없는 게 많은 과천, 왜 ‘강남급’으로 우뚝 섰을까?
| 없는 게 많은 과천…그럼에도 고공행진 중인 집값
과천에는 없는 것이 많습니다. 멀티플렉스도 특급호텔도 없습니다. 종합병원(100병실)뿐 아니라 병원(30병실)도 없죠. 감기 등의 작은 병은 의원에 가서 고치지만 큰 병이 나면 평촌이나 서울에 있는 대형병원을 이용해야 합니다. 그럼에도 과천의 집값은 2015~2016년 연간 5% 이상 상승률을 기록하며 고공행진을 했습니다.
| 3.3㎡당 분양가 3,000만원 이상 예고…’강남급’으로 올라 서
대우건설이 3월27일 과천주공1단지 재건축사업을 수주하면서 과천은 ‘강남급’으로 더욱 우뚝 올라섰습니다. 대우건설은 일반분양가를 3.3㎡당 3,313만원으로 제시하며 미분양이 발생할 경우 3,147만원에 매입하겠다는 파격적인 조건을 제시했습니다.
다만 대우건설이 조합원들에게 제시한 분양가를 다 받을지는 미지수입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 이유로 분양 보증을 거부할 가능성이 있기 때문입니다. 삼성물산이 지난해 5월 과천주공7-2구역을 수주한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’의 분양 당시 분양가는 평균 2,678만원으로, 주공1단지 예상분양가 보다 23.7% 쌌습니다.
HUG는 신청하는 사업장의 평균 분양가격이 인근 아파트 평균 분양가보다 10% 이상 높거나 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 분양가를 초과하는 경우 고분양가로 규정하고 있습니다.
| 3.3㎥당 3,000만원 웃도는 매물들 분포
하지만 서울의 위성도시나 신도시 가운데 과천만 유일하게 강남 아파트값과 어깨를 겨룹니다. 지난해 3월 강남구 개포동에서 분양한 래미안블레스티지의 3.3㎡당 평균 분양가격이 3,760만원이었고, 지난해 6억7600만~7억5100만원에 분양된 ‘래미안 과천 센트럴스위트’ 26평형(분양면적 84.62㎥)이 5,000만원 이상 프리미엄이 형성 돼 있습니다. 시세로는 3.3㎥당 3,000여만원 인 셈입니다. 또한 전용면적 84㎥(분양당시 분양가 3.3㎥당 2,769만원) 가운데도 3.3㎥ 당 3,000만원에 육박한 매물들이 나오고 있습니다.
| 80%가 넘는 녹지율…공기의 질이 다른 쾌적함 장점
과천 집값의 강점 요인은 ‘자연’입니다. 면적 35.86㎢ 가운데 녹지인 개발제한구역이 30.64㎢인 85.4%에 달합니다. 도시가 관악산과 우면산, 청계산에 둘러싸여 있어 서울에서 남태령만 넘으면 공기 질(質)이 다릅니다. 토지를 이용할 수 있는 공간이 적다 보니 집이 2만1000여가구에 지나지 않고 인구도 7만명이 채 되지 않습니다. 과천은 녹지공간이 많고 인구가 적어 그만큼 쾌적성이 높은 셈입니다.
| 1975년 착수해 1994년까지 만들어진 ‘공무원 도시’
과천의 또 다른 강점은 ‘공무원 도시’라는 점입니다. 정부는 서울 인구과밀해소를 위해 1975년 12월 관문로에 정부과천청사 건립을 착수했습니다. 1982년 7월 청사 1동이 완공되면서 보건사회부와 과학기술처가 입주했고, 1994년 1월 2동에 교통부와 환경처가 옮겨갔습니다. 1985년 12월에는 청사 3·4동이 준공돼 상공부와 재무부, 노동부, 동력자원부가 각각 입주했고 1994년 1월 청사 5동이 준공되면서 경제부처가 모여 있는 정부 제2청사 틀이 완성됐습니다.
뿐만 아니라 과천에는 선거관리위원회와 국사편찬위원회, 국가공무원인재개발원, 국립과천과학관, 국립현대미술관 등도 자리 잡고 있습니다.
| 자녀 교육의 공무원들이 만든 ‘교육 특구’
공무원들이 몰려 살면서 과천은 ‘교육 특구’가 됐습니다. 공무원들은 돈은 많지 않지만 수백대 1의 경쟁률을 뚫고 공무원 임용시험에 합격할 정도로 ‘머리’가 좋고, 자녀 교육에도 관심이 높기 때문입니다. 과천문원중과 과천외고, 과천중앙고 등은 명문으로 꼽히면서 서울지역에서도 학군을 보고 과천으로 이주하는 사람이 많습니다.
과천은 특히 유흥업소가 없고 중산층이 몰려 살면서 아이들을 안심하고 학교 보낼 수 있는 곳으로 손꼽히고 있습니다.
| 재건축으로 제2의 도약 준비하는 과천
과천의 부동산 가격이 한때 곤두박질을 친 적이 있습니다. 2012년 과천청사에 있던 기획재정부 등 정부 부처들이 세종시에 있는 정부세종청사로 이주하면서 아파트값이 떨어지고, 폐업하는 음식점도 속출했죠. 하지만 과천정부청사에 미래창조과학부와 방송통신위원회, 방위사업청, 서울지방공정거래사무소, 서울지방국토관리청 등이 입주하면서 부동산가격이 꾸준히 상승하고 있습니다.
더불어 서울 강남4구 못지 않은 재건축 사업 추진으로 속속 새 아파트가 들어서면서 제2의 도약이 예고되고 있습니다.
