1할의 승부, 왜 수익형 부동산 쪽박차나
다양한 수익형 부동산 투자 포인트
| 아파트 시세는 언제나 오르는 것 아니다?
많은 국민들이 선호하는 아파트. 10년전 혹은 5년전 보다 아파트 값이 올랐다고 합니다. 하지만 내가 갖고 있는 아파트가 올랐다면 다른 아파트도 오릅니다. 어떤 아파트냐에 따라서 내가 가진 아파트가 덜 오르기도 하죠. 다른 아파트로 갈아 탈 경우 오히려 비용이 더 들어가기도 합니다. 실제로 손에 쥐는 이익이 없을 수도 있습니다. 저자는 가만히 갖고 있는 방법으로 자산을 늘리기 보다 유연한 사고를 가질 것을 권합니다.
“아파트 한 채를 어떻게 활용하느냐에 따라 1석 2조의 효과를 거줄 수 있습니다. 아파트 투자해서 자산을 늘리는 것도 중요하지만 안정적인 수입과 함께 살아가는 방법도 같이 생각하는 것이 중요합니다.”
| 수익형 부동산은 대체 상품이 아니다
수익형 부동산은 아파트나 토지 등의 투자 시장이 불확실하거나 장기적으로 침체 할 것을 우려해서 선택된 대체 상품이 아닙니다. 시대가 변화면서 자연스럽게 시장의 환경에 맞춰서 선택된 것입니다. 저자는 수익형부동산이 선택이 계속될 수밖에 없는 시장의 변화 요인들을 언급했는데요. 각각 △저금리 △1,2인가구의 증가 △임대료상승과 반전세 같은 월세의 증가 △소형주택 공급자에 대한 정책적 지원 △베이비붐 세대의 수익형 부동산 매입 경쟁 △안정적 수익을 원하는 고령인구 등입니다.
| 6.19 부동산 대책…결국 선택은 수익형 부동산
문재인 정부가 부동산시장 과열과 가계부채 억제 등을 위해 6.19 부동산 대책을 내놓았습니다. 대책 내용은 청약강화(아파트), LTV, DTI 등 대출규제 강화, 재건축 규제 강화 등이 골자 입니다. 오피스텔, 상가 같은 수익형부동산은 일단 빗겨가 있습니다. 때문에 일부지역에선 벌써 오피스텔 분양열기가 뜨거워지기도 하는데요. 다만 오피스텔 분양의 경우 청약률에 현혹될 수 있으니 주의가 필요합니다. 오래 보유해도 임대수요가 꾸준하게 있을 수 있는 그런 곳을 선택해야 합니다.
| 다양한 종류의 수익형 부동산…나에게 적합한 수익형 부동산은?
여러 수익형 부동산 가운데 안정적인 수익을 낼 수 있는 것은 무엇일까요. 저자는 공급자 마인드가 아닌 수요자들의 특성을 이해하고 접근하라고 조언합니다. 10가지가 넘는 대표적 수익형부동산들의 투자 유의점을 좀더 깊이 들여다 보도록 하겠습니다.
| 원룸=오피스텔?
흔히 오피스텔 하면 원룸이라고 생각하기 마련입니다. 방이 2개인 오피스텔은 2룸 오피스텔인 것이죠. 도시형생활주택, 다세대, 다가구 모두 방이 하나면 원룸입니다. 업무용으로 사용되는 오피스텔은 주택 수에서 제외되기 때문에 다른 1주택(아파트)이 있어도 1가구 1주택으로 절세전략을 세울 수 있습니다. 주변에 공급이 많은 경우 기대 이하의 임대료로 최소 2년정도 보유할 수 있다는 점을 유의 해야 합니다. 오피스텔 임대사업자 등록을 하는 경우 지역의료보험 전환으로 의료보험료가 증액될 수 있는 점도 유의해야 합니다. 월세, 관리비가 비싼 오피스텔의 경우 1가구 2차량인 경우도 많습니다. 주차가 열악한 경우 소비자들로부터 외면 받을 수 있는 점도 투자 시 주의 하셔야 합니다.
| 독립된 취사가 불가능한 다중주택, 고시원
다중주택은 ‘학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 '원룸형태의 주택'을 말합니다. 고시원은 다중생활시설로 분류 돼 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박, 숙식을 제공하는 건축물이죠. 고시텔, 원룸텔, 미니텔 등 1인가구를 대상으로 유행하고 있습니다. 이들 다중주택은 독립된 취사를 할 수 없기 때문에 수요가 한정될 수 있습니다. 이들 주택은 단열, 방음, 설비 등의 문제로 나중에 추가 비용이 발생할 수 있어 특히 꼼꼼하게 건축물을 살펴야 합니다. 임차인 이동이 잦아 임대료 파악이 쉽지 않아 투자전에 임차인 이동상황, 임대료 부분을 체크해야 합니다. 간혹 임대료가 높은 것처럼 보이기 위해 건축업자들이 위장으로 임차인을 세우고 월세를 지원하는 경우도 있으니 주의해야 합니다.
