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브런치북 바보아저씨의 경제이야기 비하인드 08화

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by 바보아저씨 Jul 13. 2019

갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명

갭투자, 갭투기 피해 예방하는 방법 - 집값 하고 전세금이 비슷하면?

갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명

전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.

(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)

안녕하세요... 즐거운 주말 토요일 저녁인데요... 우울한 뉴스가 나오고 있어요...

뉴스에 "갭투자 수백채 피해,,, 주로 사회초년생, 신혼부부들에 몰려..."

나오길래 너무 안타까워서 이렇게 전세사기 예방법 글을 압축해서 다시 올려드립니다.

네이버 지식인 실제 올라온 질문 - 매매 2.95억 vs 전세금 2.80억, 갭투자 피해 사례

시세 2.95억 인 집에

전세 2.80억 입주를 한다...???

이게 무슨 뜻일까요?

80% 경매 낙찰되면 전세금 -4400만원 그냥 날림...

[상세 설명] 매매 2.95억 집 vs 전세가 2.80억 이라는 뜻은요...

집주인은 - 세금 빼고...

1,500만원으로 -> 3억 집 1채 갭투기 가능하다는 뜻입니다.

1.5억으로 -> 3억 집 10채 갭투기 가능하다는 뜻입니다.

15억으로 -> 3억 집 100채 갭투기 가능하다는 뜻입니다......;;;

이 상태에서...

[100채 집값 3억 -> 3.15억 단 5%만 오르면?]

투자금 15억 -> 30억 됨 100% 수익남....

[100채 집값 1500만원 이상만 떨어지면?]

- 100채 투자원금 다 날렸기 때문에 -> 다 경매 넘기고 그냥 끝...

그냥 끝이에요.

[그럼 100채 다 경매 들어가서 80% 낙찰되면?]

80% 경매 낙찰되면 전세금 -4400만원 그냥 날림 (끝....)

(서울 아파트 평균 경매 낙찰가율 80% 중반 / 지방 대도시는 80% 초반 수준)

빼도 박도 못해요.

그냥 전세가율 80% 초과한 집에 저렇게 입주를 하면

졸지에 전세금 그냥 날린다는 뜻입니다.

[더 쉽게 요약 설명]

- 집 1억

- 내돈 1000 + 전세 9000 갭투기 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)

세입자한테 줄 9000만원? 전세금 집주인들 없어요.

갑자기 일 때문에 이사 나간다고 하면 "없다 배째라!" 합니다.

뒤에 세입자 돈 들어와야 이사나갈 세입자 주죠. (이게 갭투기 기본... ㄷㄷㄷ)

미친 다주택 갭투기 공화국 = 대한민국....

(1채 값으로 5채~10채 갭투기 해서 -> 망하면 집주인이 돌려줄 돈 절대 없다는 뜻입니다.)

(전세가율 높은 깡통전세 갭투기 전세금은 나중에 보증보험도 안 들어지는 경우 많음)

(TV에서 보증보험 들어라 그러면 무조건 안전하다? => 절대 그렇지 않습니다. 깡통전세는 사후에 보증보험 안 들어질 수도 있습니다.)

[갭투자, 깡통전세 예방하는 산수법]

1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)

2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)

3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)

4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.

이렇게 계산하시면 됩니당;;;

5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)

6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)

꼭 확인하시구요.

7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인

8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.

실제로 은행원들도 위의 방식이랑 똑같이 역산해서 건물, 아파트 담보대출 한도를 결정합니다.

GettyImagesBank

전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.

(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)

이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!

제글 본 사람 중 앞으로...

집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?

=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....

=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....

=> 머리에 총 맞은 사람.....

(끝)

이상, 갭투자, 전세사기 피해 - 예방하는 방법 초간단 설명드립니다.

남은 주말 행복하세요...

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