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by 바보아저씨 Jul 05. 2018

은행가서 대출금리 잘 받는 방법

은행가서 담보대출, 신용대출 금리 잘 받는 방법, 섬세하게 다뤄봅시다.

바보아저씨의 경제이야기

(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)


본 글은

1) 은행에 신용대출 받으러 갈 때, 꼭 읽어보세요.

2) 은행가서 대출금리 잘 받는 방법

3) 은행원 실적 경쟁, 그 비밀스러운 이야기

4) 은행VIP제도 활용하여 대출금리 할인 비법(누구나 가능)

5) 은행 ATM 기기에서 돈을 주웠을 경우 위험해지는 이유

6) 은행 송금 잘못했을 때, 지피지기-역지사지 하셔라..

7) 현금서비스 카드론 쓰면 신용등급 떨어진다? 괴담일까?

8) 은행 수익구조와 현업 이야기 - 은행 채용 준비

8편으로 나누어 연재되는 글입니다.



대출금리 잘 받는 방법

본 글은 은행에 대출을 하러 가거나 대출을 연장하러 은행 창구에 방문하였을 때, 대출금리 네고(협상) 잘 하는 방법 글입니다. 시간날 때 한번씩 읽어두시면 은행 가실 때 많은 도움이 되실 겁니다.


시작하기에 앞서 먼저 말씀드리고자 하는 개념이 하나 있습니다. 본 글에서 "금리할인" = "가산금리 할인"을 말합니다.


금리할인이 된다고 전년보다 총 금리가 낮아지는 건 아닙니다.

(총 금리는 낮아질 수도 있고 오를 수도 있습니다.)


은행은 총 금리에서 가산금리만 조정할 수 있고 시장금리가 상승하면 총 금리가 같이 오릅니다. 예를 들어 한 고객이 대출을 연장하러 와서 금리를 심사받아 보니

작년 4.00%(시장금리2.00%+가산금리2.00%) 받던 고객이

올해 4.10%(시장금리2.20%+가산금리1.90%) 총 금리가 올랐지만

'가산금리 0.1% 할인을 받아서 원래 4.2% 로 오를 껄 4.1% 로 방어했다.' 라는 뜻입니다.




[신용등급 관리]

신용등급이 가장 중요합니다. 특히 20~30년 원리금 상환이 걸리는 아파트 담보대출이나 몇억하는 상가나 건물 담보대출을 받기 전에는 현금서비스, 카드론 같은 걸 절대로 쓰시면 안됩니다.

특히 해외여행 나가 여행비 모자라 현금 인출 하는 것도 포함됩니다. (마카오, 라스베가스, 휴양지 등 현금 급할 때)


[연체]

은행이자 연체는 적은 금액이라도 절대로 하시면 안됩니다.

공과금 연체, 통신료 등 소액이라고 무시말고 꼭 제때 내셔야 합니다. 1년 마다 가끔내서 놓치기 쉬운 주민세, 자동차세도 고지서 나오면 날짜 맞춰서 잘 내셔야 합니다.

그럼 대출 종류별로 금리 잘 받는 방법 구체적으로 시작해 보겠습니다.

대출 연장하러 은행 방문해서

"올해도 금리 좀 잘 봐주세요." 라고 말하는 고객은 많이 계십니다. 그러나

"담보물 시세가 그동안 많이 올랐으니 올라간 감정가격을 반영해서 연장해 주세요. 잘 부탁드립니다." 라고 말하는 고객은 단 한명도 없었습니다.

이 조그마한 말의 차이 같지만 결과는 천지차이가 날 수도 있습니다.


[디딤돌대출]

이 대출은 직장인 분들께서 20~30년 장기 원금할부상환 방식이기 때문에 사전에 청약저축 3년 동안 72만원 들어놓고 0.2% 이자 할인을 받으셔야 합니다.

국가에서 그렇게 하도록 지정해 놨기 때문에 그 조건에 맞추면 그냥 금리 다운이 가능합니다.

0.2% 무시 못합니다. 책 1권에서 이미 강조해 말씀드렸듯이 2억대출, 30, 0.2% 금리 차이면 매달 21,000원 차이 = 30년이면 756만원 차이가 납니다. 경차한대 값 나옵니다.


