재건축 투자의 숨은 열쇠, '대지지분'을 아십니까?

용적률만 보다 실패한다. 성공 투자자들이 먼저 확인하는 4가지 핵심 지표

최근 ‘노후계획도시 특별법’이 국회를 통과하면서 1기 신도시를 중심으로 재건축 시장에 대한 기대감이 뜨겁습니다. 많은 사람이 투자 기회를 찾기 위해 분주하게 움직이지만, 종종 단 하나의 잘못된 지표에 의존하는 실수를 저지릅니다. 바로 낮은 ‘용적률(Floor Area Ratio, FAR)’이 높은 수익성을 보장한다는 맹신입니다.

대다수 투자자는 낮은 용적률을 재건축 사업성의 절대적인 기준으로 여깁니다. 용적률이 낮을수록 더 높이, 더 많이 지을 수 있어 수익이 커질 것이라는 단순한 논리 때문입니다. 하지만 이는 절반만 맞는 이야기이며, 때로는 위험한 함정이 될 수 있습니다.

성공한 투자자와 일반 투자자를 가르는 기준점은 종종 간과되는 하나의 지표, 바로 ‘대지지분(land share)’에 있습니다. 대지지분은 단순한 땅의 크기를 넘어, 사업의 수익성과 조합원의 추가 분담금을 결정하는 가장 중요한 변수입니다. 이 글에서는 많은 투자자가 간과하는 대지지분에 관한 놀라운 사실 4가지를 통해 재건축 투자의 본질을 꿰뚫어 보겠습니다.

1. '용적률의 함정': 왜 낮은 용적률이 항상 정답은 아닐까?

재건축 시장에서 낮은 용적률은 본능적으로 투자자들을 끌어들입니다. 기존 건물이 차지하는 밀도가 낮으니, 새 건물을 지을 여유 공간이 많아 일반분양 물량을 늘리기 쉽고, 이는 곧 조합원의 이익으로 이어진다는 논리입니다. 그러나 이 논리에만 의존하는 것은 ‘용적률의 함정’에 빠지는 지름길입니다.

이 함정을 가장 극명하게 보여주는 사례는 서울 노원구 상계동의 주공아파트입니다. 상계주공5단지의 경우 용적률이 93%로 매우 낮아 겉보기에는 사업성이 뛰어나 보입니다. 하지만 결정적인 문제가 있습니다. 단지 내 모든 세대가 전용 31㎡의 소형 평수로만 구성되어 있어, 가구당 평균 대지지분이 42㎡에 불과하다는 점입니다.

결과는 치명적이었습니다. 대지지분이 워낙 작다 보니, 조합원이 국민 평형이라 불리는 전용 84㎡ 아파트를 배정받기 위해서는 무려 6억에서 7억 원대에 달하는 막대한 추가 분담금을 부담해야 하는 상황에 놓였습니다. 이 사례는 낮은 용적률이 결코 사업성을 보장하지 않는다는 사실을 명확히 보여줍니다. 따라서 재건축 사업성을 판단할 때 첫 번째로 확인해야 할 지표는 용적률이 아니라 ‘세대당 평균 대지지분’입니다.