을까요? (개 위험하죠)

https://babo-economist.tistory.com/184

신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?

https://babo-economist.tistory.com/197

[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]


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