[할부상환 대출 (원금균등, 원리금균등)]

- 아파트, 단독주택 등

직장인분들이 많이 받으시는 아파트 담보대출의 경우 처음에 대출을 받을 때 기간 20~30년으로 장기로 묶이기 때문에 사전 신용등급 관리 잘해놔야 합니다. 또한 주거래 실적인 급여이체, 신용카드 사용 실적, 자동이체 건수 관리 등 교차거래 실적을 미리미리 쌓아 놓으면 우대금리 받기가 쉬우며, 해당 은행에서 본인의 우수고객 VIP 점수를 들여다보고 입출식 통장에 돈을 조금만 넣으면 점수를 올려 우수고객 등급 상향이 가능하면 조금 편법적이지만 고객등급을 올려 놓는 것도 좋은 방법입니다.


[이자만 내는 대출 (일시상환대출)]

- 토지, 농지, 상가, 원룸, 다가구 등 주로 임대사업자 해당

특히 임대사업 하시는 분들 대출 기간을 10년 해도 1년마다 연장을 하셔야 합니다.

만약 부동산 가격이 많이 올랐다고 생각을 하면

"시세 오른 담보물 감정가로 최신화 반영해서 연장해달라."고 하면 금리에서 이득을 볼 수도 있습니다.

예를 들어 드리면 대출 낼 때 1억 아파트 6천만원 대출 받았는데 (대출비율 60%) 5년 지나고 보니 아파트 가격이 많이 올라서 2억 되었습니다. (대출비율 30%)


그럼 담보가 대비 대출비율이 적어지니 위험도가 낮아져 가산금리를 떨굴 수 있는 가능성이 높아집니다.

토지, 농지(,)의 경우 대출금액이 크고 필지가 여러개 이며 땅이 붙어 있다면 두개의 땅을 묶어서 감정을 받아서 필지 2개를 모두 근저당 잡고 대출을 받으시면 좋습니다.


그렇게 하면 금리가 떨어질 수 있는 지 은행에 먼저 물어보고 진행을 하시면 됩니다.

그 이유는 위 아파트 사례와 같은 원리 입니다. 감정가를 높히면 감정가 대비 대출비율이 줄어들어 금리가 낮게 나올 가능성이 높아서 그렇습니다.


"금리 좀 잘 봐달라" 라는 말 대신

"부동산 가격이 많이 올랐으니 그거 올라간 감정가 반영해서 금리좀 잘 봐달라"

라고 개념을 잡으시는 겁니다.


주거래, 신용카드, 우수고객등급이라고 컴퓨터 상에 반짝반짝 불 들어오는 고객이 저렇게 말하면서 담보대출 금리 깎아 달라고 하면 은행원들도 이를 반영해 주려고 노력을 할 것입니다.


실제로 대출금액이 몇억 이상으로 큰 우량 고객의 경우 대출 연장하기 한 달 전부터 벌써 대출팀장이 들여다보고 금리가 오를 것 같으면 미리미리 어떻게 하면 금리를 최대한 낮춰서 연장할 수 있을까. 어떻게 하면 그렇게 "만들어 볼 수 있을까" 고민을 많이 합니다.


이렇게 말 한마디로 천냥빚은 아니더라도 미세한 금리 할인은 조금이라도 더 받을 수 있을 가능성이 있습니다.

해봐서 안되면 마는 거고 되면 좋고요...

(혹시 반대로 부동산 시세가 많이 떨어진 것 같으면 은행가서 저런 말 꺼내지 않으시면 됩니다.)


게티이미지뱅크



[승진]

마이너스통장 만든 지 몇 년 되었고, 승진까지 하신 상태라면 귀찮더라도 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 들고 은행에 꼭 가보시길 권해드립니다. 금리 깎아달라고 요청해서 심사해보고 낮아지면 좋은 거고

안 낮아지면 마는 거죠. 처음 마이너스통장 만들고 몇 년이 지나셨기 때문에 그 사이에 연봉도 많이 오르셨을 것이고 승진까지 하셨으니 그런 상황에서는 가산금리가 떨어질 가능성이 높습니다.

연봉 3천만원 일때 마이너스 3000만원하고

연봉 5천만원 되서 마이너스 3000만원하고는 신용대출 위험도가 다르게 나오기 때문에 당연히 같은 신용등급에 같은 시장금리 상황이라면 가산금리가 떨어져야 정상인 것이죠.


