위기의 조선업...거제 울산 부동산의 현주소는?
| 거제, 조선업 구조조정 한파로 실업률 2배 상승
경남 거제는 취업 연령 인구의 절반이 대우조선해양과 삼성중공업 및 협력사에서 일하는 국내 조선업의 대표적인 도시입니다. 그러나 지난 2015년부터 조선소 실적이 나빠지고 수주가 줄면서 회사를 어쩔 수 없이 떠나야만 하는 퇴직자수가 기하급수적으로 늘었습니다. 실제 지난 2월 통계청이 발표한 ‘2016년 하반기 지역별고용조사’에 따르면 2015년 상반기 1.3%에 불과했던 거제시 실업률은 지난해 하반기 2.6%로 증가, 1년 6개월만에 두배로 상승했습니다.
| 거제 부동산도 내리막 길
이런 조선업 구조조정의 여파는 거제 부동산시장에도 악영향을 미치고 있습니다. 거제시 토지정보과 자료에 따르면, 거제시 주택의 매매가격은 2017년 5월 기준으로 전월대비 0.65%, 전년 동월대비 9.57% 하락하며 내림세가 장기화되고 있는 모습입니다. 특히 아파트의 경우 신규입주물량 증가로 기존 아파트의 하락폭이 확대되며 전월대비 0.84%, 전년 동월대비 무려 11.91%의 감소세를 보이고 있고요. 주택거래 매매량도 5월 기준 총 261가구로 전월대비 20.4%, 전년 동월대비 6.12%나 줄었습니다.
| 거제 미분양 관리지역으로 지정
상황이 이렇다 보니 거제 신규분양 시장도 꽁꽁 얼어붙었습니다. 부동산인포에 따르면, 2013년도 거제시의 일반분양가구수가 382가구에서 2014년 2063가구, 2015년 6867가구로 최고점을 찍다가 조선업 한파가 본격화된 2016년에 1294가구로 급격하게 줄어든 데다 올해는 공급물량 자체가 없습니다. 미분양가구도 지난 2015년 4월에 단 3가구에 불과했으나 2015년 7월 2173가구로 최고점을 찍었습니다. 그 이후로 줄어들고 있긴 하지만 현재까지 총 1472가구가 미분양으로 남아있고요.
| “가계 소득이 뒷받침되지 않으면 주택가격 유지 어렵다”
지난 2013년~14년까지만 해도 분양만 했다 하면 수십대 1의 청약경쟁률을 기록하며 수천만원, 최고 억대 프리미엄이 붙었던 지역이 거제였는데 지역 경제를 떠받치는 조선업이 휘청거리면서 부동산도 불황을 면치 못하는 모습입니다.
“조선업 특성상 국내외 경제흐름보다는 조선산업 내에서의 영향을 더 많이 받게 되는데 조선 관련 업종이 거제 지역내 총생산의 94.4%를 차지할 만큼 절대적이기 때문에 조선업이 침체되면서 거제 주택시장의 동반하락은 어찌 보면 당연한 일입니다. 이번 거제부동산 동향을 살펴보면서 ‘가계 소득이 뒷받침되지 않으면 주택가격이 유지되기 어렵다’는 사실을 다시한번 확인해 볼 수 있습니다” (부동산 전문가 K씨)
| 울산 동구, 조선업 위기에 휘청
현대중공업이 있는 울산 동구의 상황은 어떨까요? 현재 현대중공업은 수주 절벽으로 인한 일감 부족으로 10개 도크 가운데 이미 2개가 멈췄고 하반기까지 추가로 2~3개가 더 중단할 상황에 놓였습니다. 이에 현대중공업 본사와 협력업체는 명예퇴직 등을 통해 감원에 나서는가 하면 1시간 조기퇴근을 시행하며 자구책을 마련하고 있지만 회복이 쉽지 않은 상황입니다. 또한 이러한 조선업의 구조조정에 울산 동구 내 고용사정이 나빠지는 것은 물론 덩달아 지역내 소비심리도 위축되고 있고요.
| 지난 2년새 울산 내에서 유일하게 마이너스 성장률 기록
상황이 별로 좋지 않다 보니 울산 동구의 부동산시장도 하락세를 면치 못하고 있습니다. KB국민은행 시계열 자료에서 2015년 5월부터 현재까지 2년간 집값의 추이를 살펴보면, 울산광역시 전체의 집값은 3.29% 상승했으나 동구는 2.88% 하락했습니다. 특히 같은 기간 중구(6.10%), 남구(50.8), 북구(1.51%), 울주군(4.27) 모두 집값이 상승한데 반해 유일하게 동구만 하락을 한 것입니다.
“조선업 침체와 대출규제 등의 영향으로 실제 동구의 부동산시장 분위기는 겉으로 드러난 지표보다 더 좋지 않은 상황입니다. 시세 대비해 저렴한 급매물만 겨우 거래되는 수준이고요. 부동산 경기가 좋지 않아 일거리가 줄어드니 문닫는 공인중개사들도 생기고 있습니다” (울산 동구의 한 공인중개사)
| 중소 조선소 몰려 있는 부산 영도구, 군산도 마찬가지
이외에도 중소 조선소가 모여 있는 부산 영도구 역시 부동산 활황세를 이어가고 있는 부산의 상황과는 동떨어진 모습을 보여주고 있습니다. 부산의 지난 2년간 매매가격 증가율은 7.61%였습니다. 그 중 해운대구는 13.79%, 동래구는 11.01%가 상승하는 등 두자리수 증가율을 보였고요. 하지만 영도구는 단 2.16%만 증가하는데 그쳐 가장 낮는 수치를 보였습니다. 군산 수출의 20%를 차지하고 있는 군산조선소의 영향으로 군산의 집값 또한 같은 기간 0.37% 감소하기도 했습니다.
| “산업단지 수요 맹신은 금물…거시적인 경제상황 파악해야”
한때 전국에서 지역내 총생산(GRDP)이 가장 높은 잘사는 도시로 군림했던 거제와 울산. 지역 부동산시장 역시 조선업 호황으로 한동안 특수를 누려왔었는데요. 조선업이 불황에 빠지면서 일정기간 조정기를 거칠 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 다행히 최근 조선업계가 선박수주에 잇달아 성공하고 있는 데다 정부도 올해 추가경정예산을 활용해 조선업 재기를 적극 돕기로 한 터라 회복의 기대감이 커지고 있긴 합니다. 마지막으로 부동산 전문가의 말을 들어보시죠.
“최근 산업단지 인근의 직주근접 주택이 안정적인 수요라는 측면에서 실수요자 및 투자자들에게 인기를 끌고 있는데요. 거제와 울산의 사례에서 보면 꼭 그런 것만은 아니라는 생각이 듭니다. 따라서 요즘과 같이 부동산 투자 혼돈기에 무턱대고 임대가 풍부하고, 산업인프라가 잘 갖춰 있다 방심하지 말고 거시적인 경제상황을 살펴보고 돌다리도 두드려 건넌다는 심정으로 투자에 임하시길 바랍니다”
