부르는 게 값? 부동산의 정의와 시장가격의 결정
[MBC] 내 뒤에 테리우스
부르는 게 값? 부동산의 정의와 시장가격의 결정
TV 속 드라마에서도, 뉴스에서도 우리는 부동산이라는 단어는 물론 아파트나 주택, 토지거래 등 다양한 부동산 관련 용어를 들을 수 있다. 또한 정치권에서도 연일 부동산 정책에 대한 갑론을박이 펼쳐지고 있다.
그러면 정확하게 부동산이란 무엇을 말하는 것이며, 이런 부동산에 대한 시장에서의 가격은 어떻게 정해지는 것일까?
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[MBC] 내 뒤에 테리우스
드라마 ‘내 뒤에 테리우스’는 오지영이 극본을 쓰고 박상훈과 박상우가 연출한 수목드라마로 MBC에서 2018년 9월 27일부터 11월 15일까지 총 32부작으로 방영되었다. 전설의 블랙 요원과 앞집 여자의 이상과 현실 사이의 콜라보를 주제로 한다.
Scene
흔한 경단녀(경력이 단절된 여자) 고애린(정인선 분). 취업전선에 뛰어든 그녀는 육아로 인해 단절된 경력 때문인지 쉽사리 취업을 할 수 없게 된다. 그러던 중 우연히 J인터내셔널 대표인 진용태(손호준 분)의 비서로 취업을 하게 된다.
연일 좌충우돌 중인 고애린은 급기야 진용태가 지시한 명품백을 구입하는 과정에서 사기를 당하게 된다. 변제를 위해 집을 처분하려고 공인중개사사무소를 방문한 애린.
“돈이 얼마나 급한데요?”
“빠르면 빠를수록 좋아요.”
“뭐 급매로 내놓으시면 금방 빠져요. 사장님이 손해를 봐서 그렇지.”
“급매 시세가 어떻게 되는데요?”
“급매 시세? 가만히 있어봐... 어디 보자. 음... 삼천은 싸게 내놔야 되지 싶은데.”
“삼천이나요?”
한숨을 내쉬며 공인중개사사무소를 나서는 애린은 앞 집에 사는 김본(소지섭 분)을 마주하게 된다.
“땅 꺼지겠습니다.”
“본씨.”
“회사에 있을 시간에 여기서 뭐 하는 겁니까? 부동산엔 무슨 일이에요? 혹시 집이라도 내놓은 겁니까?”
“아파트 시세가 5억이라는데 급매로 3천을 싸게 내놓으면 4억 7천. 그중에 2억 5천은 대출이니까 집 팔고 손에 쥐는 돈이 2억 2천이에요.”
“가방 값으로 1억 변상하고 나면 1억 2천 남겠네요.”
“준수랑 준희가 이 동네를 좋아해서 천년만년 살고 싶었는데. 다 틀렸어요. 하~ 처음으로 마련한 내 집이라서 너무 애틋했는데 다 끝났어요.”
Explanation
부동산(不動産)이란, 말 그대로 움직이지 않는 동산을 말한다.
부동산이라는 용어는 일제 치하인 1912년 조선등기령을 발표하면서 사용되기 시작하였고 이는 토지거래에 대한 규율을 가하기 위함이었다.
현행 우리 민법 제98조에서는 유체물 및 자연력은 물건이라고 규정하고 있으며, 제99조에서는 이러한 물건 중 토지 및 그 정착물은 부동산, 그 외는 동산으로 규정하고 있다. 결국 부동산은 물건 중 토지나 토지에 부착된 정착물 등 움직일 수 없는 것을 말하는 것으로 이해하면 될 것이다.
시장에서의 부동산은 관련 정책과 제도가 복잡하고, 사익과 공익적 의무를 모두 부담하는 한편 물리적으로도 덩치가 큰 물건이다. 또한 부동산에 대한 정보는 대단히 폐쇄적이고 토지의 경우 물리적으로도 그 양을 절대로 늘릴 수 없는 부증성을 가지고 있다. 이러한 부동산만이 가지고 있는 속성은 부동산에 대한 가치를 더욱 올릴 수밖에 없는 것이 현실이다.
그렇다면 시장에서의 각 부동산에 대한 가격은 어떻게 결정되는 것일까?