[연봉상승]

위와 같은 논리로 마이너스통장 대출내서 몇년 지났는데 연봉이 많이 올랐다 생각되면 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 들고 시간내서 은행가서 금리인하 요청 한번 해보세요. 그런거 요청하러 은행 가신다고 부담가질 필요 전혀 없습니다. 되면 좋고 안되면 말고 이런 생각으로 가시면 됩니다.


[은행방문시기]

대출창구 은행원들은 겉으로 손님이 없어보여도 항상 쌓여있는 업무가 많고 고민해야할 업무가 많습니다.

은행방문은 대출창구 은행원들이 그나마 마음에 여유가 있을 만한 시기에 방문 하시면 좋습니다.

말일X, 분기말X, 월요일X, 금요일X, 공휴일 직전-직후X, 명절 직전-직후 피하셔야 하고 전세대출, 담보대출 취급이 많은 봄, 가을 중 이사철 집중기간은 매우 바빠 정신들이 없습니다.

좀 한가한 매월 둘째주, 셋째주 평일 화--목 정도가 괜찮은 날짜입니다.


[은행의 금리조작 관련]

어제부터 시중은행들이 금리를 조작해 폭리를 취했다. 라는 뉴스가 대대적으로 나왔습니다. 이와 관련해서 지금까지 글에서 다룬 2가지,

- 담보대출 감정평가액 최신화 반영

- 올라간 연봉을 정확하게 최신화 반영

상기한 2가지만 정확하게 해놓은 주거래 고객이면 은행에서 금리조작을 할 가능성이 거의 없다고 봐도 무방합니다. 왜냐하면 요새는 인터넷은행으로 본인 신용대출 조회가 바로 가능하고 다른 은행이 더 싸다면 바로 대출거래를 옮길 수 있기 때문입니다.


그러나 글에서 다룬 승진 했을 경우, 연봉이 많이 오른 경우가 아니라 매년 은행에서 전화로 무방문 연장 시, 가산금리를 변경하지 않고 그대로 연장을 하여 금리에 손해를 보는 경우가 간혹 발생을 하오니 가끔씩은 재직증명서와 근로소득원천징수영수증을 들고 은행 창구에 직접 방문하여 정확한 연봉정보를 입력하고 대출연장을 해달라고 말하시면 됩니다. 그리고 은행 마다 대출 서비스와 대출 적정마진 부여 구조는 비슷하기 때문에 뉴스에 나온 것처럼 폭리를 크게 취할 수는 없는 구조입니다.


뉴스처럼 대놓고 연봉을 조작하여 작게 입력해 대출금리를 높게 뽑는 방식으로 조작을 감행하면 그 은행원은 나중에 징계 및 최악의 경우 파면에 폭리이자 본인 개인 돈으로 물어내야 하기 때문입니다. 은행원은 연공서열에 따른 호봉제로 월급받고 사는 직장인이기 때문에 뉴스처럼 대출금리 조작을 감행하기는 현실적으로 쉽지 않다는 말씀을 드리는 겁니다. 따라서 요번에 걸린 시중은행 금리조작 사태에 가담한 은행원들은 상식적으로 이해가 안되는 상황으로 보이며 중징계를 면키는 어려워 보입니다.


- 바보아저씨의 경제이야기 2권을 열심히 집필 중인 바보아저씨 -


본 글은

1) 은행에 신용대출 받으러 갈 때, 꼭 읽어보세요.

2) 은행가서 대출금리 잘 받는 방법

3) 은행원 실적 경쟁, 그 비밀스러운 이야기

4) 은행VIP제도 활용하여 대출금리 할인 비법(누구나 가능)

5) 은행 ATM 기기에서 돈을 주웠을 경우 위험해지는 이유

6) 은행 송금 잘못했을 때, 지피지기-역지사지 하셔라..

7) 현금서비스 카드론 쓰면 신용등급 떨어진다? 괴담일까?

8) 은행 수익구조와 현업 이야기 - 은행 채용 준비

8편으로 나누어 연재되는 글입니다.


(본 글은 "바보아저씨 경제이야기" 저자가 2권을 집필하면서 브런치에 단독으로 기고하는 글입니다. 외부로의 무단전재 및 배포를 금지합니다.)


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금리인상 0.25% 하면 임대사업자 소득은 -10% 하락한다. 무서운 임대소득의 불편한 진실


(일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책, 바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!)


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