몇 편의 드라마로 보는 부동산 사기 대처법
[JTBC] 월간 집, [KBS]도도솔솔라라솔, [SBS]편의점 샛별이
이상하리만큼 부동산 관련 범죄는 해가 갈수록 늘고 있다.
공인중개사라는 직업군이 포화상태일 만큼 그 수가 많고 흔히 리갈 마인드라고 하는 법률적 수준이 상당한 국민들이 대다수인 요즘 대한민국의 이상한 현실이 아닐 수 없다. 이런 범죄는 이사철, 그중에서도 겨울로 접어드는 가을 길목에 증가하는 추이에 있어 피해자들은 마음과 몸이 몇 배는 추워지게 된다.
돌다리도 두드려보고 건너보는 습관으로 앞으로는 소 잃고 외양간 고치지 말아야 하겠다.
우리나라 최고의 대학에서 공부했다는 ‘월간 집’의 나영원 기자도, 돈 많은 부잣집 딸로 누릴 것 다 누리던 구라라도 그리고 편의점에서 아르바이트를 하는 샛별이까지 부동산 사기에 당했다.
#부동산범죄 #전세사기 #중개사기 #월세를_전세로 #부동산투자사기 #부동산사기
Scene 1. 임차인의 전입신고 전 추가로 대출받고 집주인은 잠적
[JTBC] 월간 집
2021년 주택가격 상승세로 인해 연일 메인뉴스의 화두로 아파트가 떠오를 때 젊은 층을 중심으로 인생 드라마라는 칭찬이 많았던 드라마가 바로 ‘월간 집’이다.
잡지사 기자인 나영원(정소민 분) 기자에게 세 들어 있던 빌라의 집주인이 도망가는 일이 발생했다. 새로운 집주인은 자신은 경매로 낙찰을 받아 보증금 반환 의무가 없으니 집을 비워달라는 통보를 하게 된다.
정신이 없던 나영원 기자는 이리저리 알아보던 중 자신이 전입신고를 하기 전 집주인이 은행에서 추가로 대출을 받고 잠적했다는 사실을 접하게 된다. 더욱 놀라운 사실은 그 돈을 집주인이 도박으로 다 날렸다는 사실이었다.
결국 살던 집에서 쫓겨난 나영원 기자는 아무리 고민해도 어디로 가야 할지 어떻게 이 일을 해결해야 할지 막막하기만 한데...
“아 못 빼요. 절대 안 돼요. 아저씨 안 돼요.”
“진짜 왜 이러세요. 보세요. 짐 안 빼면 강제집행하겠다고 통보도 했잖아요, 전화도 안 받으시고.”
“해외에 있었다니까요. 핸드폰도 잃어버렸고요,”
“그건 그쪽 사정이고요. 저희는 합법적으로 일을 진행하는 겁니다.”
△ 극 중 장면 캡처
Explanation 1. 잔금 지급 전, 반드시 등기부 확인을
위에서 설명한 사건은 의외로 많이 발생하는 사건 중 하나이다.
법에 무지한 대다수는 이사하고 전입신고하면 대항력이라는 것이 생기니까 안전하다고 여기는 것이 일반적이다. 그러나 사실 대항력이라는 것이 일정한 요건을 갖추고 일정한 시점 이후에 성립이 된다는 사실을 아는 사람은 그리 많지 않다.
먼저 대항력이라는 것은 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로 내 보증금과 계약기간을 보전받을 권리로 임대인이 바뀌게 되더라도 안심할 수 있다.
이런 대항력은 언급한 바와 같이 이사하고 전입신고와 함께 확정일자(그 날짜에 그 문서가 실제 존재하였음을 확인하는 기능으로 법원이나 동사무소에서 이를 담당한다.)를 받으면 그 다음날 0시부터 효력이 발생한다.
만일 거주하던 중 피치 못할 사정으로 주소만 잠시 다른 곳으로 옮겨야 할 경우 가족 중 한 사람이라도 주민등록상 주소가 계속되어 있으면 그 효력은 유지된다.
여기서 확인해 봐야 할 것은 극 중 나영원 기자는 계약하고 난 후 잔금 지급 전 등기부 확인을 소홀히 했다. 만일 등기부를 확인하였더라면 전입신고 전 은행의 선순위 근저당이 기록되어 있어 잔금 지급을 미뤘거나 계약을 해지했을 것인데 이를 확인하지 않아 보증금의 90%인 잔금까지 다 날리게 된 셈이다.
절대 이사할 때 명심할 한 가지는 잔금을 치르기 전 반드시 등기부를 확인하고 계약서상 전입 전 발생하는 권리관계는 인정할 수 없음을 명기해야만 한다.
Scene 2. 전세보증금을 들고 튄 공인중개사와 월세를 전세로 속인 공인중개사
[KBS] 도도솔솔라라솔
부잣집에서 자랐지만 한 순간에 나락으로 떨어진 피아니스트 구라라와 원래 밑바닥 인생이었던 선우준의 이야기를 담은 로맨틱 장르물로 2020년 방영되었다.