| 호별로 소유권이 가능한 다세대주택과 도시형생활주택
다세대주택은 흔히 '빌라'라고 불립니다. 꼭 1세대씩 분양받아야 하는 것은 아니며 임대용으로 다세대를 신축해 임대용으로 보유하는 경우도 많습니다. 분양가격, 임대료가 과하지 않은지 살피는 것은 기본입니다. 간홍 다세대 4~6층 베란다를 불법 확장한 경우, 1층 또는 2층 근린생활시설을 주거용으로 개조한 경우도 있으니 건축물대장 등을 살펴보는 것이 중요합니다. 도시형생활주택의 경우 건축법 강화 이전에 건축된 원룸형 도시형생활주택은 주차장규모가 작아 불편해 임차인들이 입주를 꺼릴 수 있으니 주의해야 합니다.
| 투자금액이 큰 상가, 상가주택
상가는 투자금액이 큰 만큼 임대소득의 절대금액도 급니다. 영업이익에 따라 임대료도 커지죠. 가장 중요한 것은 역시 상권분석입니다. 어떤 업종을 유치하느냐에 따라 공실, 영업이익이 결정되기 때문에 사전 파악이 중요합니다. 상가임대차보호법도 잘 이해하고 있어야 임차인과의 분쟁을 줄일 수 있습니다. 상가주택은 다가구주택과 근린생활시설이 한 건물에 있는 것이 상가주택입니다. 이 역시도 상가의 업종 선택이 중요합니다. 상가면적에 따라 취득세 부담이 달라지는 점도 유의 해야 합니다.
| 숙박업에 가까운 게스트하우스
게스트 하우스는 '외국인 관광 도시민박업'이 정식 명칭입니다. 숙박업이죠. 사업주가 전입신고 후 실제 거주해야 한다는 점 명심하셔야 합니다. 또한 외국인만 상대로 영업해야 합니다. 숙박업의 특성상 직접 청소도 해야 하고 음식을 제공하거나 외국인을 대상으로 해야 하기 때문에 이런 생활에 관심만 갖기 보다는 즐길 수 있어야 한다는 점을 명심하세요.
| 나도 호텔 주인? 분양형 호텔
분양형 호텔은 아파트나 오피스와 같이 객실별 소유권을 분양 받는 것입니다. 위탁사가 운영해 투자자에게 배당해주는 시스템입니다. 확정수익률, 높은 가동률 등 확인되지 않은 허위 사실로 현혹할 수 있으니 주의 하셔야 합니다. 호텔운용사의 부도나 영세 관리자로 바뀌는 경우도 문제 될 수 있습니다. 관광수요가 꾸준해야 하는 만큼 계절적요인, 국내외 이슈(최근 사드문제 등)로 관광객이 급감하면 수익률은 줄어들 수밖에 없습니다. 분양형 호텔 공급이 많았다는 점도 부담이 될 수 있습니다. 좋은 입지의 잘 운영되는 호텔은 물론 좋은 투자처가 됩니다만 그만큼 리스크도 있다는 점 유의하셔야 합니다.
| 자기 자신과 시장의 변화를 이해하면 위험은 오히려 기회다
저자는 이 책을 통해 수익형 부동산 투자 상품을 결정하기에 앞서 자신의 상황을 먼저 파악하라고 조언합니다. 막연하게 ‘부동산에 투자해서 돈을 벌어야겠다’는 생각이 아닌 상황에 맞는 목적을 정할 것을 권합니다. 목적을 정했으면 ‘투자가능 금액’과 ‘투자성향’을 점검하고 투자희망 지역을 선정 합니다. 마지막으로 대상 부동산의 명의, 직접거주여부 등을 정리해서 양도세, 장기보유 할 경우 사업소득세 등과 직접 거주시 관리 방식 등을 결정해 절세, 관리비 등의 절감을 통해 수익률을 높일 수 있습니다.
끝으로 이 책의 저자 ㈜인더바인 조건희 대표는 문재인 정부에서도 기회가 있다고 말합니다.
“현 정부에서도 다양한 정책시도와 시행이 이뤄질 것입니다. 시장은 왜곡되기도 하고 끊임없는 가치 변화가 나타날 것입니다. 투자자 입장에서 왜곡은 위험이 아니라 왜곡과 부작용을 잘 이해하고 접근하면 위험은 절호의 기회가 될 수 있습니다.”
