빌린 집에 들인 돈, 유익비일까 필요비일까?
[MBC] 미치겠다, 너 땜에!
빌린 집에 들인 돈, 유익비일까 필요비일까?
자가로 살고 있든 임차해서 살고 있든 주거지에서 살다 보면 살아가기 위해 지출되는 비용들이 발생되기 마련이다. 이를 테면 오래된 전구도 갈아야 할 것이고 때로는 막힌 변기를 뚫기도, 역류하는 하수구를 막기도 해야 할 것이다. 한 겨울 오래된 보일러도 교체해야 할 것이며, 열쇠 꾸러미가 무거워 현관에 디지털도어락도 설치할 수 있을 것이다.
이렇듯 우리가 살고 있는 주거지에는 사실 이런저런 소모적인 비용이 지출되고 있다. 더 편리하게 살기 위해서 일수도 있고 꼭 필요해서 일수도 있다.
그렇다면 임차인의 입장에서 이렇게 지출되는 비용의 처리는 어떻게 되어야 할까?
#유익비 #필요비 #부속물매수청구권
[MBC] 미치겠다, 너 땜에
드라마 ‘미치겠다, 너 땜에’는 박미령이 극본을 쓰고 현솔잎이 연출한 4부작 단막스페셜 드라마로 MBC에서 2018년 5월 7일, 8일 이틀에 걸쳐 방영되었다.
Scene
프랑스어 통역사로 일하고 있는 은성(이유영 분)은 자신의 원룸 하수시설에 문제가 생기자 오래된 친구인 래완(김선호 분)의 집에, 그것도 심야에 느닷없이 방문한다. 배가 고팠는지 식탁에 선채로 허겁지겁 허기를 채우는 은성.
“야 너 왜 왔어?”
“아니 수도가 역류해 가지고, 와 나 자다가 익사할 뻔했다니까. 바닥이 척척해가지고 눈을 떴는데 우와~ 온 사방이 물인데 오우~ 냄새가 완전.”
“너 지난번에도 에어컨 고장 났다고 그래 가지고 우리 집에 며칠 있다가 간 줄 알아?”
“며칠 있다가 갈 건데? 너 이번에는 근데 확실히 말해라.”
“음...일단 주말 지나고 인부아저씨들도 좀 쉬셔야 하니깐... 아 근데 월요일부터 공사 시작해야 하니깐”
“너 집주인하고 통화했어?”
“어 통화했어.”
“언제 끝난데?”
“몰라, 알아서 해주겠지.”
Explanation
극 중 주인공 은성의 원룸에 문제가 생겼다. 일전에는 에어콘이 고장 났고 지금은 하수시설에 문제가 생겼다.
집주인이건 세입자이건 집이라는 곳에서 살아가다 보면 다양한 문제들이 나타나기 마련이다. 그런데 문제는 세입자인 경우에 발생한다.
집주인은 어차피 자신의 소유물이기 때문에 수리를 하면 그만일 테지만 세입자의 경우 임차해서 살고 있는 집을 무턱대고 내 돈 들여 수리할 수도 없는 노릇이기 때문이다. 세입자인 경우 어떤 부분은 집주인이 해주기도 하지만 또 어떤 부분은 세입자 자신이 직접 해결해야 하는 부분도 있다.
먼저 개념부터 정리할 필요가 있다. 물건을 개량하여 그 물건의 가치를 증가시키는 비용을 유익비라고 하며, 반대로 유지하고 보수하는데 꼭 필요한 비용을 필요비라고 한다.
필요비에 대해서 민법에서는 ‘필요비는 부동산 점유자가 점유물을 반환할 때 반환받을 사람, 즉 소유주에게 점유물을 보존하기 위하여 지출한 비용을 청구할 수 있으며, 유치권자가 유치물에 관하여 꼭 필요한 비용을 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있고 저당물의 경우 제3의 취득자가 그 부동산의 보존이나 개량을 위하여 비용을 지출한 경우에는 저당물의 경매가에서 우선 변제를 받을 수도 있다.’고 규정하고 있다.
필요비는 세입자가 임차물의 보존에 관해 이를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 그러나 임차인 자신이 투자한 모든 비용을 청구할 수 있는 것은 아니다. 사회통념에 따라 객관적으로 보아 목적물의 유지를 위해 필수적인 비용이나 어느 정도의 비용을 들여서 목적물의 가치가 호전되거나 상승한 경우에만 인정한다.
필요비의 대표적인 사례는 보일러 수리나 교체비용을 들 수 있다. 보일러나 누수문제, 화장실이나 싱크대의 자연적인 파손 등은 임대인에게 그 수리나 교체를 위한 비용을 청구할 수 있다. 만약 임대인이 객관적인 비용지출에 따른 청구 시 이를 지급하지 않는다면 임차인은 지급받을 때까지 주택의 인도를 거부할 수도 있다.
만일 이때 해당 주택이 경매로 넘어갔다면 필요비 금액을 배당을 요구할 수도 있고 낙찰받은 사람을 상대로 유치권 행사를 할 수도 있다.
한편 유익비는 해당 부동산의 가치를 증대시키는데 들어간 비용으로 그 증가가 현존한 때에만 이를 인정한다. 즉 임차인의 필요에 의해서 들어간 비용은 인정되지 않고 객관적인 가치를 올인 경우에만 인정하게 되는데 유익비로 인정받아 청구하려면 다음과 같은 사항들을 유의해야 한다.
먼저 계약 시 임차인이 ‘원상복구’한다는 특약이 없어야 한다. 유익비로 청구했는데 임대인의 입장에서는 과하다 싶은 마음에 계약 시 특약으로 정한 원상복구의무를 이행할 것을 촉구할 수 있다. 그렇다면 결국 유익비를 청구하려다 되려 원상복구에 따른 비용이 더 지출될 수 있다.
또한 임차인이 임대인의 동의를 얻고 설비나 부속물 공사를 진행한 경우 임대차 종료 시에 임대인에게 유익비(부속물매수)청구를 할 수 있다. 이때 임차인은 2기 이상의 차임을 연체하지 않아야 한다. 아울러 객관적 가치가 증가했다는 것을 임차인 본인이 스스로 입증해야 한다.
결국 법으로는 필요비나 유익비에 대해 임차인을 배려하는 측면에서 정하고 있지만 실제로 유익비의 청구는 상당히 까다롭다고 할 수 있다. 특약도 없어야 하고 비용을 지출할 때 임대인에게 미리 동의를 받아야 하며, 월차임의 연체도 없어야 할뿐더러 스스로 유익함을 입증해야 하니 말이다.
민법 제646조 부속물매수청구권
주택의 임차인이 임차주택의 사용상 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻은 후 그 주택에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에는 임대차계약 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는데 이를 부속물매수청구권이라 한다.
부속물매수청구권의 행사 시기에는 제한이 없으며, 부속물의 부속에 동의한 임대인 그리고 임차권이 대항력이 있는 경우에는 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있다. 다만 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.