아버지의 사업부도로 한순간 가세가 기울어진 피아니스트 구라라(고아라 분). 그녀는 자신이 가지고 있던 종잣돈을 탈탈 털어 오피스텔을 구하게 된다. 법에 무지한 구라라는 공인중개사의 말만을 믿은 채 현금으로 전세보증금을 맡기게 되지만 결국 평소 빚에 쪼들리던 공인중개사가 이를 가지고 잠적하는 사건이 발생하게 된다.
△ 극 중 장면 캡처
[SBS] 편의점 샛별이
연예인을 꿈꾸는 사고뭉치 여동생과 그런 동생을 챙기며 억척스럽게 살아가는 편의점 알바생 샛별이의 이야기를 담은 드라마로 2020년 방영되었다.
여느 날과 마찬가지로 아르바이트를 마치고 귀가하던 샛별이(김유정 분)와 동생 은별이(솔빈 분). 난데없이 자신의 집에 사람들이 들이닥쳐 짐을 빼내는 모습을 보고 놀라 뛰어간다.
“저기요. 지금 뭐하시는 거예요?”
“아가씨가 1006호야?”
“누구시죠?”
“아 왜 우편물 확인을 안 해? 우체통에 우편물 고대로 쌓여 있더구먼. 며칠 사이 내가 몇 번을 왔었는데 집에도 없고”
“무슨 일인데요?”
샛별이의 말에 집주인으로 보이는 여자가 계약서를 내밀며,
“이거 확인해봐.”
샛별이가 놀라며 말한다.
“우리 월세 아닌데. 내년까지 전세 계약했어요.”
“만복부동산에서 계약했지? 아가씨도 사기당한 거야. 다른 집들처럼. 사정은 딱하지만 계약서대로 집을 빼야 돼서. 괜히 나한테 억지 부릴 생각하지 말고 경찰에 신고부터 해”
Explanation 2. 공인중개사가 중개를 했어도 확인은 개인의 몫
몇 번을 강조해도 지나치지 않는 게 부동산거래 시 필수적 확인사항은 반드시 본인이 해야 한다는 것이다. 직거래를 했더라도 공인중개사의 중개로 계약을 체결했더라도 반드시 확인은 본인이 직접 해야 한다.
법원의 판례도 공인중개사의 중개행위로 계약이 체결됐어도 결국 그 책임의 일부는 본인이 감수해야 한다고 판단하고 있다. 바로 과실상계의 비율을 따지는 것.
따라서 반드시 부동산 거래는 그 확인을 당사자인 본인이 책임지고 해야 한다.
두 편의 극 중 상황 모두 공인중개사가 세입자를 기망하여 보증금을 횡령한 사건이다. 피아니스트 구라라는 전세보증금 전체를 공인중개사가 횡령한 사기를 당하였고 편의점 알바생 샛별이는 월세를 전세로 계약한 오피스텔 보증금의 차액을 공인중개사가 횡령하여 도주한 사건이다. 두 사건 모두 공인중개사의 횡령임에는 틀림없다.
공인중개사법에는 극 중 상황에서처럼 계약자의 피해보상을 위해 공인중개사에게 손해배상을 위한 업무보증을 설정하도록 규정하고 있다. 그러나 그 배상액은 터무니없는 수준이다.
기본적으로 손해를 보전받기 위해 피해자는 법원에 민사소송을 제기하게 된다. 그러나 법원은 과실상계(당사자가 확인 못한 과실책임)를 해서 손해배상액이 상당 부분 상계(한도를 낮추는 것)처리된다. 그러함에도 현실은 공인중개사의 공제로 손해금 전체를 담보할 수 없다.
이는 법과 실제의 괴리가 크기 때문인데 법적으로 공인중개사는 법인은 2억 원, 개인은 1억 원의 범위 내에서 업무보증을 설정하면 그만이기 때문이다. 그마저도 사건 당 지급한도가 아닌 공인중개사의 연중 총한도가 그렇다.
결국 공인중개사가 흔히 하는 말로 ‘사고가 나도 우리는 보험에 가입되어 있어 걱정하지 않아도 된다.’는 말을 절대 믿어서는 안 된다.
이럴 땐 주택도시보증공사가 제공하는 전세보증금반환보증이 해결방안이 될 수 있다. 신규 전세계약이든 갱신계약이든 단독이든 아파트이든 임대인과 전세계약을 체결한 임차인이라면 보증한도 이내에서 보증신청인이 신청한 금액을 보증받을 수 있는 상품이기 때문이다.
여기에서 반드시 기억할 부분이 있다. 대부분의 사건사고가 발생하는 매물의 경우에는 전세보증금반환보증 가입이 어려운 경우가 상당하다. 그렇기에 사기로 비화되는 것인지도 모르겠다.