부동산 시장에서의 두 세력, 수요와 공급
이 두 세력 간의 균형 가격으로 부동산 가격이 결정된다.
부동산을 특정 가격으로 사려는 욕구를 수요라고 하며, 그 양을 수요량이라고 한다. 다만 경제적으로 말하는 수요는 구매 능력이 있는 매수자가 정해진 기간 동안 어떤 가격 하에서 부동산을 구매하고자 하는 욕구를 말하는 것으로 구매할 의사가 있다고 하더라도 구매할 능력이 없거나 범위를 벗어난 부분은 수요가 아니다.
어쨌든 수요량은 가격이 변하면 영향을 받게 되는데 부동산 가격이 내려갈수록 매수자는 증가하고 부동산 가격이 오르면 매수자는 감소하게 된다.
그러나 부동산 가격은 수요와 공급의 기본적인 균형 가격만을 가지고 설명할 수 없는 부분이 있다. 이는 부동산만이 가지고 있는 특유의 속성에서 기인한 것으로 국부의 70%가 부동산이며, 개인 자산 중 비 금융자산이 70%를 상회하는 우리나라에서는 시장의 균형 가격 외 외부요인으로 인해 부동산 가격이 결정되곤 한다.
그렇다면 외부요인은 어떤 것들이 있을까?
먼저 입지가 있다.
부동산의 가격결정요인 중 입지가 차지하는 비중은 거의 전부라고 해도 과언이 아닐 정도다. 오죽하면 부동산을 ‘위치의 가격’이라고 했을까. 이러한 입지는 부동산 매입이나 투자 결정 전 가격을 결정짓는 굉장히 중요한 요소이다. 입지선정과 입지분석이 철저히 이루어져야 적정한 부동산 가격을 결정했다고 할 수 있다.
주택의 경우에는 쾌적한 주거환경을 제공하는지, 상가의 경우에는 상권의 형성정도나 주동선의 위치가 어떠한지 혹은 점포의 접근성이 좋은지를 살펴보아야 할 것이며, 공장의 경우에는 고객지향형 입지인지 노동력 지향형 입지인지를 살펴보아야 한다.
다음으로는 부동산 가격을 결정짓는 요소로 경제성장률과 통화량을 들 수 있다.
경제성장률이 상승하면 부동산 경기는 상승하며, 반대의 경우에는 하락하게 되는데 경제성장률이 잠재성장률보다 높으면 부동산 가격이 상승하고 반대로 경제성장률이 잠재성장률보다 낮으면 보합세를 보이게 된다. 또한 경제성장률이 장기적으로 0%대로 수렴하거나 마이너스로 내려간다면 부동산 가격의 폭락이 오게 될 수도 있다.
또한 통화량이 증가하면 중, 장기적으로 부동산 가격이 상승하며 반대의 경우에는 하락한다. 특히 지방이 아닌 서울과 같은 대도시의 주택 가격은 중, 장기적으로 총 통화량 증가율과 거의 일치하는 경향을 보이는데 통화량은 실물 자산의 가격에 직접적으로 영향을 미치는 매우 중요한 요소로 통화량이 증가하면 중, 장기적으로 인플레이션이 필연적으로 수반되기 때문에 실물자산의 가격이 상승하게 된다.
이는 우리가 겪은 국제통화금융(IMF) 사태와 미국발 금융위기 때를 생각하면 이해하기 쉽다.
마지막으로 금리라는 외부 요인도 부동산의 가격결정에 중요한 요소로 작용한다.
일반적으로 금리 상승기는 경기가 좋을 때 나타난다. 경기가 좋으면 부동산 거래량도 증가하고 가격도 상승하게 된다. 경기가 상승기에 있을 경우에는 자금의 수요가 많기 때문에 금리가 자연스럽게 상승하며 이 시기에 한국은행은 인플레이션과 경기과열을 방지하기 위해 기준금리를 올리게 되기 때문이다. 따라서 금리 상승기에는 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 것으로 이해하면 된다.
결국 부동산이라는 재화는 수요와 공급이 교차되는 시장에서 가격이 결정될 때 기본적인 요소인 입지와 경제성장률, 통화량 혹은 금리와 같은 외부요인의 증감이나 당국의 부동산 정책에 따라 결정되어진다고 보면 된다.