역설적이게도 전세보증금반환보증 가입이 된다는 것은 그만큼 안전하다는 것을 반증한다. 될 수 있으면 전세보증금반환보증에 가입 가능한 매물을 찾는 것이 좋고 찾았다면 반드시 가입해 놓는 것이 내 소중한 보증금을 지키는 가장 기본이 될 것이다.
전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자, 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을 것이 걱정되는 세입자 그리고 전세보증금 회수를 위한 법적 조치를 스스로 하는 것이 걱정되는 세입자라면 참고할 만하다.
꼼꼼한 계약서 검토가 우선이다.
뭐든지 사후약방문보다는 사전예방이 중요한 법. 모든 부동산거래의 기본적 요소인 계약서만은 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
먼저 계약서는 법률행위로 보증금 보존을 담보하는 문서이므로 꼼꼼하게 확인해야 한다. 뭔 말인지 모를 땐 반드시 이해하고 넘어갈 수 있도록 상대방이나 공인중개사에게 물어봐야 한다.
기본적으로 계약자유의 원칙상 부동산 거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 존재하지 않고 다만 표준계약서라는 법무부의 권고에 따른 양식이 있을 뿐이다.
만일 공인중개사사무소에서 인쇄에 의한 계약서에 서명한다고 하더라도 기초적으로 명시되어 있는 특약사항도 명확하게 짚고 넘어가야 한다. 인쇄된 계약서라고 해서 당사자가 수정할 수 없는 것이 아니라 자유로이 내용을 수정하고 삭제 및 첨가할 수 있는 것이다.
그리고 계약서 작성 시 흔히 등기부를 출력하여 그것을 근거로 계약서를 작성하게 되는데 등기부에 근저당이나 가등기, 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될 만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 반드시 적어둬야 한다.
또한 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 하는데 앞서 설명한 Scene 2. ‘전입신고 전 추가로 대출받은 집주인이 도망간 사건’의 경우가 이에 해당한다.
집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입할 수 있도록 하고 주소와 호수가 정확하게 기재되어 있는지 전기세나 수도세 등 관리비가 구체적으로 명시되어 있는지 확인해야 한다. 의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많아 후에 분쟁이 발생할 경우 예견치 못한 손해를 감당하는 사건들이 많다.
예를 들어 빌라처럼 보이는 건물이라도 한 사람의 소유인지(다가구주택) 각 호수별 개인 소유인지(다세대주택)에 따라 주소의 기재 범위가 다르게 된다. 대항력이라 알고 있는 전입신고와 확정일자 그리고 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 헛일이 되기 때문이다.
또한 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많기 때문에 계산방법이나 고지서 확인 여부 등을 확인해서 명시하고 청소비, 공동전기세와 오물세 등 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 한다. 이후 확인과 합의를 마친 후 대금을 지급해야 한다.
한편 계약금은 통상 보증금의 10%를 지급하게 되는데 이는 법적으로 정해진 바가 없기에 관례에 따르고 있는 것으로 계약금은 가급적 적게 지급하는 것이 향후 문제가 발생할 시 유리할 수 있다. 만일 사정이 생겨 입주를 못하게 될 수도 있고 입주 시 분쟁 시 배액상환이라는 것이 일반적으로 통용이 되기 때문에 계약금은 적으면 적을수록 혹은 현재 거주 중인 집에 이사 오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위 내에서 지급하는 것이 좋다.
예를 들어 현재 살고 있는 집이 보증금 3,000만 원이어서 계약금을 300만 원 받았다면 새로 이사 갈 집이 5,000만 원 이어도 가급적 계약금은 300만 원으로 하는 것이 좋다. 만일 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만 원을 포기한다면 연쇄작용으로 내가 건 계약금 500만 원도 포기해야 할 확률이 높기 때문이다.
그리고 앞서 설명한 바와 같이 공인중개사사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아야 한다. 이는 법에서 정한 공인중개사의 의무에 해당하는 것으로 임대차 건물에 관한 전반적인 법적 권리관계와 건물의 상태를 확인해주는 문서로 추후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있다.
마지막으로 계약금 지급과 서명날인 전에는 반드시 계약서를 다시 읽어 봐야 한다. 계약서에 서명날인을 하는 순간부터 세입자는 약자임이 명약관화하기 때문이다.
그래도 어렵다면 전세보증금반환보증!
글로 설명한다는 것이 분명 한계가 있기 마련이다. 이도 저도 어렵게만 느껴진다면 주택도시보증공사를 기억하자. 적어도 전세보증금반환보증은 다양한 전문가 상담과 보증상담을 시작으로 보증심사와 보증서 발급까지 단계별 진행 절차를 통해 사고의 예방을 미연에 방지하고자 노력하기 때문이다.
* 본 글은 작가가 주택도시보증공사의 지원을 받아 작성하였습니다.
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